74RS0030-01-2024-005620-06
Гражданское дело № 2-459/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 мая 2025 г. г. Магнитогорск
Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи: Мухиной О.И.,
при секретаре: Усмановой Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Икар» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Икар» (далее –ООО СК «Икар»), просил взыскать в свою пользу: расходы на устранение строительных недостатков в размере 270 000 руб.; неустойку в размере 1% от 270 000 руб. с 28 сентября 2024 года с последующим перерасчетом на день вынесения решения суда до фактического исполнения обязательств; штрафа; компенсацию морального вреда 20 000 руб.; судебные расходы по оплате юридических услуг 25 000 руб., составление заключения специалиста 65 000 руб., почтовые расходы 1300 руб.(л.д.3-6 т.1).
В обоснование иска указано, что между истцом и ООО «СК «Икар» заключен договор об участии в долевом строительстве № от 20 сентября 2021 года, предметом котором являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Квартира строилась с отделкой, но обнаружены недостатки (дефекты) отступления от нормативно-технической документации, а именно: в санузле на напольной кафельной плитке появились звуки пустот; трещины и отслоения краски в санузле на потолке и стенке, что не было оговорено, так как это не волосяные трещины; стены в санузле окрашены не водостойкой краской; двери в санузле установлены не влагостойкие, отсутствует шпон; нарушен защитный слой арматуры, вследствие чего спустя год появились ржавые пятна на стенах; линолеум не приклеен к основанию пола в нарушение указания завода изготовителя; оконные и балконные блоки имеют отклонения от плоскости и горизонтали, отсутствуют откосы; металлические поверхности труб окрашены не сплошным слоем, имеются просветы и наплавы краски, в нарушение требований СНиП 41-01-2003, невозможно определить визуально; отсутствует свободный доступ к электропроводке и распределительным коробкам; требуется замоноличивание межпанельных швов на лоджии; обои за радиатором не приклеены; нарушена шумо, вибро изоляция перекрытий, стен, дверей и коконных конструкций; шумоизоляция водопроводных и канализационных труб не соответствует нормам, требуется замена пластиковых труб на чугунные; все оконные и дверные блоки на лоджию имеют отклонения; на стенах имеются пятна ржавчины; подоконники продуваются и имеют отклонения; натяжные потолки не соответствуют требованиям Регламента по пожарной безопасности; в основании пола имеется трещина, проверено дефектоскопом; впадины более 1 мм на перегородке и перекрытиях качества КЗ и А; прочность на бетонных швов на стыке ЖБИ панелей менее 2 МПА (ГОСТ 12504-2015) не соответствует нормам, между швами имеется вибро вкладка; оконные конструкции не соответствуют классу ветроустойчивости и метеусловиям региона (ГОСТ Р 56926-2016 Б3). Возможны иные скрытие дефекты, либо проявление дефектов не указанных в смете в силу усадки дома. Потребитель не обязан наличие недостатков. Ответчик обязан доказать, что истец ошибается и провести экспертизу квартиры в течение 10 дней со дня получения претензии. Затраты на устранение выявленных недостатков составили 270 000 руб. 12 августа 2024 года направлена претензия ответчику. Ответчик осмотрел квартиру, однако выплат не произвел.
Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 06 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «КаскадПром»(л.д.155 т.1).
Истец ФИО1 о рассмотрении дела извещен, не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представителем истца по доверенности 09 февраля 2024 года ФИО2.(л.д.33 т.1) представлены письменные пояснения, в которых полагает, что назначение экспертизы является нецелесообразным, подтверждением дефектов является заключение ООО «Уральское объединение судебных экспертов»(л.д.36-37, 89 т.2).
Представитель ответчика ООО СК «Икар» о рассмотрении дела извещен, не явился. В материалы дела представлены письменные возражения(л.д.202- т.1, 14, 103-107, 161-164 т.2). Указывает, что истцом не представлены доказательства нарушения его права. Полагает, что отклонение параметров звукоизоляции ограждающих конструкций квартиры, о котором заявлено истцом, может быть следствием разных причин, как недостатков строительных конструкций (перегородок и перекрытий) нескольких квартир дома по ул. <адрес>, так и следствием недостатков отделки, ремонтов, эксплуатационных повреждений квартиры истца и (или) соседних квартир. Истцом не представлены протоколы замеров. Способ выявления недостатков носит предположительный характер. Перекрытия между помещениями квартир и перекрытия, отделяющие помещения квартир от холлов, лестничных клеток и используемых чердачных помещениях относят к общедомовому имуществу, не подлежат рассмотрения в настоящем споре. При отсутствии предоставления истцом доказательств недостатков, в том числе, шумоизоляции невозможно установить причину и способ устранения. Отделочные работы не предусмотрены договором, по ним пропущен срок исковой давности. Иные недостатки в квартире не установлены. По результатам инструментального осмотра квартиры 24 февраля 2025 года в присутствии собственника, заявленные недостатки, в подавляющей части, при измерениях специалистом, не подтверждены. Помещение комната (11, 19 кв. м.) осмотр произведен не полностью, помещение кухня-столовая (22, 63 кв. м.), комната (17,9 кв. м.) осмотр не произведен из –за отказа представителя собственника продолжить исследование квартиры специалистом. Все, что в присутствии собственника было проверено, соответствует проектной документации и условиям договора. Выявленный дефект «растрескивание герметика в стыке оконных откосов с оконной рамой, подоконником», стоимостью 1 717, 78 руб., истцом не заявлялся. Учитывая, что информация о наличии недостатков нераскрыта, поскольку не обеспечен доступ в квартиру, предоставленные в суд документы о перечне недостатков, их объеме и стоимости носят противоречивый характер, полагает, что на стороне истца присутствует факт недобросовестного поведения и злоупотребления правом в силу чего нельзя считать установленным факт наличия недостатков в квартире. Также указывает, что по заявленным недостаткам работ, которые выполнены по дополнительному соглашению, не могут быть рассмотрены судом, так как проектная документация на дом не содержит отделочных работ в квартирах. Отделка выполнялась в рамках дополнительного соглашения, которое является самостоятельной сделкой бытового подряда. При подписании акта приема –передачи квартиры истец ужу был ознакомлен с техническим отчетом 4.1-136 ФИО3, выполненного по договору с ООО «Уральское объединение судебных экспертов». Истец, принимая квартиру, будучи ознакомленным с имеющимися в квартире недостатками, порядком обращения к ответчику за их устранением к застройщику не обращался. Указанные истцом недостатки являются видимыми, могли быть обнаружены истцом без использования специальных познаний в области строительства или применения инструментов при приемке квартиры 27 апреля 2022 года. Срок исковой давности по требованиям из дополнительного соглашения пропущен. Заявленная стоимость работ по дополнительному соглашению составляет согласно расчету истца 333 500 руб. Стоимость работ по устранению работы по устранению нарушения индексов шумоизоляции (воздушный, ударный) по заключению специалиста составляет 87 000 руб. Истец препятствует фиксации факта отсутствия таковых в квартире. Максимальная сумма взыскания не может превышать 3% от цены договора -85 155, 90 руб.
Третьи лица ИП ФИО4, ИП ФИО5, представитель третьего лица ООО «КаскадПром» о рассмотрении дела извещены, не явились.
Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положениям ст. 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору, в том числе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с 4.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 вышеуказанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
В силу ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 20 сентября 2021 года между истцом (участник долевого строительства) и ООО СК «Икар» (застройщик) заключен договор о долевом участии в строительстве № 41-063/21, в соответствии с котором застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением лиц построить (создать) дом, включая 2-комнатную квартиру № 136, находящуюся на 4 –м этаже, в 4 подъезде дома и после получения разрешения на ввод указанного дома в эксплуатацию передать квартиру в доме участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором стоимость квартиры и принять в собственность квартиру, в срок, указанный в п. 41. Договора при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию(л.д.194оборот -199 т.1).
В соответствии с п. 3.2 указанного договора квартира подлежала передаче участнику без внутренней отделки и разводки внутренних инженерных систем. Внутренняя отделка объекта долевого строительства и внутренняя отделка инженерных сетей производится с иждивением участника долевого строительства. Квартира передается без внутренней отделки. электропроводка выполнена до внутриквартирного накладного щитка с выключателями автоматически, устанавливается прибор учета электрической энергии; выполненной системой управления потенциалов (заземление в ванных комнатах), отопительные приборы устанавливаются согласно проекту (терморегуляторы выдаются при подписании акта приема-передачи квартиры); стояки водоснабжения вертикальные водогазопроводными оцинкованными трубами согласно проекту; приборы учета горячего и холодного водопотребления устанавливаются на квартирном отводе от стояка квартиры; горизонтальная разводка канализации по квартире не выполняется, на тройник канализационного стояка устанавливается заглушка; разводка труб водоснабжения по квартире не выполняется, заглушка ставится после водосчетчика; сантехприборы не устанавливаются; провод домофона заведен в квартиру, трубка не устанавливается; автономные дымовые пожарные извещатели не устанавливаются; отделка потолков не выполняется, отделка стен (в том числе штукатурка) не выполняется; отделка пола не выполняется; внутренняя отделка лоджии не выполняется; остекление лоджии выполняется; светопрозрачные конструкции балконах блоков не являются герметичными и выполняют декоративную функцию; внутриквратирные дверные блоки не устанавливаются; входная дверь (временная) - металлическая, производства КНР (дверной глазок выдается при подписании акта приема-передачи). В квартире установлены: светопрозрачные ограждающие конструкции из ПФХ профиля (окна, балконные двери с двухкамерными стеклопакетами).
В силу пункта 4.6 указанного договора гарантийный срок на объект долевого строительства составлял пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта строительства, на которое устанавливался гарантийный срок в 5 лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами.
20 сентября 2021 года заключено дополнительное соглашение к договору № 41-063/21 об участии в долевом строительстве от 20 сентября 2021 года, в соответствии с котором застройщик обязался выполнить в квартире №, многоквартирного дом 4.1, расположенного по адресу: <адрес> подготовительные (предпродажные) работы стоимостью 10 000 руб., НДС не предусмотрен, в следующем составе: выполнение электроразводки по квартире согласно проекту, с установкой в квартире: электрических розеток и выключателей (в количестве согласно проекту), приборов освещения: электрический патрон без электрической лампы (кухня, санузел, коридоры), розетка потолочная с клеммами (жилые комнаты), светильник Rondo, без электрической лампы (ванная комната); внутренняя разводка по квартире горячего - холодного водоснабжения и канализации согласно проекту; установка сантехнических приборов: унитаза, фаянсовой раковины в ванной, стальной ванны, смесителей для ванной; натяжные потолки в комнатах, коридоре, кухонной зоне (установка потолочного плинтуса не предусмотрена); в санузле и ванной комнате водоэмульсионная окраска потолков в два слоя(стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие следов затирочного инструмента на потолке, полосы, раковины, волосяные трещины, шероховатость поверхности потолка, отслоение окрасочного слоя потолка, непрокрасы); водоэмульсионная окраска стен в ванной комнате и совмещенном санузле (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты отслоения окрасочного слоя стен, непрокрасы, волосяные (усадочные трещины на стенах, стыках плит); временная (предпродажная) оклейка бумажными обоями жилых комнат, кухни, коридора и туалета(в раздельном санузле) (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: волосяные (усадочные) трещины на стенах, стыках плит, отсутствие сплошного выравнивания стен штукатурными смесями, отклейки обоев, расхождение обоев на стыках, морщины, пузыри, доклейки обоев, неклейка обоев внахлест, не сглаженная поверхность оснований, неровности плавного очертания стен, пола, потолка превышающие допустимые значения не более чем на 5 мм); временное покрытие полов линолеумом эконом –класса в комнатах, коридоре, на кухне (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: укладывание линолеума внахлест, неслаженная поверхность, пузырчатость и т.д.); покрытие полов в санузле и ванной комнате керамической плиткой (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: сколы и царапины на керамической плитке, отклонение расположения швов, несовпадение профиля, отклонение ширины шва); внутренняя отделка лоджии не выполняется; установка домофона с трубкой; автономных дымовых пожарных извещателей (выдаются при подписании акта приема-передачи квартиры в количестве согласно проекту); установка внутренних межкомнатных дверей ламинированных пленкой, в комплекте с фурнитурой(стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие зазоров между наличниками дверных полотен и стенками, отклонение дверных полотен от плоскости, царапины и сколы)(л.д.200 т.1).
Согласно п. 2 дополнительного соглашения указанная отделка будет выполнена застройщиком в общий срок, установленный для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу п. 4 дополнительного соглашения, участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что подготовительные (предпродажные) работы, предоставляемые по настоящему соглашению, не являются работами по отделке квартиры и имеют низкую стоимость в связи с временной подготовкой квартиры к передаче участку долевого строительства, для формирования и поддержания интереса к объекту долевого строительства и продвижения на рынке недвижимости. Гарантия на указанные в п. 1 соглашения работы не предоставляется. Результат работ может содержать дефекты, связанные с его подготовительными временным назначением, такие как следы затирочного инструмента на потолке, полосы, раковины, волосяные трещины, шероховатость поверхности потолка, отслоение окрасочного слоя потолка, стен, непрокрасы, волосяные (усадочные) трещины на стенах, стыках плит, отсутствие сплошного выравнивания стен штукатурными смесями, отклейки обоев, расхождение обоев на стуках, морщины, пузыри, доклейка обоев, наклейка обоев внахлест, несглаженная поверхность оснований, неровности плавного очертания стен, пола, потолка превышающие допустимые значения не более чем на 5мм, наличие зазоров между наличниками дверных полотен и стенами, отклонение дверных полотен от плоскости, наличие зазоров между стенами и плинтусами, а также прочие косметические дефекты. Претензии на результат выполненных работ по настоящему соглашению не принимаются и не рассматриваются. Гарантийные обязательства застройщика распространяются только на те виды работ, которые указаны в п. 3.2 договора № 41-063/21 об участии в долевом строительстве от 20 сентября 2021 года.
Согласно п. 6 дополнительного соглашения, в связи с тем, что работы по настоящему соглашению являются подготовительными (предпродажными) работами только для передачи квартиры, участник долевого строительства не праве ссылаться на соглашение при передаче квартиры и отказаться от подписания акта приема-передачи по договору об участии в долевом строительстве при наличии претензий по настоящему соглашению.
27 апреля 2022 года между сторонами договора подписан акта приема –передачи квартиры(л.д.194 т.1). На момент подписания акта участник долевого строительства подтверждает, что качество и характеристики принимаемой им квартиры соответствуют условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательство РФ. На момент передачи жилое помещение имеет несущественные недостатки, указанные в заключении специалиста ООО «Уральское объединение судебных экспертиз», не влияющие на возможность использования жилого помещения для проживания, которые не устраняются застройщиком в связи с отказом участника предоставить доступ в квартиру на 60 календарных дней. Последствия, предусмотренные п. «н» Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 участнику известны и понятны. Участник подтверждает, что передаваемая по настоящему акту квартира пригодна для проживания и может использоваться в соответствии со своим назначением, независимо от наличия указанных в настоящем акте недостатков. Претензии по качеству квартиры и ее фактическим характеристикам у участника долевого строительства к застройщику отсутствуют. Застройщик передает, а участник принимает указанное жилое помещение в санитарно-исправном состоянии, качество которого соответствует условиям договора.
Из искового заявления следует, что в квартире обнаружены недостатки (дефекты) отступления от нормативно-технической документации, а именно:
в санузле на напольной кафельной плитке появились звуки пустот;
трещины и отслоения краски в санузле на потолке и стенке, что не было оговорено, так как это не волосяные трещины;
стены в санузле окрашены не водостойкой краской;
двери в санузле установлены не влагостойкие, отсутствует шпон;
нарушен защитный слой арматуры, вследствие чего спустя год появились ржавые пятна на стенах;
линолеум не приклеен к основанию пола в нарушение указания завода изготовителя;
оконные и балконные блоки имеют отклонения от плоскости и горизонтали, отсутствуют откосы;
металлические поверхности труб окрашены не сплошным слоем, имеются просветы и наплавы краски, в нарушение требований СНиП 41-01-2003, невозможно определить визуально;
отсутствует свободный доступ к электропроводке и распределительным коробкам;
требуется замоноличивание межпанельных швов на лоджии;
обои за радиатором не приклеены;
нарушена шумо, вибро изоляция перекрытий, стен, дверей и оконных конструкций;
шумоизоляция водопроводных и канализационных труб не соответствует нормам, требуется замена пластиковых труб на чугунные;
все оконные и дверные блоки на лоджию имеют отклонения;
на стенах имеются пятна ржавчины;
подоконники продуваются и имеют отклонения;
натяжные потолки не соответствуют требованиям Регламента по пожарной безопасности;
в основании пола имеется трещина, проверено дефектоскопом;
впадины более 1 мм на перегородке и перекрытиях качества КЗ и А; прочность на бетонных швов на стыке ЖБИ панелей менее 2 МПА (ГОСТ 12504-2015) не соответствует нормам, между швами имеется вибро вкладка;
оконные конструкции не соответствуют классу ветроустойчивости и метеусловиям региона (ГОСТ Р 56926-2016 Б3), а также возможны иные скрытие дефекты, либо проявление дефектов не указанных в смете в силу усадки дома.
В подтверждение своих доводов истцом представлено в материалы дела заключение специалиста № 31 от 01 сентября 2024 года(л.д.28-31 т.1, 29-37 т.2), то есть, установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в период гарантийного срока.
Претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков оставлена без удовлетворения(л.д.65-66 т.1). В претензии истец просил в 10 -дневный срок осмотреть квартиру, произвести экспертизу качества за свой счет, произвести ремонт либо выплатить 270 000 руб.
Ответчик не оспаривал тот факт, что требования, изложенные в претензии, в добровольном порядке не удовлетворены. От проведения по делу судебной экспертизы на предмет определения объема и стоимости выявленных недостатков ответчик после подачи соответствующего ходатайства и вынесения судом определения о внесении денежных средств на депозит отказался.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 05 марта 2024 года, вступившим в законную силу 20 августа 2024 года, установлено, что проектная документация на объект долевого строительства д. <адрес> не предусматривала выполнение отделочных работ(л.д.110-144 т.2).
В соответствии со ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В соответствии со ст. 725 Гражданского кодекса РФ рок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.
Актом приема –передачи квартиры от 27 апреля 2022 года, техническим отчетом № 4.1-136 от 17 апреля 2022 года(л.д.168-177 т.1) подтверждается, что в квартире истца при проведении осмотра были установлены строительные недостатки:
Помещение № 1: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 8 мм;
Помещение № 2: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 6 мм; отклонение ширины шва между плитками по полу более 0,5 мм; дефекты окраски стен и потолка: строительный мусор под краской, следы от инструмента, раковины;
Помещение № 3: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 4 мм; отслоение обоев за радиатором отопления; непрокрас трубопроводов;
Помещение № 4: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 6 мм;
Помещение № 5: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 6 мм; отслоение обоев за радиатором; непрокрас трубопроводов;
Помещение № 6: отклонение от вертикали стен до 5 мм; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости при проверке двухметровой контрольной линейкой до 6 мм; отслоение обоев за радиатором; непрокрас трубопроводов.
