Решение по делу № 2-1068/2025 от 30.09.2025 - о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, восстановлении права аренды, возложении обязанности восстановления записи.

Производство №(1)/2025

дело № 64RS0034-01-2025-001354-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 г. п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Уркаева О.О.,

при помощнике судьи Нуштаевой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, восстановлении права аренды, возложении обязанности восстановления записи

установил:

ФИО3 обратился с иском в суд и с учетом уточнений просит признать незаконным (недействительным) односторонний отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» от договора аренды земельного участка № от 10.01.2013 г. и договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 79046 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование и обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» восстановить право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 79046 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование, а также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возобновить запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 79046 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование, вид: аренда, дата государственной регистрации: 04.12.2018, номер государственной регистрации: №, лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости: ФИО3.

В обоснование заявленных требований указал, что 10.01.2013 г. между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 79046 кв.м., сроком на 49 лет.

07.11.2018 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве. 03.05.2024 года между истцом и ответчиком расторгнут договор аренды земельного участка по инициативе Администрации муниципального образования «Город Саратов» в одностороннем порядке. 23.01.2025 года истец обратился с заявлением о выдаче копии уведомления об отказе от договора аренды земельного участка №. На основании указанного заявления было выдано уведомление Администрации муниципального образования «Город Саратов» № от 18.02.2025 года об отказе от договора аренды земельного участка №. Из содержания уведомления следует, что основанием для принятия решения об отказе от договора аренды земельного участка № послужило неосвоение и неиспользование в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, а также в связи с непогашение задолженности по договору аренды и не внесения в установленные договором сроки арендной платы.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения аналогичные иску.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснения дала аналогичные возражениям.

Иные участники судебного разбирательства в судебное заседание не явились при надлежащем извещении, ходатайств об отложении не представляли, в связи с чем суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутвие не явившихся лиц в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из смысла п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что 10.01.2013 г. между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 79046 кв.м., сроком на 49 лет.

07.11.2018 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 79 046 кв.м.

Переход права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

11.10.2023 года в адрес ФИО3 направлено предупреждение о необходимости соблюдения условий договора аренды и требование о предоставлении сведений о проводимых мероприятиях, направленных на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а также требование об уплате задолженности по договору аренды.

03.05.2024 года в адрес ФИО3 направлено уведомление об отказе от договора аренды в связи с тем, что ФИО3 не предоставлены документы, подтверждающие проведение мероприятий направленных на своевременное освоение земельного участка и его надлежащее использование в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также в связи с тем, что не погашена задолженность по договору аренды и не вносится арендная плата в установленные договором срок.

23.01.2025 года истец обратился с заявлением о выдаче копии уведомления об отказе от договора аренды земельного участка №. На основании указанного заявления было выдано уведомление Администрации муниципального образования «Город Саратов» № от 18.02.2025 года в котором указано, что в соответствии с пунктом 7.3. договора аренды земельного участка от 10.01.2013 года №, договор считается рассторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из положений п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Как следует из пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пп. 5, 7 п. 4.1.3 договора аренды земельного участка арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, не внесение арендной платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

На основании п. 5.2.2 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 5.2.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Договором аренды земельного участка от 10 января 2013 года № конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

Постояновлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 28.05.2019 года № на основании заявления ФИО3 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства.

Согласно акту сверки расчетов по договору аренды земельного участка № от 10.01.2013 года задолженность по состоянию на 05.09.2025 года ФИО3 перед арендодателем составляет: 12 414,46 руб, в том числе: по арендной плате в размере 7 636,16 руб., пени 4 798,30 руб.

Согласно чека по операции от 11.09.2025 года задолженность ФИО3 погашена в полном объеме.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что, вступив в договор аренды земельного участка от 10 января 2013 года № на стороне арендатора истец предпринимает необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером №, задолженности по арендной плате не имеется, в связи с чем оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, не имеется.

Таким образом, исковые требования истца о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, восстановлении права аренды подлежат удовлетворению.

Согласно статье 41 ГПК РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала. В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен заявительный порядок оформления права собственности, аренды на недвижимое имущество.

Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Управление Росреестра по Саратовской области не может выступать ответчиком по требованиям гражданско-правового характера, поскольку Управление является органом государственной исполнительной власти, осуществляющим публично-правовую функцию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вследствие чего отношения между истцом и Управлением являются административными (публичными).

Обратившись в суд с настоящим иском, истец не привел каких-либо доводов относительно того, как Управлением Росреестра по Саратовской области нарушается или оспаривается его право аренды на спорный объект недвижимости, которое подлежит судебной защите на основании ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также, судом представителю истца разъяснено право на заявленние ходатайства о привлечении в качестве соответчика Управления Росреестра по Саратовской области, вместе с тем, такое ходатайство не было заявлено при рассмотрении гражданского дела.

Следовательно, в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец представленными документами не доказал нарушения или оспаривания своих прав Управлением Росреестра по Саратовской области, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора о праве.

Также, судом не установлено оснований для привлечения в качестве соответчика Управления Росреестра по Саратовской области по инициативе суда, в связи с чем суд на основании статьи 41 ГПК РФ рассматривает дело по предъявленному иску.

Одной из целей обращения лица в суд с иском о признании права является подтверждение судом факта отсутствия или наличия права в отношении спорного имущества, в результате чего устраняется неопределенность в правоотношениях на данное имущество.

Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возобновить запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 79046 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование, вид: аренда, дата государственной регистрации: 04.12.2018, номер государственной регистрации: №, лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости: ФИО3 следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, восстановлении права аренды, возложении обязанности восстановления записи удовлетворить в частично.

Признать незаконным односторонний отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» от договора аренды № от 10.01.2013 г. земельного участка и договора замены стороны в обязательстве от 07.11.2018 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 79 046 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование.

Обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» восстановить право аренды ФИО3 (паспорт № на земельный участок с кадастровым номером № площадью 79 046 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование.

В остальной части исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Саратовский районный суд Саратовской области.

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2025 года.

Судья: