УИД 77RS0016-02-2024-001303-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2025 года адрес
Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-497/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просила признать недействительными договоры купли-продажи от 13 апреля 2023 года, заключенные по доверенности от имени ФИО1 – ФИО2 с ФИО3, в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: адрес, адрес; обязать возвратить истцу указанные объекты недвижимости; исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности фио на объекты недвижимого имущества и восстановить в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, жилой дом и земельный участок, в обоснование исковых требований ссылаясь на то, что после смерти родителей в порядке наследования по закону она являлась собственником спорных объектов недвижимого имущества. Помимо родителей иных близких родственников она не имела. В июле 2021 года, под видом оказания помощи, двоюродная сестра истца ФИО2 оформила от имени ФИО1 доверенность от 30 июля 2021 года сроком на 10 лет с правом распоряжения принадлежащим истцу имуществом. Как указывает истец, оформление указанной доверенности являлось инициативой ФИО2, последняя убедила истца, что ФИО1 может стать жертвой мошенников и в любое время и остаться без квартиры и дома с земельным участком. Пользуясь беспомощным положением истца, злоупотребляя ее доверием, ФИО2 продала по данной доверенности вышеуказанную квартиру, а также дом с земельным участком своему супругу ФИО3 по договорам от 13 апреля 2023 года по указанной в них общей стоимости в размере 18 700 000 руб., однако денежные средства ФИО1 не передавала. Истец полагает данные сделки недействительными, поскольку она не имела намерений отчуждать принадлежащее ей недвижимое имущество, в состав которого входило ее единственное жилье; оспариваемые сделки совершены поверенным в ущерб интересам доверителя; имущество фактически поступило в общую совместную собственность ответчиков, что свидетельствует о нарушении ФИО2 запрета на совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично; исполнение по договорам фактически не производилось, что свидетельствует о мнимости сделок.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, обеспечила явку своего представителя фио, которая исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
В судебном заседании ответчики ФИО2, ФИО3, их представитель фио, а также представитель ответчика ФИО2 – фио просили в удовлетворении иска отказать, представили письменные возражения на исковое заявление, в которых указали, что ФИО1 на момент оформления доверенности на ФИО2 обладала полной дееспособностью, в полной мере осознавала правовые последствия своих действий, однако впоследствии ей были диагностированы нарушения психической деятельности. Сделки совершены ФИО2 не в отношении себя самой. Полученные по договорам денежные средства были частично переданы доверителю, частично потрачены на нужды истца.
Суд, выслушав ответчиков, представителей сторон, оценив представленные доказательства, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 являлась собственником квартиры с кадастровым номером 77:01:0003041:3033, расположенной по адресу: адрес, а также земельного участка с кадастровым номером 50:03:0020207:174 и жилого дома с кадастровым номером 50:03:0020207:224, расположенных по адресу: адрес, адрес.
Данное имущество перешло к истцу в порядке наследования по закону после смерти ее отца фио, умершего 18 мая 2021 года, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону от 22 ноября 2021 года.
30 июля 2021 года истцом на имя ФИО2 выдана доверенность 77 АГ 6424457-6424458 сроком на 10 лет, в том числе на право управления и распоряжения принадлежащим ФИО1 имуществом.
13 апреля 2023 года между ФИО2, действующей от имени ФИО1 на основании указанной доверенности от 30 июля 2021 года (продавцом), и ФИО3 (покупателем) заключены договоры купли-продажи в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером 77:01:0003041:3033, расположенной по адресу: адрес; земельного участка с кадастровым номером 50:03:0020207:174 и жилого дома с кадастровым номером 50:03:0020207:224, расположенных по адресу: адрес, адрес.
Из договоров купли-продажи следует, что стоимость квартиры оценена в 15 000 000 руб. Стоимость жилого дома и земельного участка по договору составила 3 700 000 руб.
Из указанных договоров следовало, что расчеты между сторонами производятся через банковскую ячейку. Передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется без передаточного акта.
Доказательств передачи вырученных от продажи недвижимости денежных средств истцу ФИО1 в материалы дела стороной ответчика не представлено.
Судом установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО3 с 14 июня 2003 года состоят в зарегистрированном браке.
Ответчиками в письменном отзыве на исковое заявление не оспаривалось, что после заключения сделок ФИО1 продолжала проживать в квартире, пользоваться спорным имуществом.
Как следует из поквартирной карточки, ФИО1 зарегистрирована в спорной квартире с 27 октября 1978 года по настоящее время. Новый собственник ФИО3 регистрации в данной квартире не имеет.
07.11.2023 по реестру № 77/272-н/77-2023-2-320 (бланк 77 АД 5031295) нотариусом адрес фио было удостоверено распоряжение ФИО1 об отмене доверенности, выданной 30.07.2021.
Разрешая заявленные истцом требования, суд учитывает, что согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).
В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
В соответствии с пунктом 3 статьи 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 ГК РФ.
Согласно абзацам второму и третьему пункта 1 статьи 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии с частью 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Рассматривая настоящее дело, суд на основании оценки собранных по делу доказательств приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительными договоров купли-продажи от 13.04.2023, заключенных между ФИО2, действующей по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером 77:01:0003041:3033, расположенной по адресу: адрес; земельного участка с кадастровым номером 50:03:0020207:174 и жилого дома с кадастровым номером 50:03:0020207:224, расположенных по адресу: адрес, адрес, поскольку стороной ответчика не представлено доказательств реального исполнения возмездных сделок, передачи истцу цены договоров, а также получения от истца согласия на отчуждение принадлежащих ей объектов недвижимости.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд отмечает, что истец непосредственным участником спорных сделок не являлась, поскольку от ее имени договоры купли-продажи были подписаны по доверенности представителем ФИО2; в ходе рассмотрения дела истец последовательно отрицала наличие волеизъявления на продажу единственного жилого помещения, а также земельного участка с жилым домом, перешедшим ей по наследству.
Одновременно стороной ответчика, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено суду убедительных доказательств, подтверждающих реальную передачу ФИО1 денежных средств в размере, указанном в договорах купли-продажи, либо открытии на имя истца банковской ячейки, как это предусмотрено условиями договоров.
Более того, из представленных по запросу суда налоговым органом сведений об имущественном положении супругов фио не следует, что на дату совершения оспариваемых сделок последние обладали достаточной денежной суммой в целях производства расчетов с истцом.
Также ответчиками не представлены суду доказательства того, что стороны согласовали с истцом цену недвижимости, равно как и доказательств того, что они уведомили истца о том, что такие договоры заключены. В частности, суд отмечает, что ФИО1 после совершения сделки и на момент рассмотрения дела проживает в квартире по указанному выше адресу, не снята с регистрационного учета.
Суд также отмечает, что сделки совершены ФИО2 как представителем ФИО1 со своим супругом ФИО3, по сути, с аффилированным лицом, в интересах семьи.
Таким образом, ФИО2 при совершении оспариваемых сделок действовала заведомо в ущерб интересам доверителя ФИО1, оформляя договоры купли-продажи недвижимости со своим супругом, не уведомив собственника о состоявшейся сделке и не передав собственнику деньги, полученные от продажи объектов недвижимости.
При этом ответчик ФИО3 не мог не знать о таких действиях и намерениях ФИО2
Иного суду, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.
Принимая во внимание изложенное, указанные сделки подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности путем прекращения права собственности ответчика фио на спорную квартиру, жилой дом и земельный участок и восстановления права собственности на указанные объекты за истцом.
Иные последствия недействительности сделки применению не подлежат, поскольку денежные средства в счет совершения данных сделок истцу не передавались.
Исковые требования ФИО1 в остальной части удовлетворению не подлежат как не основанные на законе.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок – удовлетворить частично.
Признать недействительными договоры купли-продажи от 13.04.2023, заключенные между ФИО2, действующей по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером 77:01:0003041:3033, расположенной по адресу: адрес; земельного участка с кадастровым номером 50:03:0020207:174 и жилого дома с кадастровым номером 50:03:0020207:224, расположенных по адресу: адрес, адрес.
Признать за ФИО1 (паспортные данные) право собственности на квартиру с кадастровым номером 77:01:0003041:3033, расположенную по адресу: адрес; земельный участок с кадастровым номером 50:03:0020207:174 и жилой дом с кадастровым номером 50:03:0020207:224, расположенных по адресу: адрес, адрес.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества за ФИО1 (паспортные данные).
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Мещанский районный суд адрес.
Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2026 года.
Судья Ю.С. Данильчик