Решение по делу № 2-2985/2023 от 04.05.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельного участка, освобождении объекта от обременения в виде залога и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права.

07RS0001-02-2023-001870-46

Дело № 2-2985/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельного участка, освобождении объекта от обременения в виде залога и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права,

установил:

ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России», в котором просит: 1) признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в пользу цессионария – ФИО1, согласно условиям договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ; 2) признать за истцом право собственности на долю (размер доли – 0,346754%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на 9 этаже, корпус (блок) 2 (проектный №), а также земельного участка, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная застройка, с кадастровым номером <данные изъяты>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования; 3) освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога – долю (размер доли – 0,346754%) в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, б/н, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на 9 этаже, корпус (блок) 2 (проектный №), которое заложено в составе общего помещения площадью 199,51 кв.м. по договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал»; 4) обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить истцу – ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО3 заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру, расположенную на 9 этаже (проектный №), общей проектной площадью 72,43 кв.м., блок 2, в доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку, по адресу: <адрес>, б/н.

Объект недвижимости (квартиру) продавец обязался передать покупателю не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор цессии, согласно которому цедент уступил цессионарию право требования к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» квартиры.

Стоимость помещения составляет 2172900 руб. Согласно актам приема-передачи денежных средств от 15.04.2022 и от 20.12.2022 покупатель оплатил стоимость помещения в полном объеме. Цена уступаемого права составляет 1900000 руб., которая 27.03.2023 переведена цессионарием на лицевой счет цедента. 31.03.2023 цедент уведомил ответчика о заключении договора цессии. В свою очередь, цессионарием получены оригиналы документов.

Помещение, являющееся предметом договора и в котором ведутся ремонтные работы, приобретено для проживания с семьей.

ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает права и законные интересы истца.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» своего представителя в судебное заседание не направил, прислав письменное заявление о признании иска.

ПАО «Сбербанк России», извещенное надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направил, причину неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил, об отложении слушания дела ходатайство не зпоступало.

Третье лицо Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило. О времени и месте слушания дела извещено своевременно.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц и представителей.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществу.

Статья 130 ГК РФ регламентирует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как указано п. 2, ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно положениям статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как установлено судом, 15.04.2022 между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО3 заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, б/н.

Объем долевого участия ФИО3 определен в виде квартиры, расположенной на 9 этаже (проектный №), общей проектной площадью 72,43 кв.м., блок 2.

Во исполнение пункта 2.1 договора ФИО3 оплатил долю в размере 2172 900 руб., что подтверждено актами приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор цессии, согласно которому цедент уступил цессионарию право требования к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» указанной выше квартиры.

Обязательство по оплате ФИО1 исполнила, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1900000 руб., удостоверенной нотариусом Чегемского нотариального округа КБР ФИО4, реестровая запись №.

ДД.ММ.ГГГГ цедент уведомил ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о заключении договора цессии, что подтверждено уведомлением и квитанцией о направлении уведомления.

Согласно п.п. 1, 1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, б/н в <адрес> со следующими характеристиками: 2-комнатная квартира, проектный №, блок 2, этаж 9, общая проектная площадь 72,43 кв.м.

Строительство жилого дома, в котором находится спорное помещение, не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Истец полагает, что действия продавца полностью соответствуют действующему законодательству, и подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из представленных материалов дела следует, что возводимый многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями представляет собой не завершенный строительством объект недвижимого имущества, спорный объект недвижимости существуют в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что сторона по договору, а также истец исполнившие обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств - требовать защиты своих прав путем признания права собственности на оплаченный объект в судебном порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением: предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим: Федеральным законом.

Правовой статус объекта незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей.

Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ПК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Указанная выше позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

При рассмотрении настоящего дела установлено, что подписанный сторонами договор содержит все существенные условия, предъявляемые к этому виду договоров, истцом представлены доказательства оплаты суммы в счет стоимости нежилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что обязательства по договору покупателем исполнены путем внесения платы по инвестированию строительства жилого помещения, то он вправе был рассчитывать на его получение, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о государственной регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, дом, как объект недвижимости, незавершенный строительством, создан и соответствует строительным нормам, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с конкретным кадастровым номером, однако по настоящее время, ответчиком не было предпринято действий, необходимых для регистрации в установленном порядке договора участия в создании объекта недвижимости, что нарушает права истца, выполнившего в полном объеме договорные обязательства по инвестированию строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Как следует из материалов дела, заключенный 15.04.2022 договор содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому фактически является таковым. Отсутствие у застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке договора долевого участия вновь созданного объекта недвижимости, не может служить препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на оплаченные ими квартиры.

В силу п. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

12.10.2017 ООО «ФСК Потенциал» получило разрешение на строительство группы многоквартирных жилых домов по <адрес>, б/н №.

Истец просит признать за собой право собственности на долю (размер доли - 0,346754%), которая образуется из общей квадратуры строящегося многоквартирного дома. (72,43 кв.м. (жилое помещение) х 100%/20888 (общая площадь МКД)).

При этом из заключения кадастрового инженера следует, что объект недвижимости расположен по адресу <адрес> б/н, блок 2, <адрес>, общей площадью 72,4 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №.

На день рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорное нежилое помещение фактически передано застройщиком истцу. Указанная позиция отражена в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).

Как указано в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В п. 60 указанного Постановления отражено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В Определении Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89- КГ15-10 отражено, что право собственности в судебном порядке можно признать, как на помещение, так и на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства с определением ее размера, и даже ликвидация застройщика этому не препятствует.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент обращения истца в суд не завершено, не может нарушать его право на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, в том числе путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что отражено в Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-54412/2018).

Закон не содержит запрета на признание прав на объект незавершенного строительства либо долю в нем, а также на получение и нахождение такого объекта или обособленного и обладающего индивидуальными признаками помещения в таком объекте в собственности граждан.

Установлено, что спорный объект находится в залоге, залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Разрешая требования истца в части снятия обременения, суд принимает во внимание тот факт, что спорный объект жилого помещения полностью оплачен.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации обременения ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемый же договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, что говорит, о том, что сторона договора ФИО3 не мог знать об обремени на земельный участок (ипотека в силу закона).

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Разрешая требования истца в части о регистрации договора долевого участия, суд исходит из следующего.

Как было указано выше ООО ФСК «Потенциал» отказывается от предоставления необходимых документов для регистрации ДДУ.

Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного Закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, ответчик по существу заключил договор участия в долевом строительстве, от регистрации которого уклонился.

Как указано в пункте 61 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), надлежащим способом защиты права физического лица на жилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия, является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15 апреля 2022 года, заключенный между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в пользу цессионария – ФИО1, согласно условиям договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли – 0,346754%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на 9 этаже, корпус (блок) 2 (проектный №), а также земельного участка, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная застройка, с кадастровым номером <данные изъяты>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога – долю (размер доли – 0,346754%) в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, б/н, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на 9 этаже, корпус (блок) 2 (проектный №), которое заложено в составе общего помещения площадью 199,51 кв.м. по договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал».

Обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 04.05.2023.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова