УИД: 27OS0000-01-2022-000434-86

Дело № 3а-34/2023

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 февраля 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Джиба С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, о возмещении судебных расходов,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, просит установить её в размере рыночной стоимости. В заявлении указано, что административный истец является арендатором земельных участков, обязан платить арендную плату, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости объекта аренды. Определенная оценщиком рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет снижение размера арендных платежей. Административный истец также просит взыскать (с учетом внесенных в заявленные требования изменений) судебные расходы 14 000 рублей.

Определением судьи от 27.12.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее по тексту Управление Росреестра по Хабаровскому краю) и заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.

Представители административного истца, - ФИО1, ФИО2, в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, об отложение слушания дела не просили. Их явка не является обязательной, поэтому, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд провел судебное заседание в их отсутствие, так как это не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу.

В представленных суду письменных возражениях представитель администрации г.Хабаровска, просит отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований. Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, поэтому не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых оспаривается. Так п. 20 ФСО № 7 предусматривает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из вида фактического использования. Фактическое использование оцениваемых земельных участков – под автозаправочную станцию. В качестве аналогов оценщик выбрал земельные участки с видом разрешенного использования – производственно-складская застройка, при этом корректировку по виду разрешенного использования не применил. Это нарушает требования пункта 22б ФСО № 7. Один из объектов-аналогов находится на удалении от автомагистрали, что не позволяет использовать такой участок для размещения объектов придорожного сервиса. Следовательно, такой объект не может признаваться схожим с объектами оценки, и нарушает п. 10 ФСО № 1. Производя корректировку на местоположение, оценщик необоснованно использовал значения коэффициентов, утвержденных постановлением администрации г.Хабаровска от 26.11.2019 года № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», и нарушает п. 25 ФСО №7. Объекты оценки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, дата оценки, - 01.01.2021 года. Следовательно, оценщику надлежало применять коэффициенты, утверждённые постановлением администрации г.Хабаровска от 08.12.2020 г. №4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск», которые применяются при определении арендной платы.

Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее ОАО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 519, заключенного 20.03.2019 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (с учетом соглашения от 31.01.2003 года) владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 3040,0 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию № 4 (2125,0 кв.м.), шиномонтажную мастерскую (799,0 кв.м.) и торговый киоск (116,0 кв.м.), расположенный по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, ул. Воронежская, д.17.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040821:7 постановлен на кадастровый учет 01.04.2003 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию № 4, шиномонтажную мастерскую и торговый киоск. Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» на основании договора аренды земельного участка № 213/ХНП-49931, заключенного 22.07.2020 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадь 1781,65 кв.м., категория «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию стационарного типа, расположенного по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, ул. Карла Маркса, дом 178.

По сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 18.05.2005 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию стационарного типа. Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее ОАО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 276, заключенного 15.06.2012 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 1676,0 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию № 80, расположенным по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Индустриальный, ул. Космическая, 16.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 20.07.2005 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию №80. Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее ОАО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 260, заключенного 15.06.2012 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 1518,30 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию блочного типа на 250 заправок в сутки, находящимся по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, проспект 60-летия Октября, 128б. Сведения о собственнике отсутствуют.

По сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 18.04.2007 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию №85 (596,8 кв.м.) и благоустройство (921,5 кв.м.). Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее ОАО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 243, заключенного 30.05.2012 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 1700,20 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию № 86 блочного типа на 250 заправок в сутки, находящимся по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, проспект 60-летия Октября, 67б.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 19.04.2007 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию №86 (484,3 кв.м.) и благоустройство (1216,2 кв.м.). Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее ОАО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 368, заключенного 15.11.2016 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 1356,00 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию, находящимся по адресу (местоположение): <...>.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 08.11.2006 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию №93. Сведения о собственнике отсутствуют.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» (ранее АО «Хабаровскнефтепродукт») на основании договора аренды земельного участка № 377, заключенного 15.11.2016 года с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, владеет земельным участком с кадастровым номером №, площадь 1531,00 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования под автозаправочную станцию, находящимся по адресу (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, проспект 60-летия Октября, 107а.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 23.04.2003 года, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию №61. Сведения о собственнике отсутствуют.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договоров аренды арендная плата за пользование земельными участками с кадастровыми номерами № исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости объекта аренды, коэффициента по виду разрешенного использования и площади земельного участка.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, который предусматривает, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Сведения о кадастровой стоимости земельного участка для расчета годового размера арендной платы, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2021 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), её результаты применяются с 01.01.2022 года.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена в размере: кадастровый № – 11 125 244,80 рублей (таблица 26 порядковый №), кадастровый № – 5 688 312,47 рублей (таблица 26 порядковый №), кадастровый № – 5 763 495,84 рублей (таблица 27 порядковый №), кадастровый № – 4 868 002,22 рублей (таблица 227 порядковый №), кадастровый № – 5 097 435,81 рублей (таблица 26 порядковый №), кадастровый № – 3 810 129,48 рублей (таблица 28 порядковый №), кадастровый № – 5 298 619,27 рублей (таблица 23 порядковый №). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2021 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости предмета аренды, ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (действовал до 06.11.2022 года), указано, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № определена по состоянию на 01.01.2021 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО3 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный №), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы). По итогам оценки 26.10.2022 года составлен отчет об оценке № 326/2022-16.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на ту же дату, что и оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, действовал до 06.11.2022 года).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 326/2022-16 от 26.10.2022 года указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, позволяющей учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, оценщик для определения рыночной стоимости земельных участков выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены (страницы 68-70, 87 отчета). В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.

Проанализировав представленные заказчиком документы об основных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, произведя осмотр и установив вид фактического использования объектов оценки, их местоположение, определив по публичной кадастровой карте города Хабаровска территориальные зоны и основные виды разрешенного использования в их границах (градостроительные зоны К-1 и К-2), оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости земельных участков необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под промышленную (производственно-складскую) застройку. В соответствии с Градостроительным регламентом и Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 года № 211, объекты оценки расположены в промышленных зонах города Хабаровска, в которых земельные участки предназначаются для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами.

Рынок земельных участков (предложений) в городе Хабаровске оценщик изучал за период с 01.01.2018 года по 01.01.2021 года, используя открытые региональные источники информации: Фарпост - сайт объявлений, (http://www.farpost.ru), 2018-2021 гг. (архив объявлений); Авито – сайт объявлений (https://www.avito.ru), 2018-2021 гг. (архив объявлений); аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. 4 квартал 2020 г.», подготовленный ООО РСО «Кредо», дата проведения исследования – январь 2021 г. Также им проанализирована информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости».

Оценщик отбирал объекты-аналоги, анализируя сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости с объектом оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок; категория земель - только земли населенных пунктов; дата продажи (предложения) - с 01.01.2018 года по 01.01.2021 года; условия продажи (торг) – на открытом рынке (фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах); передаваемые имущественные права - право собственности (предложения о земельных участках на праве аренды (долгосрочной или краткосрочной) не рассматривались); местоположение (оценочная зона) - земельные участки, по которым возможно достоверно установить, в какой оценочной зоне они находятся (имеются сведения об адресе либо ориентире; если в объявлении указана только улица, находящаяся в пределах только одной оценочной зоны; если более точную информацию можно получить от продавца в телефонном разговоре; если установлен кадастровый номер земельного участка); площадь участка - без ограничений; вид разрешенного использования – земельные участки, расположенные в производственных градостроительных зонах, с сопоставимым для зон Ка-1 и К-1 видом разрешённого использования.

Им выбрано 3 объекта-аналога, произведены корректировки: «на дату продажи (предложения),; «на условия продажи (торг)», «на расположение относительно автомагистралей», «на местоположение», «на площадь (масштаб)». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик пришел к выводу, что к дальнейшему расчету рыночной стоимости объекта оценки могут быть приняты все объекты-аналоги, так как стоимость 1 кв.м. каждого находится в пределах доверительного интервала диапазона цен (от 478 рублей/кв.м. до 904 рублей/кв.м.).

Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете.

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2021 года определена оценщиком в размере: с кадастровым номером № - 3 201 625 рублей; с кадастровым номером № - 3 581 612 рублей; с кадастровым номером № - 2 045 150 рублей; с кадастровым номером № - 3 066 002 рублей; с кадастровым номером № – 2 995 404 рублей; с кадастровым номером № - 3 821 160 рублей; с кадастровым номером № - 3 050 884 рублей.

