Дело № 2-541/2025 (2-6356/2024)

УИД – 39RS0001-01-2024-007443-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,

с участием соистцов ФИО1, ФИО2,

при секретаре Катоменковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО9, ФИО4 ФИО10, ФИО5 ФИО11, ФИО1 ФИО12 Митренко ФИО13 к ООО «Управляющая компания «Ваш партнер», ООО «Т2Мобайл» об устранении нарушений использования общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО3, ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Ваш партнер», в котором указали, что они являются собственниками недвижимости в многоквартирном <адрес>, управление которыми осуществляет ответчик. С момента ввода домов в эксплуатацию в помещении общего пользования располагается офис ответчика, чем нарушаются права собственников на самостоятельное распоряжение данным общим имуществом. Кроме того, на крыше дома № 20 установлены антенны-ретрансляторы, которые занимаю общее имущество дома и нарушает права жильцов на безопасное комфортное проживание. Распоряжение общим имуществом с собственниками не согласовано, общих собраний собственников с необходимым кворумом (2/3 голосов) нет. На основании изложенного истцы просили суд обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет произвести снос (демонтаж) антенн-ретрансляторов с крыши многоквартирного жилого <адрес>; привести кровлю в надлежащее (проектное) состояние; освободить незаконно занимаемое помещение под офис в многоквартирном доме № 20 корпус <адрес>; возложить на ответчика судебные издержки.

В ходе судебного разбирательства к исковому заявлению в качестве соистцов присоединились ФИО1 и ФИО2, в качестве ответчика привлечено ООО «Т2 Мобайл».

В последующем, уточнив исковые требования, истцы просили признать договор аренды конструктивных элементов крыши № 1419 от 25.08.2022, заключенный между ООО «УК «Ваш Партнер» и ООО «Т2 Мобайл» на основании протокола № 1 от 01.04.2022 недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки путем возложения на ООО «Т2 Мобайл» обязанностей по демонтажу установленного по договору № 1419 от 25.08.2022 оборудования на крыше многоквартирного <адрес> в срок до 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; обязать ООО «УК «Ваш Партнер» обеспечить условия для демонтажа оборудования ООО «Т2 Мобайл» принять у арендатора конструктивные элементы крыши по акту возврата и привести крышу многоквартирного дома по адресу: <адрес> надлежащее (проектное) состояние; обязать ООО «УК «Ваш Партнер» освободить в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу техническое помещение № 6 (чердачное помещение) по адресу: <адрес> от всех находящихся там вещей: мебели, документации, ключей, инструментов и прочего; обязать ООО «УК «Ваш Партнер» привести в первоначальное состояние в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу в соответствии с планом технического помещения № 6 (чердачное помещение) по адресу: <адрес>; запретить ООО «УК «Ваш Партнер» использовать техническое помещение № 6 (чердачное помещение) по адресу: <адрес> по своему усмотрению; возложить на ООО «УК «Ваш Партнер» судебные издержки.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались надлежащим образом.

Ответчиками ООО «Управляющая компания «Ваш партнер», ООО «Т2Мобайл» в материалы дела представлены письменные возражения, в которых они просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей ФИО6, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2 являются собственниками помещений в многоквартирных домах № <адрес> <адрес>.

Так, истцу ФИО3 принадлежат квартира № 9 в доме № 20 и машино-место № 23 в корпусе 1 <адрес>; ФИО5 является собственником квартиры № 48 в доме № 20; ФИО1 принадлежит квартира № 28 в доме № 20; ФИО2 принадлежит квартира № 104 в доме № 20; ФИО4 является собственником нежилого помещения № 1 в корпусе 1 дома № 20.

Управление многоквартирными домами № 20 и № 20 корпус 1 по <адрес> осуществляет управляющая компания ООО «УК «Ваш Партнер» на основании заключенных договоров управления.

25 августа 2022 года между ООО «УК «Ваш Партнер» (арендодатель) и ООО «Т2Мобайл» (арендатор) заключен договор № KN 1419 аренды конструктивных элементов, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату в пользование конструктивные элементы крыши общей площадью 4 кв.м. объекта жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 39:15:132328:1605, для размещения оборудования связи.

Данный договор заключен на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 от 01.04.2022, в котором приняло участие 97 человек, что соответствовало 4996,9 кв.м., то есть 59% голосов.

Как следует из данного протокола по вопросу повестки № 15 о принятии решения о возможности размещения на крыше дома оборудования связи на возмездной основе, принадлежащее операторам сотовой связи, с возможностью подключения оборудования сотовой связи к ВРУ с максимальной мощностью 5кВт. проголосовали «за» 4743,7 кв.м., что составляет 94,9 % от числа присутствовавших и 56,04% от числа всех собственников (8464,5 кв.м.).

В силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание правомочий собственника предусмотрено ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Распоряжение общим имуществом, то есть определение его юридической и фактической судьбы, является исключительным правом сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, предусмотренному п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

При таких обстоятельствах, оформленное протоколом № 1 от 01.04.2022 решение о размещении на крыше <адрес> оборудования связи на возмездной основе было принято в отсутствие необходимого кворума для разрешения данного вопроса, то есть менее 66,6 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и является ничтожным независимо от признания его таковым судом.

Согласно положениям части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 ГК РФ).

При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (часть 4 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 1 статьи 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание, что договор аренды конструктивных элементов № KN 1419 от 25.08.2022 заключен на основании не имеющего юридической силы решения общего собрания, то есть оборудование размещено ответчиком ООО «Т2Мобайл» незаконно в отсутствие согласования с собственниками многоквартирного дома, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания данного договора недействительным в силу ничтожности с возложением на ООО «Т2Мобайл» обязанности демонтировать оборудование базовой станции сотовой связи, размещенное на конструктивных элементах кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (часть 1).

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом (часть 2).

Принимая во внимание характер действий, которые ответчик ООО «Т2Мобайл» должен совершить, суд находит разумным и достаточным установить ему срок исполнения обязанности по демонтажу оборудования в течение четырех месяцев с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Оснований для возложения на ООО «УК «Ваш Партнер» обязанности обеспечить условия для демонтажа оборудования ООО «Т2 Мобайл», принять у арендатора конструктивные элементы крыши по акту возврата и привести крышу многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в надлежащее (проектное) состояние не имеется, поскольку судом не установлено нарушений прав истцов действиями указанного ответчика, в данном случае, заключая договор аренды о передаче общего имущества, управляющая компания реализовывала волю собственников помещений в многоквартирном доме, отраженную в протоколе общего собрания, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

При разрешении требований о возложении на ООО «УК «Ваш Партнер» обязанности освободить техническое помещение № 6 (чердачное помещение) по адресу: <адрес> от всех находящихся там вещей: мебели, документации, ключей, инструментов и прочего, обязании привести его в первоначальное состояние в соответствии с планом, запретить использовать техническое помещение № 6 (чердачное помещение) по своему усмотрению, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

При этом ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Применительно к статье 56 ГПК РФ именно на собственнике имущества, заявляющем соответствующие требования лежит обязанность доказать факт нарушения его прав.

Возложение обязанности доказывания на сторону истца основано на положениях ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

Вместе с тем, стороной истца не предоставлено доказательств, свидетельствующих об использовании ООО «УК «Ваш Партнер» технического помещения № 6 (чердачного помещения) под офис, а также о действительном нарушении прав истцов, в частности ФИО4 и ФИО3, поскольку остальные истцы собственниками помещений в корпусе 1 <адрес> <адрес> не являются.

Показания допрошенного свидетеля ФИО6 и представленные стороной истца фотоматериалы указанных выше обстоятельств не подтверждают.

При таких обстоятельствах, поскольку факт ненадлежащего использования ответчиком ООО «УК «Ваш Партнер» общего имущества многоквартирного дома, а именно техническим помещением № 6 не установлен, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Заявление истцов о возложении на ответчика ООО «УК «Ваш Партнер» судебных расходов в виде возмещения уплаченной государственной пошлины не подлежит удовлетворению, поскольку в ходе судебного разбирательств факт нарушения данным ответчиком прав истцов, в защиту которых они обратились в судебном порядке, не нашел своего подтверждения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО14, ФИО5 ФИО15, ФИО1 ФИО16 Митренко ФИО17 – удовлетворить частично.

Признать договор № KN 1419 аренды конструктивных элементов, заключенный 25 августа 2022 года между ООО «Управляющая компания «Ваш партнер» и ООО «Т2Мобайл», недействительным.

Обязать ООО «Т2Мобайл» демонтировать оборудование базовой станции сотовой связи, размещенное на конструктивных элементах кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение четырех месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 ФИО18 ФИО5 ФИО19 ФИО1 ФИО20, Митренко ФИО21, а также требованиях ФИО4 ФИО22 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2025 года.

Судья В.Э. Прокопьева