Дело 66RS0003-01-2025-000128-87 Производство № 2-1419/2025 Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2025 года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Марковой Н.А., при помощнике судьи Смирновой А.И.,

с участием истца/ответчика по встречному иску ФИО1 и её представителя ФИО2, действующего на основании ордера,

представителя ответчика/истца по встречному иску ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о прекращении обременения ипотеки недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указала, что между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022, по условиям которого ФИО4 приобретает имущество: помещение – 12, общей площадью 95,5 кв.м, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: <...>. Общая стоимость помещений составляет 7320500 руб., оплачивается в срок 31.12.2023. Помещения переданы покупателю в момент подписания договора, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Ответчиком допущены существенные нарушения обязательств по исполнению договора. Оплата стоимости нежилого помещения ответчиком не производилась, денежные средства истцу не передавались.

На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО4

Ответчик/истец ФИО4 с заявленными требованиями не согласилась, подала встречный иск к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки по закону.

В обосновании требований указала, что по условиям договора купли-продажи от 29.10.2022 нежилое помещение с кадастровым номером *** приобретается в размере стоимости 3342500 руб., нежилое помещение с кадастровым номером *** – 3978000 руб.

Оплата спорных помещений произведена ответчиком в полном объеме, что подтверждается справкой от 27.12.2022, выданной ФИО1

В связи с чем, истец указывает, что оплата по договору осуществлена в полном объеме, задолженность перед ответчиком отсутствует и имеются основания для прекращения залога.

На основании изложенного, просила прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество: помещение – 12 общей, площадью 95,5 кв.м, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: <...>, возникшие в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 29.10.2022.

В судебном заседании истец/ответчик по встречному иску ФИО1 (далее по тексту - истец) и её представитель ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивали, поддержали доводы письменных пояснений, во встречном иске просили отказать.

Представитель ответчика/истца по встречному иску (далее по тексту – представитель ответчика) ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала требования встречного иска. В дополнении указала, что фактическая оплата по договору купли-продажи нежилых помещение подтверждается договором аренды объектов от 01.12.2022 и соответствующей передачей имущества во владение и пользование ФИО4 К правоотношениям просила применить правило «эстоппель», так как действия ФИО1 противоречат ее предшествующему поведению.

Допрошенный в судебном заседании от 28.10.2025 свидетель ***15 суду показала, что в период рассматриваемых отношений работала в должности бухгалтера УК «Основа Центр» и вела отчетность ФИО1 27.12.2022 свидетелем не совершались финансовые операции по принятию денежной суммы от ответчика, последнюю не видела, справку об оплате не составляла. ФИО1 в указанный день пришла после обеда, и в офисе проводилось мероприятие – новогодний корпоратив.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом и в срок, причины неявки суду неизвестны.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 с. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, 29.10.2022 между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого покупатель купил в собственность недвижимое имущество: помещение – 12, общей площадью 95,5 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: *** (на плане № ***), общей площадью 61,2 кв.м, этаж 15, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: *** (т. 1 л.д. 8).

Общая стоимость помещений составляет 7320500 руб. (помещение № 12 – 3342500 руб., помещение № 435 – 3978000 руб.).

Оплата по договору производится покупателем в порядке: сумма в размере 7320500 руб. оплачивается покупателем в срок до 31.12.2023 (п. 3). С момента государственной регистрации помещений до полной оплаты суммы, указанной в п. 1.3, возникает ипотека в силу закона (п. 9).

Передача помещение продавцом покупателю произведена до момента подписания сторонами договора. Фактическая передача помещений состоялась без составления акта приема-передачи (п. 5).

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором (п. 12).

25.11.2022 произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанных объектов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 10-14).

Также зарегистрировано обременение объектов недвижимого имущества в виде ипотеки в силу закона, срок действия с 25.11.2022 по 31.12.2023 в пользу ФИО1

Как следует из доводов истца, оплату стоимости имущества в размере 7320 500 руб. ответчик не произвела и до настоящего времени денежные средства в указанном размере не переданы. В связи с чем, истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022, о чем направлена соответствующая претензия от 27.11.2024 (т. 1 л.д. 9).

В свою очередь, ответчиком представлена справка об оплате от 27.12.2022, согласно которой ФИО1 получена денежная сумма в размере 7320500 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022. в связи с чем, заявлено встречное требование о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

В судебном заседании ФИО1 оспаривала свою подпись в справке об оплате от 27.12.2022, указала о подложности документа и исключения из числа доказательств по делу.

Так, стороной истца представлены заключения специалиста № 5/25и от 26.03.2025 ООО «Негосударственный экспертно-криминалистический центр» ФИО5, согласно которым подпись в копии справки об оплате выполнена не ФИО1, а кем-то другим (т. 1 л.д. 40-43).

Согласно ч. 1 ст. 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае оспаривания подлинности подписи на документе или ином письменном доказательстве лицом, подпись которого имеется на нем, суд вправе получить образцы почерка для последующего сравнительного исследования.

В связи с возникновением вопросов, требующих специальных познаний (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), при рассмотрении данного дела судом назначена по делу судебная почерковедческая экспертиза и повторная судебная почерковедческая экспертиза.

В рамках проведения судебных экспертиз на разрешение экспертов поставлен вопрос: выполнена ли подпись в справке об оплате от 27.12.2022 самой ФИО1 или иным лицом?

Согласно заключению эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России ФИО6 № 1802/06-2-25, установить кем самой ФИО1 или другим лицом выполнена подпись от её имени в справке об оплате не представилось возможным. Так, совпадающие признаки при наличии различий не образуют совокупность, индивидуализирующую почерк исполнителя. Не удалось однозначно объяснить причину появления различий, т.е. являются ли они вариантами признаков прописного почерка ФИО1, не проявившимися в представленном сравнительном материале либо их появление связано с влиянием каких-то «сбивающих» факторов или же это признаки почерка другого лица.

В соответствии с проведением повторной экспертизы экспертом ФГБОУ ВО «Уральский государственный юридический университет имени В.Ф. Яковлева» ФИО7, ответить на вопрос: «Выполнена ли подпись в справке об оплате от 27.12.2022 самой ФИО1 или иным лицом?» не представляется возможным. Эксперт указал, что оценкой результатов сравнительного исследования установлено, что выявленные совпадающие и различающиеся признаки почерка не образуют совокупностей, достаточных для какого-либо определенного (положительного или отрицательного) вывода. Учитывая изложенное, а также по причинам вариационности исполнения подписей в образцах, выполненных ФИО1 решить вопрос о том, кем выполнена исследуемая подпись в предоставленном документе – не представляется возможным.

Выводы экспертов последовательны и логичны, причины, по которым эксперты не смогли сделать категоричный вывод относительно подписи от имени ФИО1 в справке об оплате, изложены в заключении. Суд исходит, что ответ на поставленный вопрос дан в рамках судебной почерковедческой экспертизы, проведенное исследование сомнений в достоверности и объективности не вызывает. Экспертизы проведены в соответствии с требованиями статей 79, 80, 84, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основана на нормах действующего законодательства. Содержание статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации экспертам разъяснено, о чем им дана подписка.

Суд оценивает указанные заключения в совокупности с другими представленными доказательствами, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Так, из заключения ООО «Независимая экспертиза» № 1/450и-25 от 06.10.2025 специалистом ФИО8 сделан вывод, что подпись от имени ФИО1 в представленной фотокопии справки суммы об оплате выполнена не ФИО1, а иным лицом. В заключение эксперта от 15.09.2025 имеется неполнота диагностического исследования штрихов подписи, неточное определение степени выработанности движений в исследуемой подписи, не учтено имеющиеся различие с образцами подписи по степени выработанности движений.

Помимо того, 01.12.2022 между ФИО4 (арендодатель) и ФИО9 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование передаются нежилые помещения: помещение – 12, общей площадью 95,5 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер ***, и помещение - 1516.1 (на плане № 435), общей площадью 61,2 кв.м, этаж 15, кадастровый номер ***, расположенные по адресу: ***. Срок действия договора с 01.12.2022 по 31.10.2023, ежемесячная арендная плата составляет – 200000 руб. (т. 1 л.д. 68-71).

Вместе с тем, стороны не оспаривали факт исполнения договора в части передачи имущества в пользовании покупателя и её распоряжение, владение имуществом. Указанное обстоятельство соответствовало условиям договора с отсрочкой платежа в срок до 31.12.2023. Соответственно, нахождение имущества во владении ответчика однозначно не свидетельствует о передаче денежных средств продавцу.

Помимо того, из представленной выписки по счету дебетовой карты на имя ***16 не следует о снятии в анализируемый период – декабрь 2022 г. денежных средств, которые сопоставимы и могли быть идентифицированы в период передачи денежных средств ФИО1 сумме 7 320 500 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022 (т. 1 л.д. 86-100).

Показания свидетеля ***17 об обстоятельствах передачи денежных средств в размере 7 320 500 руб. ФИО1, судом отклоняются. Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств). По смыслу статей 161, 162 ГК РФ факт передачи денежных средств не может быть подтвержден свидетельскими показаниями, факт передачи денежных средств должен быть подтвержден письменными доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд исходит из недоказанности передачи денежных средств ответчиком ФИО4 по договору купли-продажи от 29.10.2022 продавцу ФИО1

В силу ст. 56 ГПК РФ по договору купли-продажи бремя доказывания оплаты по договору возложено на покупателя- ответчика в рассматриваемом деле.

Из существа договора купли-продажи следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив данные обстоятельства, применяя приведенные нормы права, суд исходит из того, что обязательства по оплате нежилых помещений по договору ответчик не исполнила, в связи с чем, подлежит расторжению договора купли-продажи от 29.10.2022.

Доводы ответчика о применении принципа эстоппеля в рамках гражданско-правового спора к позиции истца, которая существенно противоречит его предшествующему поведению, судом отклоняются.

В силу ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4).

Так, с момента оформления между сторонами договора купли-продажи спорных объектов, истцом не заявлялось о получении денежных средств, не производились действия, дающие основания полагать об исполнении обязательств в полном объеме. Суд исходит, что поведение истца является последовательным с учетом заявленных требований и имеющихся доказательств по делу.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречных требований о прекращении обременения ипотеки недвижимого имущества суд отказывает в виду неисполнения обязательств по оплате и расторжении договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 29.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО4.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о прекращении обременения ипотеки недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья Н.А. Маркова