Содержание отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов недвижимости, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Позиция заинтересованного лица о несоответствии отчета об оценки требованиям пунктов 20, 22б, 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 и п.10 ФСО № 1 не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поэтому суд не принимает её во внимание.

В пункте 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 (действовал до 06.11.2022 года), указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценщик при определении размера коэффициента для корректировки «на местоположение» (страницы 83-84 отчета) учитывал, что земельные участки, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе, стоят дороже. Располагая сведения об оценочных зонах, в которых находятся объекты оценки и объекты-аналоги, оценщик пришел к выводу, что используемые при определении размера арендной платы коэффициенты по зонированию территорий, установленные постановлением администрации г. Хабаровска от 26.11.2019 г. № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», позволят определить соотношение цен друг к другу в каждой оценочной зоне и их зависимость от места нахождения. При этом он учел, что базовый размер арендной платы, к которым применялся коэффициент по оценочной зоне, в данном постановлении определен как стоимость 1 кв.м. земельного участка, как и выбранная им единица сравнения объектов оценки и объектов-аналогов. От применения постановления администрации г.Хабаровска от 08.12.2020 года № 4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск» оценщик отказался, так как базовой ставкой для определения арендной платы, к которой применяется коэффициент оценочной зоны, является кадастровая стоимость земельного участка, что не согласуется с выбранной им единицей сравнения объектов.

Согласно п.10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 (действовал до 06.11.2022 года) объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указано в пп. «б», «е» п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются элемент сравнения, в том числе, - вид использования и (или) зонирование.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (пункт 9 ФСО № 1).

Оценщик, отказался от применения корректировки объектов-аналогов на вид разрешенного использования, так как использовал элемент сравнения – зонирования (страница 81 отчета). Все объекты оценки, согласно карты градостроительного зонирования города Хабаровска, находятся в производственных зонах К-1 (зона складирования и оптовой торговли) и К-2 (зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров). Вид разрешенного использования в этих градостроительных зонах для объектов оценки - «предпринимательство» (сегмент 4). Все объекты-аналоги находятся в производственных зонах П-1, П-2, П-3, и имеют тот же сегменту вида разрешенного использования в градостроительной зоне. Так как по виду сегмента размешенного использования в промышленных зонах все объекты совпадают, то оценщик отказался от корректировки на вид разрешенного использования.

Обстоятельства, на которые ссылается заинтересованное лицо, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объектов оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Разрешая требования административного истца о возмещении судебных расходов, суд исходит из положений части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту КАС РФ), - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждаются с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Пленум Верховного Суда РФ, давая разъяснения в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов по административным делам, в постановление от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее по тексту – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года №1) указал, что понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами (пункты 1, 4, 10, 30).

Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт», обращаясь с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, реализовало предоставленное законом право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Это право никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось. Поэтому решение суда об удовлетворении исковых требований не может считаться принятым против кого-либо из административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.

Таким образом, разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду необходимо учитывать, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений.

Определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость: с кадастровым номером № – на 66% (11 125 244,80 рубля относительно 3 812 160 рублей); с кадастровым номером № – на 44% (5 688612,47 рублей относительно 3 201 625 рублей); с кадастровым номером № – на 38% (5 763 495,84 рублей относительно 3 581 612 рублей); с кадастровым номером №– на 58% (4 838 002,22 рубля относительно 2 045 150 рублей); с кадастровым номером №– на 40% (5 097 435,81 рублей относительно 3 066 002 рублей); с кадастровым номером № – на 21% (3 810 129,48 рублей относительно 2 995 404 рублей); с кадастровым номером № –на 42% (5 298 619 рублей относительно 3 050 884 рублей).

По мнению суда, такое отличие кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № от их рыночной стоимости укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценки. Поэтому оснований для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, не имеется. Такая разница в стоимости объектов, по мнению суда, не является значительной.

Для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел необходимо также установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера имущественной выгоды, которую получит административный истец вследствие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости (изменение размера арендной платы).

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (утвержден постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр) предусматривает (пункт 1.4), что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1)

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № применяется для расчета размера арендной платы с 01.01.2022 года.

