Решение по делу № 2-10/2024 от 22.01.2025

Дело №2-10/2024 УИД 32RS0010-01-2022-000665-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 декабря 2024 года <адрес>

Жуковский районный суд <адрес> в составе председательствующего – Орехова Е.В.,

при секретарях ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом ФИО3 заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Чистый камень», ФИО2, Администрации Жуковского муниципального округа <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Жуковского муниципального округа <адрес> о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» в лице генерального директора ФИО7, именуемый как «Застройщик» и ФИО4, именуемая как «Участник долевого строительства», был заключен договор о строительстве жилья в порядке долевого участия, по строительству двухкомнатной квартиры, проектной площадью 52 кв.м., состоящую из 2 комнат, расположенной в многоквартирном доме на втором этаже в осях 1-7; А-В, по строительному адресу: <адрес> город <адрес> ФИО1, <адрес>А. Строительство данного многоквартирного дома производилось на основании разрешительных документов: разрешения на строительство №RU № выданного ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка 2008 кв.м., кадастровый № и проектной документации опубликованной на сайте www.domostroj-32.ru в сети Интернет, что подтверждено сведениями, изложенными в п. 1.6 Договора о строительстве жилья в порядке долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям пункта 1.7 заключенного договора, планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений пункта 2.1 Договора о строительстве жилья в порядке долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ цена за приобретаемую квартиру составила 1222000 рублей, исходя из проектной площади объекта долевого строительства, составляющей 52 кв.м., при стоимости 1 кв.м, проектной площади объекта долевого строительства в размере 23500 рублей, без учета НДС.

С учетом наличия условий договора ФИО4 оплатила путем внесения в кассу организации (ООО Домострой) обусловленную сумму первоначального взноса по договору в размере 728000 рублей, тем самым исполнила свои обязательства по оплате цены договора, установленной в п.2.1 и 3.1 договора о строительстве жилья в порядке долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в установленный договорами срок, многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию не был. Как стало очевидно строительство прекращено и не ведется, документы на строительство и договор аренды данного земельного участка действовали до ДД.ММ.ГГГГ.

В период осуществления строительства между ООО «Домострой» в лице Генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава и ООО «Экспресс ЛВ» в лице директора ФИО8C. действующей на основании Устава, было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласованное с <адрес>. На основании соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Экспресс-ЛB» и ООО «Чистый камень», последнему переданы новым арендатором спорный недостроенный многоквартирный дом по адресу: <адрес>, пер. ФИО1, <адрес>А со строительной площадкой, строительные материалы и оборудование, рабочая и проектная документация по данному объекту.

Договорные отношения по осуществлению строительства вышеуказанного многоквартирного дома переданы арендатором по реализации своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ (п.2 ст.615 ГК РФ). Арендатор земельного участка - ООО «Экспресс-ЛВ» исключено из ЕГРЮЛ, как действующее юридическое лицо, но вместе с тем, спорное имущество в настоящее время фактически находится во владении ООО «Чистый камень», в виду чего возникает необходимость в предъявлении исковых требований данной организации.

С учетом уточнённых исковых требований истец просит признать дом, расположенный по адресу: <адрес>, 1,5 метра от ориентира по направлению на Северо-Запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, переулок ФИО1, <адрес>А, объектом незавершенного строительства. Признать за ФИО4 право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве, объекта в виде квартиры, состоящей из жилых 2 комнат, расположенной в Многоквартирном доме на втором этаже в осях 1-7; А- В, под строительным номером 6 по адресу: <адрес>, 1,5 метра от ориентира по направлению на Северо-Запад, почтовый адрес <адрес>, переулок ФИО1, <адрес>А, проектной площадью 52 кв.м, и признать право собственности на доли (1/8) в общей собственности на незавершенного строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 1,5 метра от ориентира по направлению на Северо-Запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, переулок ФИО1, <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером 32:08:0340209:100.

В ФИО3 заседание истец ФИО4, представитель истца ФИО18 не явились, при этом ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия. Ранее участвуя в деле, представитель истца ФИО18 по существу иска пояснял, что на основании Постановления Пленума Верховного суда № от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства может считаться таковым, когда фактически завершены работы по строительству фундамента. В настоящий момент проведенной по делу ФИО3 экспертизой установлено, что имеется три этажа и с учетом положений ст.130 ГК РФ следует учитывать, что все, что связано с землей является объектами незавершенного строительства. На основании ст.131 ГК РФ данный объект следует в ФИО3 порядке признать таковым, чтобы поставить на кадастровый учет, поскольку в ином порядке это сделать невозможно. Просил пояснения представителя Росреестра относительно того, что данный объект не подлежит регистрации, потому что расположен на землях Жуковского муниципального округа по договору аренды, срок действия которого истек, не принимать во внимание. Обратил внимание, что с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник земельного участка, в данном случае местная администрация, которая фактически имеет право распоряжаться данным земельным участком. В соответствии со ст.209 ГК РФ право собственности возникает из трех элементов - владение, пользование и распоряжение. Тот, кто имеет право распоряжаться, тот является собственником по трем этим элементам. На сегодняшний день имеется два договора аренды земельного участка за 2014 и 2016 года, помимо этого в период действия данных договоров администрация <адрес> выдала разрешение на строительство. В настоящее время администрация ссылается на то, что договоры аренды были не зарегистрированы, но так как администрация имеет право распоряжения землей, то это вина администрации, что договоры аренды регистрацию не прошли. С учетом показаний ФИО4 из уголовного дела, она неоднократно обращалась в администрацию с данным вопросом, ей было отказано, потому что договоры были заключены сроком менее чем на 1 год. В рамках уголовного дела был допрошен начальник Росреестра по <адрес>, который пояснял, что государственная регистрация возможна, если договор заключен на срок не менее 1 года, в данном случае договоры аренды заключались на срок менее 1 года, ввиду чего регистрации не подлежали. Кроме того, в 2021 году администрация <адрес> обращалась в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка под объектом незавершенного строительство и в ходе рассмотрения дела также было установлено, что фактически имущество находится во владении третьих лиц - ООО «Чистый камень», что не оспаривалось ни ООО «Чистый камень» ни администрацией <адрес>. В иске администрации было отказано, потому что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства имеющего правообладателя. Более того решением Советского районного суда <адрес> при обращении аналогичных дольщиков о расторжении договоров долевого участия, конкретно констатировались факты того, что те договоры, которые они предоставили, не были зарегистрированы в Росреестре, однако фактически являются заключенными. У ФИО4 аналогичный договор участия в долевом строительстве. Вместе с тем, отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве не свидетельствует о том, что договоры не считаются незаключенными, поскольку дольщики свои условия договора выполнили в полном объеме. Кроме того, регистрация - это юридический акт признания перехода и возникновения прав на недвижимое имущество и необходима для уведомления третьих лиц о переходе прав на недвижимое имущество, а также о наличии или отсутствии обременений и ограничений прав на него. Т.е. ссылка ответчика, что регистрация объекта не является фактом признания данного объекта, не может быть основанием для непризнания объекта незавершенным строительством. Администрация не оспаривает наличие двух договоров аренды земельных участков, ею же выдавалось разрешение на строительство, что она также не оспаривает, и если утверждения о том, что эти договоры не были зарегистрированы, то и разрешение на строительство являлось незаконным, а если строительство незаконно, то в действиях администрации имеется состав уголовного преступления. Полагал, что действиями администрации Жуковского муниципального округа в заблуждение были введены как застройщик, так и дольщики. Также полагал, что отсутствие регистрации объекта незавершенного строительства не является препятствием для внесения сведений в Росреестр, в т.ч. относительно доли ФИО8 в объекте незавершенного строительства, в связи с этим стороной истца не указываются площадь, номер помещения, а имеются правопритязания на долю данного объекта.

В ФИО3 заседание представители ответчика - администрации Жуковского муниципального округа <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом Жуковского муниципального округа <адрес>, представитель ООО "Чистый камень" и его учредитель ФИО19 не явились, о дате и времени ФИО3 заседания уведомлены надлежащим образом. Ходатайств об отложении не представлено. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. ФИО19 оставил разрешение спора на усмотрение суда.

На уточненные исковые требования представителем ответчика администрации Жуковского муниципального округа ФИО9 представлены письменные возражения, из которых следует, что ответчик иск не признает. Ссылается на следующие обстоятельства. Согласно заключению ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ по проведенной по делу строительно-технической экспертизы, спорное здание не соответствует противопожарным нормам и правилам в части противопожарных расстояний. Договор о строительстве жилья в порядке долевого участия, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» и ФИО8C. по строительству двухкомнатной квартиры не имеет государственной регистрации, как того требовали нормы действующего законодательства Российской Федерации. Таким образом, указанный договор юридической силы не имеет и является ничтожным. Кроме того, истцом не представлены суду доказательства внесения денежных средств по договору строительства жилья в порядке долевого участия. По мнению представителя ответчика, истец вводит суд в заблуждение относительно невозможности регистрации в органах Росреестра договора аренды земельного участка №, заключенного между администрацией <адрес> и ООО «Домострой», ссылаясь на то, что данный договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако ООО «Домострой» с заявлением в органы Росреестра по данному поводу не обращалось как и ООО «Экспресс - ЛB» в котором истец была руководителем. Поскольку в ЕГРН отсутствует соответствующая запись о спорном объекте, признание права собственности на незавершенный объект строительства не представляется возможным. В свою очередь иск о признании права собственности может быть удовлетворен в отсутствие записи в ЕГРН при соблюдении нескольких условий: спорный объект введен в эксплуатацию; истец исполнил перед контрагентом все обязательства в части оплаты помещения; лицо, которое имеет право на регистрацию первичного права собственности на спорное помещение, недобросовестно уклоняется от регистрации; другой дольщик уже добился ФИО3 признания права собственности на аналогичное помещение в этом же здании в суде общей юрисдикции, чего в данном случае не усматривается.

Представителем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Жуковского муниципального округа представлен отзыв на иск, согласно которому исковые требования ФИО8 не признали, ссылаясь на то, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на спорные помещения связано с окончанием строительства здания и вводом его в эксплуатацию, как законченного строительством объекта недвижимости, а также с выполнением самим участником долевого строительства обязательств, возложенных на него договором. В силу ст.244 ГК РФ, недопустимо признание права собственности на долю в праве на незавершенное строительством здание в виде помещений в объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию и не существующем как объект права, по смыслу условий заключенного с истцом договора и положениям ст.4 Закона об участии в долевом строительстве жилья №214-ФЗ. В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре дом, как и квартира, как оборотоспособные объекты не существуют. При том ни законом, ни условиями договора не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, ввиду чего заявленные требования необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Третьи лица – Управление Росреестра по <адрес>, МО № ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Отдел строительства, архитектуры, ЖКХ администрации Жуковского муниципального округа <адрес>, ФИО20 (другой дольщик с которым договор долевого участия в строительстве жилья не расторгнут), Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес> в ФИО3 заседание не явились, о дате и времени ФИО3 заседания уведомлены надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, при этом ФИО20 просил иск удовлетворить.

Участвовавший ранее в ФИО3 заседании представитель третьего лица- Управления Росреестра по <адрес> ФИО10, суду пояснил, что за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности спорного объекта до настоящего времени никто не обращался, в свою очередь признать право собственности на не поставленный на кадастровый учет объект, по его мнению, невозможно, поскольку сведения в ЕГРН – единственное доказательство существование объекта в гражданском обороте. Кроме того, у застройщика отсутствуют права на земельный участок, действующего договора аренды не имеется, как и разрешения на строительство, из чего следует, что данный объект является самовольным строительством, что является основанием для отказа в постановке на кадастровый учет. Для постановки на кадастровый учет требуются: правоустанавливающий документ на земельный участок, техплан, изготовленный кадастровым инженером, разрешение на строительство и данном случае, при отсутствии совокупности таких условий, оснований для постановки на кадастровый учет не имеется.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст.167 ГПК РФ дело по существу рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя ей не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в статье 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Требования к отдельным видам договоров устанавливаются специальными нормами, Федеральными законами и нормативными актами, регулирующими отдельные правоотношения в силу своих особенностей и специфики.

В силу ч.1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. на ДД.ММ.ГГГГ т.е. на время окончания срока разрешения строительство спорного объекта) (далее Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая, сторона участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 ЗКРФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено в ФИО3 заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между и.о.главы администрации <адрес> ФИО11 и ООО «Домострой» в лице Генерального директора ФИО7 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 32:08:0340209:100 площадью 2008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. ФИО1 <адрес>А (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоквартирных малоэтажных жилых домов до 3-х этажей включительно), на срок – по ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи спорного земельного участка (т.1 л.д. л.д.9-10, 11).

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между и.о.главы администрации <адрес> ФИО11 и ООО «Домострой» в лице Генерального директора ФИО7, ему передан в аренду земельный участка с кадастровым номером 32:08:0340209:100 площадью 2008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. ФИО1 <адрес>А (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоквартирных малоэтажных жилых домов до 3-х этажей включительно), на срок – по 24.02. 2017 года. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи спорного земельного участка ( т.1 л.д. л.д.14-15,16).

Из соглашения о продлении срока договора земельного участка № от 27.02.2017г. срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

Согласно разрешению на строительство №RU № выданного ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка 2008 кв.м., кадастровый № и проектной документации опубликованной на сайте www.domostroi-32.ru в сети Интернет, производилось строительство многоквартирного дома. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» в лице Генерального директора ФИО7 именуемый как «Застройщик» и ФИО4 именуемая как «Участник долевого строительства», был заключен договор о строительстве жилья в порядке долевого участия, а именно по строительству двухкомнатной квартиры, проектной площадью 52 кв.м., состоящую из 2 комнат расположенной в многоквартирном доме на втором этаже в осях 1-7; A-В, под строительным номером 6 по адресу: <адрес> город <адрес> ФИО1, <адрес>А (т.1 л.д.21).

По условиям п. 1.7 заключенного договора, планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2.1 Договора о строительстве жилья в порядке долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ цена за приобретаемую квартиру составила 1222000 рублей, исходя из проектной площади Объекта долевого строительства, составляющей 52 кв.м., при стоимости 1 кв.м, проектной площади Объекта долевого строительства в размере 23500 рублей, без учета НДС (не облагается).

Согласно п. 3.1 Договора участник производит оплату цены Договора либо в безналичной форме посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика либо в наличной форме путем внесения денежных средств в кассу Застройщика. Оплата производиться поэтапно: 1 - взнос - 728000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 2 - взнос 494 000 рублей в течение 6 месяцев с даты получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

ФИО4 ссылается на то, что оплатила путем внесения в кассу организации (ООО Домострой) обусловленную сумму первоначального взноса по Договору в размере 728000 рублей.

Порядок передачи объекта долевого строительства согласован сторонами в параграфе № договора и предусматривает срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ. Передача объекта долевого строительства истцу должна была быть осуществлена по акту приема-передачи в течение шестидесяти рабочих дней с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Право собственности на объект долевого строительства возникает у Участника с момента государственной регистрации кадастра и картографиям по <адрес> в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в период осуществления строительства между ООО «Домострой» в лице Генерального директора ФИО7 и ООО «Экспресс ЛВ» в лице директора ФИО4, произошла переуступка прав и обязанностей (т.1 л.д.30).

По соглашению о сотрудничестве и совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ да №, заключенному между ООО «Экспресс-ЛВ» и ООО «Чистый камень» последнему переданы новым арендатором спорный недостроенный многоквартирный дом по адресу: <адрес>, пер. ФИО1, <адрес>А со строительной площадкой, строительные материалы и оборудование, рабочая и проектная документация по данному объекту (т.1 л.д. 31-36).

Арендатор земельного участка - ООО «Экспресс-ЛВ» исключено из ЕГРЮЛ, тем самым спорное имущество фактически передано во владение ООО «Чистый камень».

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 32:08:0340209:100 возведен объект имеющий признаки объекта незавершенным строительством – многоквартирный дом, общей площадью застройки 213,2 кв. м.

Согласно техническому паспорту, составленного ППК «Роскадастр» по данным технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ на основании проведенного обследования объекта, выявлено, что здание находится на стадии строительства: возведены фундамент и стены, частично –перегородки, перекрытия, полы, лестница и площадка подъезда. Процент готовности объекта 58%, фактическое расположение здания: <адрес>, 1,5 метра от ориентира по направлению на Северо-Запад от почтового ориентира: <адрес>, переулок ФИО1, <адрес>А

Согласно выводам проведенной по делу строительно-технической экспертизы АНО «ФИО3» №, исходя из проведенного осмотра, исследований и инструментальных испытаний установлено, что спорное задние, соответствует строительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, но не соответствует противопожарным нормам и правила в части противопожарных расстояний. В частности, исходя из степени огнестойкости исследуемого и соседнего строения по адресу: <адрес>, не соблюдено расстояние в 12 метров. Здание в целом находится в работоспособном состоянии, техническое состояние позволяет эксплуатировать его без угрозы нарушения прав и законных интересов граждан, вреда жизни, имуществу третьих лиц и окружающей среде. Здание является объектом незавершенного строительства и является пригодным к дальнейшей эксплуатации, в т.ч. к дальнейшей достройке.

Суд находит данное заключение полным, обоснованным и мотивированным, выполненным ФИО3, квалификация которого сомнения не вызывает.

Вместе с тем, нахождение объекта в технически работоспособном состоянии, само по себе не является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Рассматривая заявленные требования, суд исходит из того, что приведённые выше положения норм ГК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в их взаимосвязи, обязательными условиями для признания прав на объекты долевого строительства жилья (независимо от степени их готовности) устанавливают: государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья, получение в установленном порядке разрешения на строительство, государственную регистрацию застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, а в последующем разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом, совокупности указанных условий по делу не имеется.

В данном случае правообладатель объекта не выразил своей воли для постановки спорного объекта на кадастровый учет, для чего необходимо было соблюсти ряд условий, а именно надлежащим образом оформить права на землю под объект строительства, продлить разрешение на строительство, срок которого истек. Данные обстоятельства препятствуют изготовлению технического плана с описанием его технических характеристик как оборотоспособного объекта недвижимого имущества, так и постановке его на кадастровый учет органах Росреестра.

Поскольку право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то иск о признании права долевой собственности в отношении вновь создаваемого объекта может быть рассмотрен после регистрации права за застройщиком (инвестором) на этот объект. А учитывая, что указанные условия застройщиком в отношении спорного объекта не соблюдены, то оснований для признания его объектом незавершенным строительством, в т.ч. при отсутствии согласия собственника земли, не имеется.

Также суд исходит из следующего.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в ФИО3 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 4 ст. 4 названного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать в т.ч. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в ФИО3 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; признание права является одним из способов защиты права; при этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства судом должны учитываться не только исполнение истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве, но и передача ему объекта незавершенного строительства, степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела было установлено, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 58%, фактически многоквартирный жилой дом не построен, технического плана на него не имеется, помещение, в котором истец просит определить долю, не имеет индивидуально определенных характеристик, не учтено в качестве самостоятельного объекта, консервация объекта не произведена, в связи, с чем долю истца в праве общей долевой собственности определить невозможно, как в силу приведенных причин, так и в силу отсутствия правовых оснований для этого. Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что до устранения указанных нарушений, допущенных при строительстве, либо завершения строительства, вопрос об определении доли в праве разрешен быть не может. Учитывается и то, что вышеуказанным заключением ФИО3 экспертизы установлено, что объект не соответствует противопожарным требованиям и градостроительным нормам, т.е. может создать потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, что ставит под сомнение возможность его безопасной эксплуатации, в т.ч. в случае достройки, как и в том, что при таких нарушениях на данный объект может быть получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Более того, как установлено судом, приговором Жуковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 осуждена по ч.4 ст. 159 УК РФ за совершение мошенничества в особо крупном размере при строительстве данного объекта. Потерпевшими признаны другие дольщики. Суд установил, что мошенничество совершено не в сфере предпринимательской деятельности, а под ее видом, так как организации застройщики изначально использовались для совершения мошенничества под видом реального осуществления предпринимательской деятельности, предусмотренного гражданским законодательством РФ. Также приговором суда установлено, что с целью создания видимости строительства жилого дома с минимальными вложениями денежных средств, привлекались денежные средства от граждан, а доводы ФИО4 о том, что денежные средства, внесенные в кассу ООО «Домострой» с ее стороны, не нашили подтверждения того, что они были израсходованы на строительство данного дома. Кроме того, данным приговором суда установлено и то, что руководством застройщика не предпринималось в установленном законом порядке попыток зарегистрировать договоры долевого строительства жилья, как и осуществить страхование ответственности при участии в долевом строительстве.

А потому доводы представителя истца о том, что такое положение дел сложилось по вине администрации <адрес>, суд находит несостоятельными.

Также судом установлено, что отношении дольщиков ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, признанными потерпевшими по вышеуказанному уголовному делу, также имеются вступившие в законную силу решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о защите прав потребителей: о расторжении договоров долевого участия в строительстве и взыскании с ООО «Домострой» и ООО «Эксперсс-ЛВ» в пользу дольщиков ущерба, компенсации морального вреда и штрафа. Исходя из этого договоры долевого участия до настоящего времени не расторгнуты только с ФИО4 и ФИО20 (сыном истца), привлечённым к участию в данном гражданском деле в качестве третьего лица.

Вышеуказанными приговором и решениями судов обстоятельства, имеющие для настоящего дела преюдициальное значение, установлены и не подлежат доказыванию вновь, и свидетельствуют о том, что договоры долевого участия фактически не состоялись, а действия ФИО4 квалифицированны в уголовном процессе по признакам введения в заблуждение участников строительства по осуществлению реальной деятельности по его возведению. Таким образом, данные действия указывают на то, что ФИО4 фактически не преследовалась цель строительства объекта и введения его в эксплуатацию в установленном законом порядке, а из заявленных исковых требований в настоящем процессе суд усматривает, что их целью, являются, по сути, узаконение в гражданском порядке обстоятельств, свидетельствующих о якобы законности строительства, ее добросовестности при исполнении своих обязанностей и исполнении договора долевого участия, в противоречие с обстоятельствами, установленным вступившими в законную силу решениями судов и обвинительного приговора, установившего противоположные факты.

Принимая во внимание выводы судов по ранее рассмотренным гражданским делам, то обстоятельство, что ООО «Чистый камень» не является собственником и иным правообладателем земельного участка по вышеуказанному адресу, а также застройщиком по смыслу положений законодательства о долевом участии в строительстве, учитывая, что земельный участок для строительства предоставлялся по договору аренды, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке и срок которого истек, а сами договоры долевого участия не прошли государственную регистрацию, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права и правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании объекта незавершенным строительством и признании права собственности на долю в нем истца не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Чистый камень», ФИО2, администрации Жуковского муниципального округа <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Жуковского муниципального округа <адрес> о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Жуковский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Е.В.Орехов