Решение по делу № 2-13/2023 от 15.02.2023 - о признании добросовестным приобретателем.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2023 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г.Иркутска в составе:

председательствующего судьи Лазаревой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соловьевой Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №38RS0036-01-2022-002698-10 (2-13/2023) по исковому заявлению ФИО25 к ФИО26, ФИО27 о признании сделок недействительными,

по встречному исковому заявлению ФИО26 к ФИО25, ФИО27 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился ФИО1 с иском (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) к ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В основание иска истец указал, что он с июля 2020 года является инвалидом 1 группы по зрению. Более пяти лет страдает серьезными заболеваниями. Много лет нуждается в постороннем уходе. Долгое время проживал с отчимом ФИО4 и матерью ФИО5 в жилом доме, распложенном по адресу: <адрес обезличен> После смерти матери и отчима последний оставил истцу завещание на дом. Примерно с 2018 года истец знаком с ФИО6 «специалистом по недвижимости». 29.11.2019 истец выдал ФИО6 нотариальную доверенность с целью оформления в свою собственность дома и земельного участка, рассоложенного по адресу: г.<адрес обезличен> ФИО6 помог оформить документы и получить решение суда по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Иркутска о признании права собственности в порядке наследования. <Дата обезличена> было зарегистрировано право собственности на спорный дом. После чего необходимо было оформить земельный участок, однако ФИО6 изменил свое отношение к истцу и начал угрожать, что выселит его из дома. После чего истец решил отозвать доверенность, выданную ФИО6 Распоряжением нотариуса доверенность была отменена. В январе 2022 года к истцу пришел ФИО6 и сказал, что дом и земельный участок по какому-то решению суда принадлежит ему. В конце марта 2022 года истцу стадо известно, что вышеуказанная недвижимость ему больше не принадлежит, при этом каких-либо соглашений, договоров об отчуждении принадлежащего ему имущества он не подписывал, намерения совершить отчуждение имущества не имел, каким образом право собственности на жилой дом перешло к иным лицам, ему не известно. При подготовке документов в суд, истцу стало известно, что ФИО6 переоформил земельный участок на ФИО3 Из выписки из ЕГРН от 17.04.2022 истцу стало известно, что в настоящее время собственником спорного недвижимого имущества является ФИО2

На основании изложенного, истец (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ) со ссылкой на статьи 166, 167, 168, 177, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 05.05.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3, зарегистрированный 09.07.2021 под номером <Номер обезличен> признать недействительным распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № <Номер обезличен> от 29.09.2021 «О внесении изменений в распоряжение заместителя мэра председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № <Номер обезличен> от 30.06.2020 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка»; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 09.12.2021, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: город <адрес обезличен> заключенный 28.12.2021 между ФИО3 и ФИО2, зарегистрированный 13.01.2022 под номером <Номер обезличен>; применить последствия недействительности сделок.

Ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения дела обратился со встречным исковым заявлением (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ) к ФИО1, ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указал, что <Дата обезличена> между ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО6, и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого ФИО2, как покупатель, приобрел на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок и дом, расположенные по адресу: г<адрес обезличен> На основании данного договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 Сделка по покупке спорного жилого дома была возмездной, цена спорного дома соответствовала рыночной стоимости, которая была оплачена в полном объеме. Добросовестность действий ФИО2 заключается в том, что на момент совершения сделки по покупке спорного жилого дома приобретатель не знал, не мог и не дожжен был знать, что в будущем будут иметься правопритязания третьих лиц. На момент покупки спорного дома продавцом ФИО3 дом находился в ее свободном, не вызывающем подозрения пользовании, которая в том числе осуществляла показ покупателю ФИО2 В тексте договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от <Дата обезличена> имеются надлежащие заверения и обязательства сторон, в отношении гарантий и отсутствия правопритязаний третьих лиц в отношении спорного жилого дома. С момента покупки жилой дом и земельный участок поступили в его полное исключительное распоряжение и владение, и используется до настоящего времени. Добросовестность его приобретения также подтверждается фактом наличия воли на отчуждение спорного имущества со стороны ФИО7

В связи с чем ФИО2 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ) со ссылкой на статьи 218, 223, 302-304, 432 ГК РФ просит суд признать его добросовестным приобретателем жилого дома, расположенного по адресу: г.<адрес обезличен>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения спора извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в суд своего представителя. Ранее в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что намерений продавать дом у него не было, иного жилья у него не имеется. В материалах дела имеются расписка, договор купли-продажи от <Дата обезличена>, в которых стоит его подпись, вместе с тем он является инвалидом по зрению и возможно подписал эти документы, полагая, что подписывает документы, необходимые для оформления в собственность земельного участка, оформлением которого должен был заниматься ФИО6 Он (истец) как жил, так и проживает в спорном доме, о том, что дом продан чужим лицам не знал, узнал от ФИО6 в январе 2022 года. Просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ФИО1 –ФИО8, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, повторив доводы, указанные в иске, уточнениях к иску. Суду пояснила, что само по себе обстоятельство того, что подпись в договоре купли-продажи от <Дата обезличена> стоит истца, не свидетельствует о том, что у него была воля на продажу спорного дома. У истца не было намерений продать дом, поскольку он является его единственным жильем. Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку он о сделках узнал только в январе 2022 года от ФИО6, который начал угрожать ему выселением из спорного дома. ФИО1 никогда не выезжал из жилого помещения, никто вселиться в дом не пытался. Просила суд иск удовлетворить и признать сделки недействительными, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, в иске ФИО2 просила отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения спора извещена надлежащим образом, направила в суд письменные объяснения относительно обстоятельств заключение договора-купли продажи жилого дома с ФИО1 Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности для оспаривания сделки от 05.05.2020, который составляет 1 год и истек 05.05.2021, тогда как исковое заявление подано ФИО10 29.04.2022.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО11, действующий на основании ордера, исковые требования не признал, просил в иске ФИО1 отказать по доводам, указанным в отзыве на иск, встречный иск ФИО2 полагал подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения спора извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО2 – ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск к ФИО2 не признал, указав, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, приобрел квартиру у собственника ФИО7, оснований для сомнений в ее собственности не было. Просил в иске ФИО1 отказать в полном объеме. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчиков Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска, Администрации г.Иркутска в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, суду представил письменные пояснения и возражения на иск ФИО1, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения спора извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом мнения явившихся лиц, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело без участия неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательства в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлся собственником жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес обезличен>, на основании решения Свердловского районного суда г.Иркутска от 17.02.2020, в указанном доме зарегистрирован по месту жительства с 06.02.1955, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2022, справкой МКУ «СРЦ Отдел по работе с населением Свердловского округа» от 14.04.2022 <Номер обезличен>, и не отрицалось сторонами в судебном заседании.

Из оспариваемого договора купли-продажи жилого дома от <Дата обезличена> усматривается, что ФИО1 продал в целом весь жилой дом, а ФИО3 купила жилой дом, расположенный по адресу: г<адрес обезличен>, общей площадью 33, 6 кв.м., кадастровый №<Номер обезличен>, цена данного жилого дома составляет 1000000 рублей, расчет по договору купли – продажи производится наличными денежными средствами до подписания договора купли – продажи. Стороны также договорились о том, что настоящий договор купли – продажи имеет одновременно силу акта приема – передачи – продавец передал, а покупатель принял при подписании настоящего договора указанный жилой дом.

Из представленной суду расписки от 05.05.2020 усматривается, что ФИО1 получил от ФИО3 денежные средства в размере 1000000 рублей за продажу жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес обезличен>, претензий к покупателю не имеет.

В пункте 9 Договора купли-продажи от 05.05.2020 стороны указали, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также гарантируют отсутствие обстоятельств, вынуждающих их совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Государственная регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3 на спорный жилой дом произведена Управлением Росреестра по Иркутской области на основании заочного решения Свердловского районного суда г. Иркутска от <Дата обезличена>.

Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения с <Дата обезличена> является инвалидом 1 группы по зрению, что подтверждается справкой МСЭ от <Дата обезличена>

На момент рассмотрения спора право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН и не отрицалось сторонами.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу требований пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

ФИО1 оспаривается договор купли-продажи от 05.05.2020, заключенный между ним и ответчиком ФИО3

Рассматривая ходатайство ответчика ФИО3 о применении сроков исковой давности к требованию истца о признании договора купли-продажи от 05.05.2020 недействительным в связи с пропуском срока на подачу настоящего требования в суд, суд приходит к следующему.

Согласно статьей 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании статьи 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено ранее, договор, который оспаривает истец по основанию заключения его под влиянием обмана, датирован 05.05.2020.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Проверяя доводы истца о том, что о данном договоре он узнал только в январе 2022 года от ФИО6, суд находит данный довод обоснованным, поскольку, как пояснил истец ФИО1 в жилом доме он проживает на постоянной основе, никаких притязании со стороны третьих лиц до января 2022 года к нему относительно законности его проживания в доме не предъявлялось, что также нашло свое отражение пояснениях ФИО6, ФИО3 В январе 2022 истцу ФИО6 было сообщено, что дом и земельный участок по решению суда принадлежит иному лицу, в последующем он обращался в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него преступлений, предусмотренных статьями 119, 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ответом МУ МВД России «Иркутское» от 28.01.2022 №<Номер обезличен>, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2022.

Суд учитывает пояснения представителя ФИО1 о том, что до момента подачи иска в суд ФИО1 так и не был ознакомлен с оспариваемым договором, узнал о том, что он не собственник не ранее января 2022 года. После запрашивались документы в Росреестре, и только потом истец узнал, в том числе и о том, что в настоящее время собственник уже ФИО2 В суд истец обратился 26.04.2022.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО1 обратился в суд в пределах годичного срока, предоставленного законодателем для оспаривания оспоримой сделки по основанию ее заключения под влиянием обмана, то есть в течение года, когда узнал о нарушенном праве.

При этом, суд учитывает ограниченные физические возможности истца (инвалид I группы по зрению), а также факт регистрации права собственности ФИО3 на спорный жилой дом на основании заочного решения Свердловского районного суда г. Иркутска от <Дата обезличена>.

Таким образом, по требованию ФИО1 о признании договора купли-продажи от <Дата обезличена> недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана, ФИО1 не пропущен срок исковой давности, и ходатайство ответчика ФИО3 в данной части не подлежит удовлетворению.

Не влияет на данный вывод суда обстоятельство подписания оспариваемого договора, поскольку основанием иска в данном случае является подписание договора под влиянием обмана.

Рассматривая доводы истца ФИО1 о признании договора купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенного между ним и ФИО3 под влиянием обмана, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как разъяснено в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается относительно природы сделки.

Истец указывает в обоснование иска в данной части, что ФИО3 при содействии ФИО6 (ее дядя) завладела спорной квартирой в результате совершении в отношении истца ФИО6 обманных действий, поскольку он не имел намерения отчуждать квартиру, а имел намерение оформить право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, в связи с чем ФИО6 29.11.2019 была выдана нотариальная доверенность на его представительство в любых компетентных учреждениях, организациях, представительных и исполнительных органах государственной власти, органах местного самоуправления по вопросам оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

В материалах дела имеются расписка, договор купли-продажи от 05.05.2020, в которых стоит его подпись, вместе с тем он является инвалидом по зрению и возможно подписал эти документы, полагая, что подписывает документы, необходимые для оформления в собственность земельного участка. При подписании оспариваемых документов, текст истцу никто не зачитывал, а прочесть его самостоятельно он не мог, поскольку уже длительное время на тот момент страдал от проблем со зрением, в период подписания вышеуказанных документов истец был без очков и находился в болезненном состоянии, таким образом, он не мог осознавать происходящее, а также суть и последствия договора.

Проверяя данные доводы, судом проверено следующее.

Из материалов гражданского дела 2<Дата обезличена> по иску ФИО1 к Администрации г. Иркутска о признании права собственности в порядке наследования усматривается, что интересы ФИО1 представлял ФИО6, действующий на основании доверенности от 29.11.2019 38 АА <Номер обезличен>, выданной на представление интересов ФИО1 по вопросам оформления в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. <адрес обезличен>

Суду представлена копия распоряжения от <Дата обезличена> 38 <Номер обезличен>, из которой усматривается, что ФИО1 в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ отменил доверенность 38 АА №<Номер обезличен>, выданную ФИО6 на представление его интересов по вопросам оформления в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

ФИО3 в письменных объяснениях указала, что в начале апреля 2020 года она с дядей (ФИО6), который ранее был знаком с ФИО1, осмотрели дом, в момент осмотра дома ФИО1 был в доме, лежал на кровати в состоянии алкогольного опьянения. Все документы на дом ей показывал ФИО6 <Дата обезличена> она с дядей (ФИО6) подъехали к дому ФИО1, к ним в машину сел ФИО1, ФИО6 достал подготовленный им договор купли-продажи и она с ФИО1 подписали его в 3 экземплярах. При подписании ФИО1 прочитал договор, используя для этого очки.

ФИО6 в письменных объяснениях указал, что 05.05.2020 он со своей племянницей подъехал к дому ФИО1, ФИО1 сел к ним в машину, прочитал договор купли-продажи, используя при этом очки, и подписал договор. ФИО1 собирался продавать дом, поскольку ему тяжело было в зимний период проживать в доме и он собирался покупать комнату в общежитии, кроме того ему нужны были деньги для того, чтобы расплатиться с ним за услуги по оформлению права собственности на дом (150000 рублей).

Судом с целью определения обстоятельств дела в части физической возможности прочтения ФИО1 условий оспариваемого договора от <Дата обезличена> определением суда от <Дата обезличена> назначено проведение судебной медицинской экспертизы, производство которой поручено экспертам Бюро судебно-медицинской экспертизы Иркутской области, на разрешение экспертовпоставлены следующие вопросы: страдал ли ФИО1 заболеваниями органов зрения в момент заключения договора купли-продажи жилого дома от <Дата обезличена>, заключенного между ФИО1 и ФИО3; мог ли ФИО1 самостоятельно прочесть договор купли-продажи жилого дома от 05.05.2020 в момент его заключения.

Согласно заключению экспертов Бюро судебно-медицинской экспертизы Иркутской области ФИО13, ФИО14, ФИО15 от 24.11.2022 №<Номер обезличен>, по данным медицинской документации (ксерокопия медицинской карты № <Номер обезличен> ОГБУЗ «Иркутская городская поликлиника №4», копия выписки из медицинской карты №<Номер обезличен> Иркутского филиала ФГАУ «НМИЦ «МНТК «Микрохирургия глаза», копия медицинской карты № <Номер обезличен> ИДЦ, ксерокопия медицинской карты №<Номер обезличен> Офтальмологической клиники «Медстандарт») у К.А.КБ., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на момент заключения договора купли-продажи жилого дома <Дата обезличена> имелось заболевание органов зрения - неполная осложненная катаракта, открытоугольная IB глаукома, возрастная макулодистрофия правого глаза; полная осложненная катаракта левого глаза, сопровождавшиеся снижением остроты зрения.

Согласно записи осмотра офтальмолога ОГБУЗ «Иркутская городская поликлиника №4» от <Дата обезличена> (ксерокопия медицинской карты №<Номер обезличен>) острота зрения правого глаза у ФИО1 на 30.01.2020, 30.06.2020 составляла 0,1 н.к. (10%), левого глаза – 0. Соответственно, на момент подписания договора купли-продажи 05.05.2020 острота зрения составляла 0,1, не корригируется, левого глаза – 0. Острота зрения позволяет людям читать текст TimesNewRoman 18 пт.

Как следует из материалов дела, в период подписания договора купли-продажи ФИО1 очками не пользовался, в свою очередь низкая острота зрения правого глаза (0,1 н.к.), обусловленная наличием катаракты, глаукомы и макулодистрофии, отсутствие зрения левого глаза препятствовали детальному ознакомлению (прочтению) с договором купли-продажи жилого дома (основной текст документа составлен шрифтом TimesNewRoman12 пт) 05.05.2020.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО15 суду пояснила, что у ФИО1 левый глаз на момент подписания договора не видел, острота зрения правого глаза составляет 0,1, зрение не корригируется, то есть очки не могут скорректировать зрение, их ношение в данном случае бесполезно, ФИО1 полностью слепым не является, поскольку один глаз видит на 10%.

Суд полагает, что заключение экспертов Бюро судебно-медицинской экспертизы Иркутской области от <Дата обезличена> №<Номер обезличен> является допустимыми и относимыми доказательством, оснований сомневаться в выводах, изложенных в заключений, отсутствуют. Эксперты имеют должную квалификацию и опыт экспертной работы. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативную, медицинскую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Доказательств некомпетентности экспертов, их заинтересованности в исходе дела, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Суд, оценивая представленные доказательства, принимая во внимание, что ФИО1 в силу отсутствия физической возможности прочтения условий оспариваемого договора от <Дата обезличена>, который выполнен шрифтом TimesNewRoman12 пт., даже при использовании очков, не имел возможность прочесть текст договора, с учетом наличия у него договоренности с ФИО6 об осуществлении действий по оформлению в собственность земельного участка, находит доводы истца с отсылкой на обман и заблуждение при оформлении и подписании данного договора с ФИО3, суд находит достаточно обоснованными.

При этом, к доводам ФИО6, ФИО3 относительно разъяснения ФИО6 ФИО1 при подписании договора условий, суд относится критически, так как данные лица являются заинтересованными, каких-либо иных доказательств в подтверждение указанных доводов ФИО6, ФИО3 суду не представлено, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что ФИО3 лично с ФИО1 относительно условий продажи дома не договаривалась, как следует из ее пояснений, о продаже ФИО1 дома ей стало известно от ФИО6, в момент осмотра ею дома ФИО1 лежал на кровати в состоянии алкогольного опьянения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО6, которому ФИО1 была выдана доверенность на представление интересов ФИО1 по вопросу оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. <адрес обезличен>, зная о наличии у него проблем со зрением, представил ему на подпись спорный договор-купли продажи от 05<Дата обезличена>, обманув его об истинном намерении, прикрыв указанные действия необходимостью подписания документов для оформления права собственности на земельный участок.

В этой связи, суд приходит к выводу, что воли ФИО1 на отчуждение своего дома по адресу: <...>, являющегося его единственным местом жительства, не имелось, а подписание договора купли-продажи 05.05.2020 было совершено им под влиянием обмана.

Обстоятельства того, что договор купли-продажи ФИО1 подписан под влиянием обмана свидетельствует и то, что ФИО1 после подписания данного договора, продолжал считать себя собственником спорного помещения, проживая в нем, имел намерение оформить право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дома, а также тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3 на спорный жилой дом произведена Управлением Росреестра по Иркутской области на основании заочного решения Свердловского районного суда г. Иркутска от <Дата обезличена>.

В связи с чем, доводы истца в данной части суд находит обоснованными и приходит к выводу, что договор купли-продажи от <Дата обезличена> заключен истцом ФИО1 под влиянием обмана в отсутствие его воли на отчуждение спорногодома, являющегося для него единственным местом проживания. Обстоятельств того, что ФИО1 приобрел себе на каком-либо праве иное жилое помещение судом не установлено, как и не представлено со стороны ответчика ФИО3 доказательств наличия у нее денежных средств в указанном в договоре размере для передачи продавцу ФИО1

При этом не влияет на данный вывод суда факт подписания ФИО1 расписки о получении от ФИО3 денежных средств в размере 1000000 рублей за продажу жилого дома по адресу: <...>, поскольку указанная расписка выполнена текстом TimesNewRoman12 пт, тогда как указали эксперты острота зрения ФИО1 позволяет ему читать текст TimesNewRoman18 пт., кроме того как установлено ранее договор от 05.05.2020, подписанный одновременно с распиской о получении денежных средств, был подписан ФИО1 под влиянием обмана. По этому же основанию суд не учитывает обстоятельство того, что договор, расписка подписаны ФИО1, поскольку факт их подписания с учетом всех обстоятельств не оспаривался ФИО1 при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 1, 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ФИО1 в ходе рассмотрения спора по существу были представлены доказательства, отвечающие принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности для установления факта отсутствия воли и намерения отчуждать ФИО3 спорное жилое помещение, являющееся его, в том числе, инвалида I группы, единственным местом жительства, а также факта наличии обмана со стороны ФИО3, ФИО6 при оформлении и подписании указанного договора, производстве иных действий, связанных с регистрацией договора, суд приходит к выводу, что данные обстоятельства истцом доказаны в настоящем судебном заседании.

Ответчиком ФИО3 в свою очередь не представлено доказательств наличия у нее денежных средств на момент заключения сделки в указанном договоре размере, равно как истинного намерения приобрести дом для своего проживания, при отсутствии намерения вселиться в указанный дом, произвести ремонт, после подписания договора.

Проверяя, в том числе, поведение покупателя ФИО3 при совершении договора купли-продажи от 05.05.2020 с точки зрения ее добросовестности, разумной осмотрительности, а так же в отсутствие злоупотребления правом (статьи 10ГК РФ), суд исходит из следующего.

На основании пунктов 1, 2, 3, 4 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ, как нарушающая требования закона.

Суд, расценивая действия ФИО3, приходит к выводу, что при заключении договора от 05.05.2020 она действовала недобросовестно, ее фактические действия не соответствовали обстоятельствам договоренности купли-продажи. Так, при покупке жилого дома, она лично с продавцом ФИО1 относительно условий договора купли-продажи не договаривалась, в момент осмотра жилого дома собственник ФИО1 в его показе не участвовал. После заключения договора, учитывая то обстоятельство, что изначально она имела намерение проживать в данном доме с учетом осуществления ею трудовой деятельности на дому, а также, как она сама указывает, возражений со стороны ее бабушки относительно приема клиентов в квартире, ФИО3 действий по вселению в жилой дом не предпринимала, требований к ФИО1 о выселении не заявляла.

Не представлено ФИО3 и доказательств того, что ФИО1 намеревался продать дом, имея на то свою волю, а именно давал объявления о продаже, вел переговоры с ней, обговаривая условия сделки. Напротив, установлено судом, что ФИО1 ответчика ФИО3 не знал. Каких-либо договоренностей с ФИО1 по подводу пользования домом после продажи, у ФИО3 не имелось. В связи с чем, и сложилась ситуация, когда при наличии договора купли-продажи, покупатель ФИО3 никаких фактических действий по принятию спорного дома не совершила, продав его впоследствии иному лицу, не предупредив проживающего в квартире ФИО1 об этом.

В связи с чем, оценивая действия ФИО3 при совершении действий по приобретению спорного дома у ФИО1, суд приходит к выводу, что ФИО3 действовала недобросовестно, злоупотребила своим правом при совершении сделки с ФИО1, что является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, суд признает сделку - договор купли-продажи от 05.05.2020 недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ

Каких-либо иных доказательств, опровергающих выводы суда, сторонами в силу требований статьи 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требование ФИО1 о признании недействительными распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> «О внесении изменений в распоряжение заместителя мэра председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска № <Номер обезличен> от 30.06.2020 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», договора купли-продажи земельного участка от 09.12.2021, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и ФИО3, договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО2, суд находит данные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 39.20 указано, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что <Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г<адрес обезличен>

Из материалов дела следует, что <Дата обезличена> кадастровым инженером ООО «Востсибэкспертиза» ФИО16 подготовлен межевой план земельного участка по адресу: г.<адрес обезличен>.

Распоряжением заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска от 29.09.2021 №<Номер обезличен>«О внесении изменений в распоряжение заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска от 30.06.2020 №<Номер обезличен>-<Номер обезличен>» пункт первый распоряжения от 30.06.2020 №<Номер обезличен> указан в следующей редакции «Предварительно согласовать ФИО17.».

<Дата обезличена> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и ФИО3 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.<адрес обезличен>

Поскольку ранее судом установлено, что право собственности ФИО3 на жилой дом по адресу: г.<адрес обезличен>, возникло на недействительной сделке, которая таковой признана судом, в том числе и по основанию, как нарушающая требования закона, распоряжение заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 29.09.2021 <Номер обезличен> «О внесении изменений в распоряжение заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от <Дата обезличена> №<Номер обезличен>, договор купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена> являются недействительными, как основанные на недействительной сделке.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ только собственник имущества вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

Поскольку ранее судом установлено, что право ФИО3 на спорные объекты недвижимости возникли на недействительных сделках, которые признаны судом недействительными, в том числе, и по основанию как нарушающие требования закона, то ФИО3 право собственности на спорные объекты не приобрела, соответственно какого-либо права отчуждать их по каким-либо договорам, в том числе купли-продажи, не имела.

Соответственно, каких-либо прав и обязанностей по договору купли-продажи <Дата обезличена> у ФИО18 не возникло в силу недействительности прав у продавца, в том числе, и право собственности на спорныежилой дом и земельный участок.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из приведенных норм материального права и актов их толкования следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

Для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи от <Дата обезличена> заключен истцом ФИО1 под влиянием обмана в отсутствие его воли на отчуждение спорного дома, не имеют юридического значения при рассмотрении настоящего спора доводы ФИО18, что он является добросовестными приобретателем, поскольку в рассматриваемом случае спорное имущество выбыло из титульного владения собственника ФИО1 помимо его воли.

В связи с чем, требование ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 обоснованно и подлежит удовлетворению, встречное исковое требование ФИО18 о признании его добросовестным приобретателем удовлетворению не подлежат.

В порядке применения последствий недействительности сделки, подлежит восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: г. <адрес обезличен>.

При этом заявление ФИО19 о применении последствий недействительности сделки путем возврата ему денежных средств, полученных от ФИО3 подлежит отклонению, поскольку суд рассматривает исковые требования в соответствии со ст. 196 ГПК РФ, тогда как такие требования ФИО2 во встречном иске заявлены не были. Кроме того, суд обращает внимание на следующее.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом или вытекающих из существа обязательства, на сторону может быть возложена обязанность отвечать за наступление или ненаступление определенных обстоятельств, в том числе не зависящих от ее поведения, например в случае недостоверности заверения об обстоятельствах при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 431.2 ГК РФ) или при изъятии товара у покупателя третьими лицами (пункт 1 статьи 461 ГК РФ).

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем возмещения убытков, при этом ФИО2 не лишен права обратиться в суд с самостоятельными требованиями к ФИО3 о применении последствий недействительности сделки, которые возникают в порядке ст. 13 ГПК РФ, по вступлению решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО25 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: город <адрес обезличен>, заключенный 05 мая 2020 года между ФИО25 и ФИО27.

Признать недействительным распоряжение заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 29.09.2021 №504-02-2561/21 «О внесении изменений в распоряжение заместителя мэра – председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 30.06.2020 №504-02-2181/20».

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: город <адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и ФИО27.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный 28 декабря 2021 года между ФИО27 и ФИО26.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО25 на жилой дом, расположенный по адресу: город <адрес обезличен>

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО26 о признании добросовестным приобретателем спорного жилого дома, расположенного по адресу: город <адрес обезличен>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья: Е.А. Лазарева

Решение в окончательной форме изготовлено: 27 февраля 2023 года.