Приказом Министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2022 года, которые применяются с 01.01.2023 года, в том числе для определения арендных платежей.

Следовательно, размер арендной платы, которую за 2022 года должно уплатить ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» за пользование земельными участками (с учетом коэффициента по виду разрешенного использования) составит: с кадастровым номером № – 446 412,66 рублей, с кадастровым номером № – 476 899,45 рублей, с кадастровым номером № – 376 584,88 рубля, с кадастровым номером № – 309 012,80 рублей, с кадастровым номером № – 381 873,61 рубля, с кадастровым номером № – 814 448,29 рублей, с кадастровым номером № – 322 457,65 рублей.

После установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости размер арендной платы за 2022 год составит: с кадастровым номером № – 251 246,84 рублей, с кадастровым номером № – 296 359,86 рублей, с кадастровым номером № – 226 508,00 рубля, с кадастровым номером № – 242 936,15 рублей, с кадастровым номером № – 219 878,43 рублей, с кадастровым номером № – 278 453,01 рубля, с кадастровым номером № –136 311,28 рублей.

Таким образом, имущественная выгода для административного истца составит 1 475 995,78 рублей, в том числе по каждому земельному участку: с кадастровым номером № – 195 165,85 рублей, с кадастровым номером № – 180 539,60 рублей, с кадастровым номером № – 150 076,88 рублей, с кадастровым номером № – 66 076,65 рублей, с кадастровым номером № – 161 995,18 рублей, с кадастровым номером № – 535 995,28 рублей, с кадастровым номером № –186 146,38 рублей.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; другие признанные судом необходимыми расходы (часть 1 статьи 103, пункты 1, 4, 7 статьи 106 КАС РФ).

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года № 1).

В соответствии с требованиями статей 126, 245, 246 КАС РФ, статьей 333.16, пунктом 2 части 1 статьи 333.17, пунктом 1 части 1 статьи 333.18, пунктом 7 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при обращении в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов незаконными (к которым относятся и административные иски об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости), административный истец - юридическое лицо, обязан уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, за каждый объект недвижимости.

Административный истец просит возместить судебные расходы в размере уплаченной государственной пошлины 14 000 рублей (по каждому земельному участку 2 000 рублей). Соотношение ожидаемой имущественной выгоды и понесенных судебных расходов в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № свидетельствует, что размер имущественной выгоды значительно выше этих расходов. Это с очевидностью указывает на экономический эффект от результата, полученного от обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости этих земельных участков. При таком положении понесенные административным истцом судебные расходы при оспаривании кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере 10 000 рублей (государственная пошлина по 2 000 рублей за каждый земельный участок) не подлежат возмещению.

Отличие кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № от их рыночной стоимости на 66 и 58 процентов (соответственно), по мнению суда, не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценки. Поэтому имеются основания для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Суд считает, что такая разница в стоимости объектов является значительной. Поэтому судебные расходы, понесенные административным истцом в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами подлежат возмещению, если не имеется иных оснований для отказа.

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» за обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости семи земельных участков уплатило государственную пошлину в размере 14000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 22.11.2022 года № 6079. Дав оценку представленным доказательствам, суд считает, что понесенные административным истцом расходы на уплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей (по 2000 рублей за каждый земельный участок) подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» удовлетворить частично.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 3040,0 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для использования под автозаправочную станцию № 4 (2125,0 кв.м.), шиномонтажную мастерскую (799,0 кв.м.) и торговый киоск (116,0 кв.м.), адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 812 160 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1781,65 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию стационарного типа, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 201 625 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1676,0 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию № 80, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 581 612 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1518,30 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию блочного типа на 250 заправок в сутки, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 045 150 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1700,20 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -под автозаправочную станцию № 86 блочного типа на 250 заправок в сутки, адрес (местоположение<адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 066 002 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1356,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 995 404 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1531,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию, находящегося по адресу (местоположение<адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 050 884 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 06 декабря 2022 года

Взыскать с министерства имущества Хабаровского края в пользу публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» судебные расходы 4 000 (четыре тысячи) рублей.

В удовлетворении требований о возмещении судебных расходов в размере 10 000 рублей публичному акционерному обществу «ННК-Хабаровскнефтепродукт» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда