Дело № 2-1/2023

24RS0016-01-2021-002881-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2023 года г. Железногорск

Железногорский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Кызласовой Т.В.,

при секретаре Прокудиной Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ООО «Полюс» к ФИО3, ООО «Вираж» о выделе в натуре доли из общего имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2, ООО «Полюс» обратились с иском к ФИО6, ООО «Вираж» о выделе в натуре доли из общего имущества и с учетом уточнений иска просили о выделе в натуре доли из общего имущества, свои требования мотивируя следующим:

Стороны являются собственниками двухэтажного нежилого здания (магазина) в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в следующих долях: ФИО1 – <данные изъяты>, ООО «Полюс» - <данные изъяты>, ФИО3 – <данные изъяты>, ООО «Вираж» - <данные изъяты>.

Между сторонами сложился следующий порядок пользования данным зданием:

ФИО1 в соответствии с договором аренды муниципального имущества № от 30.08.1996 в аренду передан 1 этаж и подвал магазина по <адрес>; согласно дополнений к договору: от 01.06.2000 – изменен адрес <адрес>; 05.09.2000 – переданы комн. <данные изъяты> первого этажа, подвал; 09.03.2005 – переданы комн. <данные изъяты> подвала, ком. <данные изъяты> первого этажа, места общего пользования; ДД.ММ.ГГГГ – на стороне арендатора возникла множественность лиц – ФИО1 и ООО «Полюс»; 30.12.2005 – переданы комн. 6-29 подвала, комн. 3-9, 11-14 первого этажа, места общего пользования.

28.05.2010 по договору купли-продажи № администрацией ЗАТО г. Железногорск данное нежилое здание продано в общую долевую собственность сторонам, с определением долей в праве собственности пропорционально арендованным площадям.

23.11.2020 сторонами заключено соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения зданием следующим образом:

1) ФИО1 – пом. <данные изъяты> на первом этаже;

2) ООО Полюс» - пом. <данные изъяты> подвала;

3) ФИО3 – пом. <данные изъяты> второго этажа;

4) ООО «Вираж» - пом. <данные изъяты> второго этажа.

Общим имуществом определены: пом. <данные изъяты> подвала, пом. <данные изъяты> первого этажа, пом. <данные изъяты> второго этажа.

Стороны не могут прийти к соглашению по вопросу несения расходов по содержанию здания, его обслуживанию, эксплуатации, в связи с чем, истцы предложили ответчикам произвести раздел общего имущества, однако ответчики ответили отказом, в связи с чем, истцы с учетом уточнений иска (т.1 л.д.229-233) просят произвести выдел в натуре своей доли из общего имущества следующим образом:

ФИО1 – пом. <данные изъяты> первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м., пом<данные изъяты> подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

ООО «Полюс» - пом. <данные изъяты> подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

В общую собственность ФИО1 и ООО «Полюс» как места общего пользования - пом. <данные изъяты> подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

В общую собственность ФИО1, ФИО3, ООО «Вираж» как места общего пользования- пом. <данные изъяты> первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м., пом. <данные изъяты> второго этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

В общую собственность ФИО1, ООО «Полюс», ФИО3, ООО «Вираж» как места общего пользования – пом. <данные изъяты> подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме с учетом уточнений, в своих письменных пояснениях указал, что помещения подвала <данные изъяты> по новому техническому плану не могут быть переданы в общее пользование, поскольку они являются эвакуационным выходом для помещений подвала, переданных ФИО1 и ООО «Полюс» согласно порядку пользования. Боковая лестница № на 1 этаже и № на втором этаже и коридор № на 2 этаже могут быть переданы в общее пользование ФИО3 и ООО «Вираж», так как являются эвакуационным выходом со 2 этажа. Туалет № и умывальник № на 2 этаже не могут быть переданы в общее пользование, так как на 1 этаже в пом. 4 и в подвале пом. 2,3 есть оборудование санитарно-техническими приборами помещения (т.2 л.д. 53-54). Дополнительно пояснил, что на перепланировку в помещениях здания ответчики дали свое согласие, так как лифт является технически опасным сооружением, имеет срок службы 25 лет, должен быть заключен договор с организацией имеющей лицензию на обслуживании лифта, которая проводит оценку его безопасности, однако никто из собственников этим не занимался, лифт был демонтирован, необходимость в лифтовой шахте отсутствует.

Представитель ООО «Полюс» ФИО4 просила иск удовлетворить в полном объёме, дополнительно суду пояснила, что в соответствии со СНИП установка лифта для поднятия на этаж без сопровождения людей возможна на высоту <данные изъяты> метров, так как в здании высота межэтажного перекрытия составляет <данные изъяты> метра, то необходимость в лифте и лифтовой шахте отсутствует, так как лифт демонтирован, на втором этаже имеется пустое пространство лифтовой шахты. Ответчики против выдела помещений в натуре, поскольку они получают арендную плату по договору с ООО «Копейка-саров» при этом не несут бремя расходов и обслуживания на эксплуатируемые арендатором площади первого этажа и подвала. Тот факт, что ответчикам было известно о проведенной перепланировке первого этажа и никаких претензий у них по этому поводу не было подтверждает акт приема-передачи от 24.11.2020 к договору аренды помещений первого этажа и подвала с ООО «Копейка-Саров», в котором указано что помещение недостатков не имеет. Для заключения договора аренды с ООО «Копейка-Саров» ФИО4 оплатила задолженность ООО «Вираж» по исполнительному производству в сумме 204 981,46 рублей, которая до настоящего времени не возвращена. В связи с чем полагает, что ответчики действуют недобросовестно, так как, зная о проведенной перепланировке для сдачи помещений в аренду, ответчики получают арендную плату от ООО «Копейка-Саров», ранее претензий к истцам относительно перепланировки они не предъявляли, так как это было не в их интересах.

В письменным дополнениях ФИО1 и представитель ООО «Полюс» ФИО4 указали, что пом. № № на 2 этаже площадью 39,0 кв.м. правильно будет выделить собственникам 2 этажа. Помещение площадки боковой эвакуационной лестницы (пом. № № площадью 11,6 кв.м.) истцами не эксплуатируется, дверь перекрыта холодильным оборудованием арендатора. Вход на крышу внутри здания отсутствует, выход на крышу возможен по лестнице снаружи здания. В пом. 33 в подвале расположен общий стояк водопровода холодной воды для водоснабжения всего здания, отсечные вентили находятся в пом. 31, так же запорная арматура есть в помещениях у каждого сособственника перед счетчиком учета воды.

Представитель ФИО1 и ООО «Полюс» - адвокат Туревич А.И., действующая по доверенности (т.1 л.д. 189) иск поддержала в полном объёме с учетом уточнений. Дополнительно суду пояснила, что технический паспорт 2005 года на сегодняшний день неактуален, после произведенной перепланировки, на которую все сособственники дали свое согласие, изменилась нумерация и количество помещений, произведенная перепланировка зарегистрирована в установленном порядке, изготовлен новый технический план 08.07.2021, который внесен в ЕГРН, вариант раздела истца не предполагает строительных работ, в здании установлен общий прибор учета тепловой энергии, электросчетчик и водо-счётчик у каждого индивидуальный. На момент приобретения здания собственниками в 2010 году лифт не был зарегистрирован, введен в эксплуатацию, истцы не настаивают на выделе в их собственность площадки лестницы на 2 этаже.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО3 и ООО «Вираж» – ФИО5, действующая по доверенности (т. 1 л.д.180-181, 190), поддержала свои письменные возражения (т.1 л.д. 207-208), в которых указала, что здание используется под магазин, оно подключено к системе отопления ТЭЦ, центральному водопроводу, имеет механическую вентиляцию, грузовой лифт. Расположение мест подключения здания к магистральным сетям истцами не указано, а также не предоставлены технические планы в отношении заявленных к выделу помещений как самостоятельных объектов, а также неправомерно включены к выделу места общего пользования (лифтовая шахта (пом. 6 подвала), вентиляционные камеры в подвале (пом. <данные изъяты>), коридоры (пом. <данные изъяты>, пом. подвала – <данные изъяты>), лестница № № с 1 эт. в подвал). При выделе ФИО1 площади 420,3 кв.м. его доля в праве собственности увеличится. В дополнительных возражениях (т.2 л.д. 20-23) указала, что по смыслу судебной практики к общему имуществу здания относятся помещения для обслуживания более одного помещения в здании, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются обслуживающие коммуникации, иное оборудование обслуживающее более одного помещения в здании, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Истцом предоставлен вариант раздела, свидетельствующий о том, что без соответствующих разрешений и проектной документации произведена реконструкция здания. Согласно требованиям истца образуются несколько нежилых помещений, которые для постановки на кадастровый учет должны обладать признаками обособленности изолированности, автономной эксплуатации. Однако истцом не предоставлены документы по подключению выделяемых помещений к сетям теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, с установкой индивидуальных приборов учета, не представлены технические планы на образуемые помещения. С учетом расположения здания на земельном участке для объектов торговли, вновь образованные помещения должны соответствовать требованиям к предприятиям торговли, а именно должны присутствовать торговая часть, складская зона, помещения бытового назначения. Ответчик полагает, что у всех сторон должна быть возможность свободного доступа к лифтовой шахте, в том числе коридора к ней ведущего на 1 и 2 этажах, и наружному пандусу, поскольку лифт предназначен для подъёма груза. Без согласия ответчиков демонтирована часть лифтовой шахты, что не дает основание для захвата истцами мест общего пользования используемых в качестве подхода к грузовому лифту. Истцом не предоставлен технический план на каждое вновь образованное в результате раздела помещение, что препятствует постановке его на учет. В дополнительных возражениях (т.3 л.д. 30-32) указала, что в основу заключения экспертизы положено соглашение о порядке пользования зданием от 23.11.2020, которое не было нотариально удостоверено, ссылаясь на п. 8.6 данного соглашения о том, что оно может быть удостоверено нотариусом ФИО3 обращалась с таким требованием, однако данное соглашение не было нотариально удостоверено, в связи с чем, решением Арбитражного суда КК от 10.01.2022 сделан вывод о недействительности данного соглашения, подтвержденный судом апелляционной инстанции 05.04.2022. Вывод эксперта по вопросу № об отсутствии лифтовой шахты не основан на техпаспорте помещения и техплане от 08.07.2021, в которых указано о наличии лифтовой шахты. По вопросу № № дан ответ об отсутствии необходимости эксплуатации пом. 8 на 1 эт., пом. № на 2 эт. (боковая лестница), однако с первого этажа обустроен выход на эту лестницу, в связи с чем, она необоснованно включена только в места общего пользования ответчиков. По 4 вопросу неверно сделан вывод и не учтен тот факт, что вход на крышу как общее имущество возможен через боковую лестницу. По вопросу № ответ не дан. Экспертом указано, что в пом. 10 (общая электрощитовая) осуществляется ввод электрокабеля для электроснабжения всего здания, что не соответствует действительности, так как помещения 2 этажа не имеют подключения к электросетям здания, подключение проведено через соседний дом, так как в подключении через узел ввода общей электрощитовой отказано. Не дан ответ на вопрос о возможности установки приборов учета на места общего пользования, образованных в результате выдела. Эксперт не является кадастровым инженером, а потому не может делать выводы о технической возможности раздела нежилого здания. Законность внесения изменений в параметры нежилого здания, в результате которых изменилась его площадь, что следует из технического паспорта и технического плана от 08.07.2021, не подтверждена. В настоящее время ответчиками оспаривается самовольная реконструкция произведенная истцами в результате чего уменьшена площадь здания с 1180 кв.м. до № кв.м. Также не разрешена судьба дебаркадера для приемки и разгрузки товара как место общего пользования, в связи с чем его необходимо определить как общее имущество.

В дополнительных возражениях указала, что в нарушение п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ истцами без разрешения ответчиков произведена реконструкция нежилого помещения в результате которой площадь помещения уменьшилась до <данные изъяты> кв.м., что является предметом спора в суде по иску ответчиков к истцам, решение о демонтаже грузового лифта, шахты лифта не принималось, места общего пользования для подхода к лифту истец ФИО1 просит закрепить в свою собственность, что нарушает права ответчиков на использование лифтовой шахты. Истец просит закрепить места общего пользования, однако в предложенном варианте это повлечет необоснованное увеличение площади помещений закрепляемых за истцами, так лестница пом. 4 на 2 этаже, пом. 8 на 1 этаже является местом общего пользования, как и коридор с подходом к лифтовой шахте на 1 и 2 этаже. Ответчики получают арендную плату от сдачи в аренду помещений здания, что является средством их существования, выдел в натуре помещений истцам нарушит их права на получение платы, между тем истцы имеют иные помещения в собственности, которые сдают в аренду.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ФИО7 в судебное заседание не явился, предоставив письменные пояснения на иск, в которых просил рассмотреть дело в его отсутствие и указал, что спорное здание принадлежит сторонам, по договору аренды от 13.11.2020 здание используется ООО «Копейка-Саров», а также ООО Вираж» постановлением судебного пристава от 18.09.2021 зарегистрировано запрещение регистрации в рамках исполнительного производства. В целях учетно-регистрационных действий должен быть предоставлен технический план помещения.

Ответчик ФИО3, третьи лица – Администрация ЗАТО г. Железногорск Красноярского края, ПАО «Красноярскэнергосбыт», ООО «Красэко-электро», ООО «Копейка-Саров» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4).

Из содержания указанной нормы закона следует, что мотивы реализации права на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.

В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

По смыслу приведенной нормы права и акта ее толкования раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

С учетом положений ст. 252 ГК РФ, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 суд вправе произвести выдел в собственность сторон конкретного недвижимого имущества, в отношении которого возник данный спор, с учетом фактически сложившегося порядка пользования этим имуществом, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, прекратив право общей долевой собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, исходя из системного толкования положений ст. 252 ГК РФ и разъяснений об их применении, выдел доли в праве собственности в натуре предполагает выделение части конкретного объекта недвижимости, при этом выделенная в натуре часть недвижимого имущества должна стать самостоятельным объектом недвижимости, что не предполагает раздела и общих коммуникаций здания в натуре. Исходя из чего, коммуникации, обслуживающие более одного помещения останутся в общей собственности.

ООО «Полюс» зарегистрировано 22.07.1993 по адресу: <адрес>, учредителями являются ФИО1 и ФИО4 (директор) что следует из выписки ЕГРЮЛ от 22.07.2021 (л.д.13, т.1).

ООО «Вираж» зарегистрировано 23.06.1993 по адресу: <адрес>, учредителем является ФИО8 (директор), что следует из выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19, т.1).

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 15.01.2002 по 08.05.2019, и с 18.12.2020, что следует из выписки ЕГРИП.

ФИО3 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с 02.02.2001 по 03.07.2015, что следует из выписки ЕГРИП (л.д.24,т.1).

По договору аренды недвижимого муниципального имущества от 30.08.1996 № 687 Комитетом по управлению муниципальным имуществом в аренду ФИО1 передано в аренду муниципальное имущество 1 этажа и подвального помещения магазина по <адрес> в <адрес> (т.1, л.д. 30-37,38).

Согласно дополнений к договору аренды от 30.08.1996 № 687: от 01.06.2000 – изменен адрес на <адрес> (т.1, л.д.39-40); 05.09.2000 – переданы ком. 1-11, 28-33 первого этажа, подвал (т.1, л.д. 41); 09.03.2005 – переданы комн. 6-28 подвала, ком. 3-10,12-17 первого этажа, места общего пользования по схеме размещения (т.1, л.д. 42-43, 44-45); 16.11.2005 – на стороне арендатора возникла множественность лицо – ФИО1 и ООО «Полюс» (т.1, л.д. 46); 30.12.2005 – переданы ком. 6-29 подвала, комн. 3-9, 11-14 первого этажа, места общего пользования (т.1, л.д. 47-48).

По договору купли-продажи от 28.05.2010 Администрацией ЗАТО г. Железногорск данное нежилое здание продано покупателям ФИО1, ООО «Полюс», ФИО3, ООО «Вираж» в следующих долях: ФИО1 – 322/1000, ООО «Полюс» - 322/1000, ФИО3 – 198/1000, ООО «Вираж» - 158/1000 (т.1, л.д. 49-56).

С 11.06.2010 стороны являются сособственниками двухэтажного, в том числе 1 подземного этажа, нежилого здания магазина в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, в следующих долях: ФИО1 – <данные изъяты>, ООО «Полюс» - <данные изъяты> ФИО3 – <данные изъяты>, ООО «Вираж» - <данные изъяты>, что следует из выписки ЕГРНИ (л.д.27-28, т.1).

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0306002:36, собственником которого является ЗАТО <адрес>, предоставленном в аренду ФИО3, ФИО1, ООО «Вираж», ООО «Полюс», вид разрешенного использования согласно выписке ЕГРНИ – для размещения объектов торговли (т.2 л.д. 24-26).

Сторонами 23.11.2020 подписано соглашение о совместном владении, порядке пользования и распоряжения нежилым зданием, согласно которому:

1.2 участие сторон по содержанию и ремонту, оборудованию, эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории, а также оплата услуг предусматривает участие сторон пропорционально их доли собственности;

1.3 распределение дохода от сдачи имущества в аренду производится соразмерно занимаемым сторонами площадям, другие совладельцы на доходы от аренды данных помещений не претендуют, арендная плата по долям не делится;

2.1 стороны договорились о следующем порядке владения, распоряжения и пользования нежилым зданием:

2.1.1 соразмерно своей доле совладелец № 1 (ФИО9) единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями первого этажа согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 1);

2.1.2 соразмерно своей доле совладелец № 2 (ООО «Полюс») единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями подвала согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 2);

2.1.3 соразмерно своей доле совладелец № 3 (ФИО3) единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями второго этажа согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 3);

2.1.4 соразмерно своей доле совладелец № 3 (ООО «Вираж») единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями второго этажа согласно штриховке на поэтажном плане (приложение № 4).

2.2 стороны несут эксплуатационные расходы соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на нежилое здание на тех площадях, пользование, владение и распоряжение которыми закреплено за сторонами в соответствии с приложениями;

3.2.3 каждая из сторон обязана предоставлять уполномоченным представителям другой стороны право доступа во все технические помещения, места, где расположено общее имущество (электрощитовая, места установки приборов учета потребления коммунальных ресурсов и пр.) закрепленные настоящим соглашением за другой стороной;

7.1 К общему имуществу сторон относятся:

Помещение, предназначенное для обслуживания всех помещений в таком здании, лестницы, подвальные помещения, наружные стены, крыша здания, а именно:

- наружные, несущие стены, крыша здания;

- входная группа главного входа: двери, навес, крыльцо главного входа, пандус и навес над ним, отмостка, тамбур пом. 1.;

- первый этаж: лестничная клетка пом. 2, лестница, батарея;

- второй этаж: лестничная клетка пом. 1, лестница, окно;

- входная группа заднего входа: двери, крыльцо, пандус и навес над ним, лестница пандуса;

- первый этаж: лестничная клетка пом. 11, лестница, батарея, окно;

- второй этаж: лестничная клетка пом. 4, лестница;

- подвальный этаж: коридор пом. 1, лестница пандуса, электрощитовая пом. 2, теплоузел пом. 3, венткамера пом. 4 и 5 машинное отделение6, лифтовая камера 7;

- узел ввода, магистральный трубопровод холодной и горячей воды, магистральный трубопровод прямой и обратный отопления, трубопровод и стояки канализации, теплосчетчик Взлет и арматура к нему, вводной электросчетчик и трансформаторы тока к нему;

- отместка по периметру здания, кирпичный забор.

7.5 за совладельцами закрепляются в соответствии с выпиской № от 28.11.2005 из ЕГРН объектов капитального строительства следующие помещения:

1) ФИО1 – пом. 3-10, 12-15,17 первого этажа;

2) ООО «Полюс» - пом. 8-28 подала;

3) ФИО3 – пом. 2-3, 5-7,11-12 второго этажа;

4) ООО «Вираж» - пом. 3, 8-17 второго этажа.

8.1 соглашение заключается на неопределенный срок, вступает в силу с момента его подписания (т.1, л.д. 57-64).

На требование ФИО1 и ООО «Полюс» о выделе доли в натуре (т.1, л.д. 84-85), ответчиками направлен ответ, в котором они предлагают свой вариант раздела, поскольку вариант раздела истцов сделан без учета помещений, относящихся к местам общего пользования для обслуживания нескольких помещений и здания.

Согласно техническому паспорту от 22.11.2005 на нежилое помещение по <адрес> «б» (т.1 л.д. 196-206) данное здание состоит из двух этажей и подвала. Общая площадь помещений подвала составляет № кв.м. в том числе основная № кв.м. и вспомогательная № кв.м., первый этаж составляет № кв.м. общей площади, в том числе основной № кв.м. и вспомогательной № кв.м., второй этаж составляет № кв.м. общей площади, в том числе основной 285,7 кв.м. и вспомогательной № кв.м., всего по объекту без подвала № кв.м., всего по объекту № кв.м.

Согласно техническому плану здания, подготовленному на 08.07.2021 (т.1 л.д. 235-249) ООО «Бюро кадастровых решений», здание с кадастровым номером 24:58:0000000:3360 по адресу: <адрес> «б» имеет площадь № кв.м. Технический план подготовлен в результате изменения сведений о планировке и площади здания и уточнение местоположения здания на земельном участке. Произведенные работы: демонтированы старые перегородки, возведены новые, установлены двери внутри здания по проекту, демонтированы старые санитарно-техническое оборудование, установлено новое, произведена обшивка стен, выполнено новое покрытие пола, расширен дверной проем, проведены ремонтно-восстановительные работы, демонтирован лифт, выполнено усиление лифтовой шахты. Работы выполнены в рамках капитального ремонта, согласно проектной документации, не влияют ан несущую способность объекта, на прочность несущих конструкций, обеспечивают безопасную эксплуатацию помещения, не влияют на изменение параметров здания (высотности, этажи). Фактическая площадь здания составляет № кв.м.

Согласно паспорту лифта, лифт в здании по <адрес> является грузовым без проводника, предназначен для обслуживания подвала, 1 и 2 этажа.

По договору аренды от 13.11.2020 ООО «Полюс», ФИО1, ООО «Вираж», ФИО3 (арендодатели) передают ООО «Копейка-Саров» (арендатор) нежилое здание по адресу: <адрес> Б часть первого этажа и часть подвала площадью аренды № кв.м. согласно Приложению № к договору. В силу п. 1.7 договора арендодатели являются солидарными должниками перед арендатором в отношении обязанностей и ответственности, предусмотренной настоящим договором. В силу п. 2.1 договора за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с учетом системы налогообложения арендодателя. В силу п. 2.4 договора начисление арендной платы происходит пропорционально долям в праве общей собственности определенной в п. 1.6 договора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.01.2022 отказано в удовлетворении иска ООО «Полюс», ФИО1 к ООО «Копейка-Саров» об обязании подписать дополнительное соглашение об изменении распределения арендных платежей к договору аренды от 13.11.2020. Данным решением установлено, что 23.11.2020 истцами заключено соглашение с ООО «Вираж», ФИО3 о распределении помещений в здании по ул. Восточная, 31 Б в г. Железногорске, на основании данного соглашения истцы просят распределить арендные платежи, однако поскольку данное соглашение от 23.11.2020 по требованию ФИО3 от 04.11.2021 не было нотариально удостоверено, согласно п. 8.6 соглашения оно может быть нотариально удостоверено, судом сделан вывод о том, что в ответствуя нотариального удостоверения, соглашение на которые ссылаются истцы в обоснование требований недействительно. Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 данное решение от 10.01.2022 оставлено без изменения.

По ходатайству истцов судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы в ООО «СудСтройЭкспертиза».

Из заключения по результатам проведения судебной экспертизы ООО «СудСтройЭкспертиза» от 29.11.2022 следует, что рассматриваемое нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> является двухэтажным зданием с подвалом, прямоугольное в плане с размерами 24,0х18,0 м, высота этажа 3,3 м, высота подвала 3,0 м.

Наружные и внутренние стены здания - кирпичные. Перекрытия - железобетонные. Фундамент - сборные железобетонные блоки с монолитным ростверком. Перегородки -гипсокартонные по металлическому каркасу. Кровля двускатная по деревянной стропильной системе с покрытием из металлочерепицы. Лестницы - железобетонные.

Деформации здания, свидетельствующие о снижении несущей способности его строительных конструкций, отсутствуют.

На первом этаже здания расположен магазин продовольственных товаров с подсобными помещениями.

На втором этаже в помещении 2 расположен детский центр. В помещениях № 5, 6 и 7 снесены перегородки, помещение 7 разделено на две части в одной из которых расположен санузел. Помещения 8, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17 на втором этаже здания на момент осмотра не эксплуатируются. В помещении 11 и 12 расположен санузел.

Шахта лифта закрыта и дверь не открывается.

В подвале расположены подсобные помещения магазина продовольственных товаров, узлы ввода инженерных коммуникаций (водопровод, теплотрасса, силовой кабель электроснабжения, выпуск канализации), помещение элеваторного узла, электрощитовая и не эксплуатируемые помещения (бывшие холодильные камеры и складские помещения).

Оборудование приточно-вытяжной вентиляции в здании демонтировано.

Бывшая вентиляционная камера (помещение 29) закрыта плитами перекрытия и не функционирует.

Грузовой лифт демонтирован, на 1-ом этаже и подвале лифтовой шахты нет.

Помещение лифтовой шахты осталось только на 2-м этаже и не используется.

Второй этаж:

2.1 Помещения 2, 5, 6, 7.

В помещении 2 установлен электросчетчик (фото 1).

Установлен счетчик холодной воды в помещении 7 (фото 2).

Горячей воды в помещении 2 (Детский центр) нет - осуществляется электроподогрев воды.

В перепланированном помещении 7 оборудован санузел.

В помещениях № 5, 6 и 7 снесены перегородки, на момент осмотра помещения не эксплуатируются.

В помещениях имеется отопление с разводкой из металлических труб и приборами отопления.

2.2 Помещения 8, 9, 10, 13, 14,15, 16, 17.

На момент осмотра помещения не эксплуатируются.

В помещении 15 расположен не функционирующий торговый зал (фото 3).

В помещении 16, а также в иных имеются вентиляционные короба, не функционирующей вентиляции, вентиляционное оборудование отсутствует (фото 4, 4а, 4б).

В помещениях имеется отопление с разводкой из металлических труб и приборами отопления.

2.3 Помещение 3 (коридор), помещения 11,12 (санузел) и помещение 4 (боковая лестница).

В помещениях 11 и 12 расположен санузел.

В помещении 3 (коридор) имеется распределительный электрощит (фото 5).

Помещение 4 (боковая лестница) предназначено для эвакуации людей из помещений второго этажа здания.

5. Первый этаж.

5.1 Помещения 1-го этажа № 1, 2, 3, 4, 5.

В указанных помещениях расположен супермаркет «Пятерочка». У супермаркета «Пятерочка» имеется автономная вентиляция - выходящая непосредственно сразу на улицу (фото 6). Общая система вентиляции первого этажа, связанная с венткоробами, расположенными в помещениях второго этажа, в здании отсутствует.

В помещении 3 расположен санузел, в котором находится счетчик холодной воды.

Для подогрева воды используется водонагреватель (фото 7).

3.2 Помещение 7 (лестница главного входа в здание) и помещение 6 (входной тамбур главного входа в здание).

3.3 Помещение 8 (боковая лестница) предназначено для эвакуации людей из помещений второго этажа здания.

6. Подвал.

4.1 Помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 15.

В помещениях расположены подсобные помещения супермаркета «Пятерочка», в помещении 7 установлен электросчетчик супермаркета.

4.2 Подвал, помещения 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33.

Помещения не эксплуатируются.

В помещении 31 есть вентиляционный короб (фото 8).

Помещение 29- закрыто плитами перекрытия, не функционирует.

4.3 Помещения 14, 24, 32.

Через данные помещения осуществляется проход к помещениям ко всем помещениям подвала за исключением помещений 9, 10, 11, 12, 13.

В помещении 32 имеются вентиляционные короба, система вентиляции не функционирует.

4.4 Помещения 9, 10, 11, 12, 13.

В помещении 9 расположен тамбур входа в подвал здания.

В помещении 10 расположена общая для всех собственников здания электрощитовая, в которой находится ввод электрокабеля для электроснабжения всего здания.

В помещениях 11, 12, 13 расположен общий для всех собственников здания элеваторный узел, и ввод трубопровода теплоснабжения всего здания. В данном помещении находится запорная арматура, позволяющая осуществлять отключение и промывку стояков отопления и водоснабжения (фото 9, 9а).

Ввод водопровода (для водоснабжения всего здания) находится в помещении 33 (фото 9). Нумерация помещений указана в соответствии с Техническим планом здания, подготовленным 8 июля 2021 года.

Согласно Технического плана здания от 8 июля 2021 года, в здании был произведен капитальный ремонт, при котором были демонтированы старые и возведены новые перегородки, произведена обшивка стен и перегородок гипсокартонными листами, в результате чего фактическая площадь здания составила 1173,4 м2.

Согласно ответам на поставленные вопросы суда:

По вопросу № 1: Имеется техническая возможность раздела нежилого здания по <адрес> в натуре, а именно выдела:

- в собственность ФИО1 помещения на 1 этаже № 1-5 общей площадью 332,9 м2 помещения в подвале № 1-8, 15 общей площадью № м2;

- в собственность ООО «Полюс» помещения в подвале № 16-23, 25-31, 33 общей площадью № м2;

- в общую собственность ФИО2 и ООО «Полюс» как места общего пользования помещения в подвале №, 24, 32 общей площадью № м2;

- в общую собственность как места общего пользования ФИО1, ФИО3, ООО «Вираж» помещения на 1 этаже № общей площадью № м2, помещения на 2 этаже № площадью № м2;

- в общую собственность как места общего пользования ФИО1, ООО «Полюс», ФИО3, ООО «Вираж» помещения в подвале № общей площадью №0 м2.

По вопросу №: Венткамеры, необходимые для обслуживания помещений на 2 этаже нежилого здания по <адрес> «Б», <адрес>, в подвале здания отсутствуют.

По вопросу №: Грузовые лифты, лифтовые шахты и машинные отделения, предназначенные для обслуживания помещений, расположенных на 2 этаже здания, в нежилом здании по <адрес> <адрес>, отсутствуют.

По вопросу №: Боковая лестница (помещение № на 1 этаже, помещение № на 2 этаже) для эксплуатации помещений, расположенных на 1 этаже и в подвале здания не нужна, так, как из помещений первого этажа и подвальных помещений имеются отдельный выход непосредственно на улицу.

По вопросу №: Предложенный истцами вариант выделения в собственность и в общую собственность частей нежилого помещения отвечает требованиям соразмерности выделяемой площади нежилого помещения долям, принадлежащим ФИО3 и ООО «Вираж». При выделении частей нежилого помещения по предложенному истцом варианту доли ФИО3 и ООО «Вираж» изменятся не значительно. Доля ООО «Вираж» уменьшится на 1,27 %, доля ФИО3 уменьшится на 1,52 %, что соответствует соразмерности имеющимся долям. В цифровом выражении площадь ООО «Вираж» уменьшится на № м2, доля ФИО3 уменьшится на № м2.

При выделении частей нежилого помещения по предложенному истцом варианту доли ФИО1 и ООО «Полюс» изменятся. Доля ФИО9 увеличится на 27 %, доля ООО «Полюс» уменьшится на 25,46 %, что соответствует соразмерности имеющимся долям. В цифровом выражении площадь ООО «Полюс» уменьшится на № м2, доля ФИО1 увеличится на № м2. Таким образом по предложенному варианту за ФИО1 закрепляются помещения общей площадью 479,91 кв.м, за ООО «Полюс» - 281,9 кв.м. Всего общая площадь ФИО1 и ООО «Полюс» составляет № кв.м., что на № м2 больше площади при покупке здания (379,6+379,6=759,20 м2).

Общая доля ФИО1 и ООО «Полюс» при покупке здания составляет: 644/1000 (322/1000+322/1000). Общая доля по предложенному истцом варианту составит 649/1000 (409/1000+240/1000), что больше на 5/1000. Эта площадь соразмерна принадлежащим долям сторонам.

По вопросу № 6: При выделе в натуре помещений в подвале № 9-13 в общую долевую собственность, как мест общего пользования ФИО1, ООО «Полюс», ФИО3 и ООО «Вираж», техническая возможность установки общедомовых приборов учета водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения имеется. Так, как помещение 9 - это тамбур входа, обеспечивающий проход к помещению 10 (общая электрощитовая) и помещениям 11-13 (общий элеваторный узел).

В помещении 10, являющимся общей электрощитовой, осуществляется ввод электрокабеля для электроснабжения всего здания. В данном помещении уже установлен общий прибор учета электроэнергии.

В помещениях 11-13, являющимся общим элеваторным узлом, уже установлены общие приборы учета водоснабжения и теплоснабжения.

По вопросу № 7: В заявленных истцами к выделу частях нежилого помещения имеются системы отопления, тепло- и водоснабжения, электроснабжения и канализации. В помещениях, в которых расположен супермаркет, имеется индивидуальная система приточно-вытяжной вентиляции. Помещения оборудованы санузлами. В помещениях первого и второго этажей имеются окна, обеспечивающие необходимую естественную освещенность, за исключением помещения 2 второго этажа (Детский центр), в данном помещении три окна закрыты гипсокартонными листами, функционирует только одно окно. При необходимости окна можно восстановить. Заявленные истцами к выделу части нежилого помещения соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

Оснований сомневаться в выводах эксперта ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО10 у суда не имеется, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден по ст. 307 УК РФ, имеет свидетельство о допуске к виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, что подтверждено свидетельством от 24.11.2016, имеет образование по квалификации инженера-строителя, сертификат соответствия судебного эксперта сроком действия до 23.12.2024.

Согласно представленному ответу ППК «Роскадастр» от 24.01.2023 ФИО3 по результатам обследования помещения 2 этажа здания по <адрес> <адрес>, в помещениях 1 этажа и подвала произведена перепланировка с демонтажем оборудования, обслуживающего все помещения здания, а именно грузового лифта и частичным демонтажем конструкций лифтовой шахты. Согласно планам этажей – в подвале лифтовая камера является частью коридора (пом.7), на 1 этаже стены лифтовой камеры отсутствуют (демонтированы), на месте лифтовой камеры организован дверной проем для выхода на улицу, на 2 этаже стены лифтовой камеры указаны. Сведения о перепланировке помещений 2 этажа в техническом плане отсутствуют, план 2 этажа, представленный в техническом плане соответствует плану 2 этажа из технического паспорта. Поэтажный план 2 этажа на 09.01.2023 отражает следующее:

- в помещениях 2 этажа зафиксирована перепланировка – снос/установка перегородок (пом. 2,3,7,8,9), устройство санузла (пом. 8,9), обшивка стен в пом. 2; со слов заявителя перепланировка осуществлена в период 2019-2020 г.г.;

- площадь этажа определена по результатам замеров и составляет 378,6 кв.м., до перепланировки площадь согласно техническому паспорту от 22.11.2005 – № кв.м.;

- лифтовая шахта перекрыта между 1 и 2 этажом, доступ грузового лифта на 2 этаж отсутствует, стены лифтовой камеры не демонтированы;

- вентиляционные металлические короба приточно-вытяжной вентиляции в пом. 2 этажа не демонтированы (со слов заявителя приточно-вытяжная вентиляция не действует).

По факту проведенного обследования помещений 2 этажа и сравнительного анализа представленной документации сделано заключение:

- в здании произведена перепланировка, в том числе демонтаж оборудования (грузовой лифт), предназначенного для обслуживания помещений здания, в том числе помещений 2 этажа, демонтаж конструкций (стен) лифтовой шахты произведен частично;

- оборудование (металлические короба) приточно-вытяжной вентиляции на 2 этаже не демонтированы; на момент приточно-вытяжная вентиляция не работала;

- сведения о разрешительной документах о перепланировке и переустройстве здания в организацию технической организации не поступали;

- собственник здания в период с 2005 года по настоящее время с заявлением о внесении изменений в технический паспорт в связи с перепланировкой и переустройством не обращались.

Таким образом, поскольку согласно заключению эксперта от 29.11.2022 техническая возможность выдела части помещений в собственность истцов и распределения мест общего пользования имеется, иных вариантов выдела доли суду не представлено, в связи с чем, требования истцов суд находит обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Поскольку истцы в судебном заседании не настаивали на выделе в общую собственность как места общего пользования помещения № 1 на 2 этаже площадью 39,0 кв.м. (лестница), поскольку пояснили, что интереса в ее использовании не имеют, так как помещениями второго этажа не пользуются, данная лестница с площадкой на втором этаже расположенная внутри здания предназначена для попадания на второй этаж, суд полагает возможным исключить ее из выделяемой площади как места общего пользования истцам ФИО1 и ООО «Полюс». Кроме того, при исключении данного помещения из расчета мест общего пользования для собственников ФИО1 и ООО «Полюс» размер выделяемой им доли в перерасчете на квадратные метры уменьшится. При этом суд исходит из расчета приведенного в заключении эксперта для определения выделяемых площадей согласно требований истцов и мест общего пользования, согласно которому данное помещение № 1 на 2 этаже площадью 39,0 кв.м. (лестница) включено в расчет площадей на трех собственников – ФИО1, ФИО3, ООО «Вираж».

Вариант выдела доли, предложенный истцами суд, находит целесообразным при этом варианте имеется равноценный доступ сособственников нежилого здания к местам общего пользования, в том числе к подвальным помещениям.

Кроме того, данный вариант выдела соответствует первоначально сложившемуся порядку пользования этим имуществом, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе.

Так согласно порядку пользования имуществом ФИО1 пользуется пом. 3-10,12-15,17 на первом этаже; ООО Полюс» - пом. 8-28 подвала; ФИО3 – пом. 2-3,5-7,11-12 второго этажа; ООО «Вираж» - пом. 3,8-17 второго этажа. Общим имуществом определены: пом. 1-7 подвала, пом. 1-2,11 первого этажа, пом. 1,4 второго этажа. Что следует из подписанного сторонами соглашения от 23.11.2020, которое сторонами соблюдается.

Тот факт, что данное соглашение не прошло процедуру нотариального удостоверения, что подтверждено решением Арбитражного суда от 10.01.2022 не опровергает выводы суда о сложившемся порядке пользования данным нежилым зданием сторонами. Каких-либо доводов и возражений против данного порядка пользования помещениями в здании сторона ответчиков не привела, данный порядок соблюдался сторонами несмотря на отсутствие его нотариального удостоверения.

По смыслу закона выдел доли допускается не только путем образования отдельного объекта недвижимости, имеющего отдельный вход/выход, но и путем образования отдельных объектов, имеющих выход в общее имущество здания, суд приходит к выводу о том, что собственниками нежилого здания, требующими выдела долей в форме признания права собственности за каждым собственником на нежилые помещения и признания права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе системы коммуникаций, избран надлежащий способ защиты своего права.

Действующее гражданское законодательство не регулирует вопросы режима общего имущества нежилого здания, в связи с чем, суд на основании ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются по аналогии нормы гражданского и жилищного законодательства о правах собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество.

Согласно статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.

Раздел нежилого помещения с предоставлением каждому из участников общей долевой собственности отдельных изолированных помещений с сохранением помещений общего пользования как общего имущества нежилого здания (по типу мест общего пользования многоквартирного дома) не противоречит действующему правовому регулированию в том случае, если раздел объекта недвижимости возможен только с сохранением указанных мест общего пользования.

Согласно подпункту «а» ст. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 03.02.2022) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

По смыслу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть помещения, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение, требуют постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

В связи с этим само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в спорных помещениях подвала не дает оснований автоматически считать эти объекты недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ.

Сторона ответчика в возражениях указала, что истцами неправомерно включены к выделу места общего пользования в подвале–вентиляционные камеры (пом. 4,5,15,19,22,23,24,25), лестница (пом. 14) с 1 эт. в подвал.

Согласно выводам экспертизы от 29.11.2022 помещения подвала в том числе № 4,5,15 являются подсобными помещениями супермаркета «Пятерочка», пом. 19,22,23,25 не эксплуатируются, через помещение 24 осуществляется проход ко всем помещениям подвала за исключением пом. 9,10,11,12,13.

В пом. 31 подвала есть вентиляционный короб.

Согласно экспертизе в пом. 16 второго этажа, а также в иных имеются вентиляционные короба, не функционирующей вентиляции, вентиляционное оборудование отсутствует.

Оборудование приточно-вытяжной вентиляции в здании демонтировано.

Бывшая вентиляционная камера (помещение 29) закрыта плитами перекрытия и не функционирует.

Выводы эксперта также подтверждаются ответом ППК «Роскадастр» от 24.01.2023, согласно которому вентиляционные металлические короба приточно-вытяжной вентиляции в пом. 2 этажа не демонтированы (со слов заявителя приточно-вытяжная вентиляция не действует). Оборудование (металлические короба) приточно-вытяжной вентиляции на 2 этаже не демонтированы; на момент приточно-вытяжная вентиляция не работала.

Таким образом, доводы ответчика в этой части суд признает неубедительными, так суду представлены доказательства, что спорная часть подвала, в том числе пом. 29 с вентиляционной камерой, используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений, в том числе второго этажа, выдел данных помещений ООО «Полюс» не повлияет на эксплуатацию помещений второго этажа. Так, судом установлено, что бывшая вентиляционная камера (помещение 29 подвала) закрыта плитами перекрытия и не функционирует, что следует из заключения экспертизы, на 2 этаже приточно-вытяжная вентиляция не действует, оборудование приточно-вытяжной вентиляции в здании демонтировано.

Таким образом, собственники здания самостоятельно распорядились данным оборудованием приточно-вытяжной вентиляции по своему усмотрению.

Через пом. 24 (лестница с 1 эт. в подвал) осуществляется проход ко всем помещениям подвала за исключением пом. 9,10,11,12,13, которые истцы просят выделить в общую собственность как места общего пользования.

Таким образом, пом. 24 (лестница с 1 эт. в подвал) при выделе пом. 1-8,15, 16-23, 25-31,33, 14,24,32 подвала в собственность ФИО1 и ООО «Полюс» не требуется для эксплуатации ответчикам.

Также ответчики утверждают, что истцы неправомерно просят выделить помещение 6 подвала, которое является лифтовой шахтой.

Согласно экспертизе пом. 6 подвала используется как подсобное помещение супермаркета «Пятерочка». Шахта лифта закрыта и дверь не открывается. Грузовой лифт демонтирован, на 1-ом этаже и подвале лифтовой шахты нет. Помещение лифтовой шахты осталось только на 2-м этаже и не используется.

Выводы эксперта также подтверждаются ответом ППК «Роскадастр» от 24.01.2023, согласно которому лифтовая шахта перекрыта между 1 и 2 этажом, доступ грузового лифта на 2 этаж отсутствует, стены лифтовой камеры не демонтированы. В здании произведена перепланировка, в том числе демонтаж оборудования (грузовой лифт), предназначенного для обслуживания помещений здания, в том числе помещений 2 этажа, демонтаж конструкций (стен) лифтовой шахты произведен частично.

Учитывая, что собственниками помещения лифтовая шахта частично демонтирована, лифт в помещении не эксплуатируется, лифт демонтирован, доказательств обратного суду не предоставлено, также суд учитывает, что ответчики, возражая против выдела данного помещения в собственность истцов, не представили доказательств того, что пом. 6 требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, напротив судом установлено, что лифтовая шахта перекрыта между 1 и 2 этажом, частично произведен демонтаж конструкций стен) лифтовой шахты, на 1-ом этаже и подвале лифтовой шахты нет, собственники таким образом распорядились данным помещением, в том числе сделано это было для удобства сдачи помещений в аренду ООО «Копейка-Саров» для получения прибыли, суд приходит к выводу, что данное помещение подвала как не предназначенное для обслуживания иных помещений в здании может быть выделено в собственность ФИО1

Также ответчики утверждают, что истцы неправомерно просят выделить помещения 5 и 11 первого этажа.

Согласно экспертизе в пом. 5 первого этажа расположен супермаркет «Пятерочка», пом. 11, как следует из техпаспорта от 22.11.2005, является коридором площадью 21,0 кв.м., при этом согласно исковым требованиям истцы относительно данного помещения каких-либо требований не предъявили.

Исходя из сложившегося порядка пользования частями нежилого здания, а также соглашения о порядке такого пользования от 23.11.2020, ФИО1 изначально использовал данное помещение № 5, в связи с чем в данной части доводы ответчиков о неправомерности выделения ему данного помещения суд отклоняет.

Поскольку ФИО1 в судебном заседании не настаивал на выделе ему пом. 1 второго этажа площадью 39,0 кв.м. суд полагает возможным в этой части исковые требования отклонить, в том числе ввиду возражений ответчиков, что в случае выдела данной доли ФИО1 размер его доли увеличится, что также следует из заключения экспертизы.

Доводы ответчиков о том, что в здании без соответствующих разрешений и проектной документации произведена реконструкция, что препятствует выделу помещений в собственность истцам, суд отклоняет.

Согласно заключению кадастрового инженера в связи с изготовлением технического плана здания от 08.07.2021, подготовленному в результате изменения сведений о планировке и площади здания установлено, что произведены работы: демонтированы старые перегородки, возведены новые, установлены двери внутри здания по проекту, демонтированы старые санитарно-техническое оборудование, установлено новое, произведена обшивка стен и перегородок, выполнено новое покрытие пола, расширен дверной проем, заложены оконные и дверные проемы, проведены ремонтно-восстановительные работы, демонтирован лифт, выполнено усиление лифтовой шахты. Работы выполнены в рамках капитального ремонта, согласно проектной документации, выполненной ООО «Феникс», не влияют на несущую способность объекта, на прочность несущих конструкций, обеспечивают безопасную эксплуатацию помещения, не влияют на изменение параметров здания (высотности, этажи). Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на проведение капитального ремонта с элементами перепланировки и переустройства помещения на объекте не требуется. Фактическая площадь здания составляет № кв.м.

Кадастровый инженер, составивший данное заключение обладает необходимой квалификацией, является членом СРО «Кадастровые инженеры», состоит в реестре членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Учитывая изложенное заключение, а также выводы судебной экспертизы доводы ответчиков том, что истцами без соответствующий разрешений и проектной документации произведена реконструкция здания являются голословными.

Кроме того, суд учитывает следующее:

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Истцами в ходе судебного заседания заявлено о недобросовестных действияй со стороны ответчиков, поскольку ответчикам при подписании договора аренды нежилого помещения с ООО «Копейка-Саров» и подписании акта приема-передачи помещений от 24.11.2020 было достоверно известно о том, что в здании произведена перепланировка первого этажа, что указано в техническом плане здания, подготовленном 08.07.2021.

Однако с указанного времени каких-либо претензий относительно перепланировки и демонтажа лифта ответчики не заявляли, однако данные возражения о незаконности перепланировки и демонтаже лифта заявлены ответчиками в ходе спора о выделе в собственность ФИО1 и ООО «Полюс» помещений первого этажа и подвала, сдаваемые по договору аренды ООО «Копейка-Саров», в связи с чем, ответчики при выделе данных помещений истцам будут не вправе претендовать на часть арендных платежей от арендатора помещений первого и подвального этажей.

Суд приходит к выводу, что данные доводы истцов заслуживают внимания. Действительно из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в этом, при каком-либо несогласии со стороны ответчиков, относительно произведенной на первом этаже и в подвале в здании перепланировке, о которой им было достоверно известно на момент подписания договора аренды, как утверждает истец, и доказательств обратного не предоставлено, ответчиками каких-либо требований до момента подачи иска о выделе доли не заявлялось, при этом в случае такого несогласия они не лишены были права заявить о таком несогласии в целях решения данного вопроса. Однако, договор аренды ответчиками был подписан, помещения первого этажа и подвала переданы арендатору в перепланированном виде, относительно демонтажа лифта претензий ранее не предьявлялось.

В связи с чем, доводы ответчиков о неправомерности требований истцов по данному основанию суд отклоняет, полагает, что в данном случае ответчики действуют недобросовестно.

Доводы ответчиков о том, что истцом не представлены документы по подключению выделяемых помещений к сетям теплоснабжения, водоснабжения, технические планы на вновь образуемые жилые помещения не являются основанием для отказа собственнику в выделе его доли из общего имущества, поскольку данные документы могут быть оформлены и после выдела помещений.

Иные доводы ответчиков выводы суда не опровергают, несогласие в целом с выводами эксперта, основанием для отказа в иске не является, экспертиза подготовлена квалифицированным экспертом, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ООО «Полюс» удовлетворить частично.

Выделить в собственность ФИО1 следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- на первом этаже: помещение 1 площадью № кв.м., помещение 2 площадью № кв.м., помещение 3 площадью № кв.м., помещение 4 площадью № кв.м., помещение 5 площадью № кв.м.;

- в подвальном этаже: помещение 1 площадью № кв.м., помещение 2 площадью № кв.м., помещение 3 площадью № кв.м., помещение 4 площадью 7,9 кв.м., помещение 5 площадью № кв.м., помещение 6 площадью № кв.м., помещение 7 площадью № кв.м., помещение 8 площадью № кв.м., помещение 15 площадью № кв.м.;

Выделить в собственность ООО «Полюс» следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- в подвальном этаже: <данные изъяты>

Выделить в общую собственность ФИО1 и ООО «Полюс» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> Б в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- в подвальном этаже: помещение 14 площадью 7,6 кв.м., помещение 24 площадью 13,2 кв.м., помещение 32 площадью 28,3 кв.м.;

Выделить в общую собственность ФИО1, ФИО3, ООО «Вираж» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> Б в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- на первом этаже: помещение <данные изъяты>

Выделить в общую собственность ФИО1, ООО «Полюс», ФИО3, ООО «Вираж» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, ЗАТО Железногорск, <адрес> Б в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- в подвальном этаже: помещение 9 площадью 3,4 кв.м., помещение 10 площадью 10,4 кв.м., помещение 11 площадью 32,7 кв.м., помещение 12 площадью 1,8 кв.м., помещение 13 площадью 3,7 кв.м.

В остальной части иска ФИО1, ООО «Полюс» отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Железногорский городской суд.

Председательствующий Кызласова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2023.