Таким образом, были установлен недостатки строительно –монтажных и отделочных работ: несоответствие допустимых отклонений стен; дефекты наклейки обоев; несоответствие допустимых отклонений напольного покрытия помещения; дефекты окраски стен и потолка; непрокрас трубопровода.
Согласно расчету истца, стоимость устранения выявленных недостатков:
отсутствие доступа к электрической проводки в коридоре, комнате –студии, комнате № 2 и № 3 стоимость устранения недостатка 28 500 руб.;
отклонение двери в санузле в плоскости 8 600 руб.;
в комнате –студия (кухня): выравнивание стены 8, 75 м до 3 мм с заменой обоев составляет 36 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 29 000 руб.; замена линолеума, приклеивание к основе пола, монтаж плинтусов 11 700 руб.; инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве меду перекрытиями трещины 5 600 руб.; замена оконченного блока и подоконника 26 000 руб.; монтаж вибро потолка на подвесах 35 000 руб.;
санузел: демонтаж керамогранитных плит 5 кв. м., демонтаж унитаза, монтаж керамогранитных плит, монтаж саунзла 23 000 руб.; окраска стен 22 000 руб.;
комната 2: выравнивание стены 12, 75 м. до 3 мм с заменой обоев 38 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 29 000 руб.; замена линолеума, приклеивание к основе пола, монтаж плинтусов 11 700 руб.; инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве меду перекрытиями трещины 5 600 руб.; замена оконного блока и подоконника 10 600 руб.; замена дверного полотна 4 500 руб.; монтаж вибро потолка на подвесах 20 000 руб.;
комната 3: выравнивание стены 12, 75 кв. м. и 11 мм отклонения от горизонтали с заменой обоев 38 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 22 000 руб.; замена линолеума 11 700 руб.; инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве меду перекрытиями трещины 4 100 руб.; замена оконного блока и подоконника 10 600 руб.; замена дверного полотна 4 500 руб.; монтаж вибро потолка на подвесах 20 000 руб.
коридор: выравнивание стены 12, 75 кв. м. до 33 мм с заменой обоев 11 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 10 000 руб.; замена линолеума 4 800 руб.; замена двери входной 16 000 руб.(л.д.28-31 т.1).
Недостатки, в части отделки стен, пола, дверных блоков являлись видимыми, могли быть обнаружены истцом при подписании акта приема –передачи квартиры 27 апреля 2022 года.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
Дополнительным соглашением от 20 сентября 2021 года установлен гарантийный срок 6 месяцев. С настоящим истцом истец обратился 28 декабря 2024 года, то есть, с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске в части:
комната –студия (кухня): выравнивание стены 8, 75 м до 3 мм с заменой обоев составляет 36 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 29 000 руб.; замена линолеума, приклеивание к основе пола, монтаж плинтусов 11 700 руб.;
санузел: демонтаж керамогранитных плит 5 кв. м., демонтаж унитаза, монтаж керамогранитных плит, монтаж саунзла 23 000 руб.; окраска стен 22 000 руб.;
комната 2: выравнивание стены 12, 75 м. до 3 мм с заменой обоев 38 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 29 000 руб.; замена линолеума, приклеивание к основе пола, монтаж плинтусов 11 700 руб.;
комната 3: выравнивание стены 12, 75 кв. м. и 11 мм отклонения от горизонтали с заменой обоев 38 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. составляет 22 000 руб.; замена линолеума 11 700 руб.;
коридор: выравнивание стены 12, 75 кв. м. до 33 мм с заменой обоев 11 000 руб.; демонтаж плинтусов, демонтаж линолеума, устройство самовыравнивающейся стяжки пола 18 кв. м. 10 000 руб.; замена линолеума 4 800 руб., в общей сумме -297 900 руб.
Истцом иного расчета не представлено.
По дефектам, указанным истцом в расчете цены иска: комната –студия: инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве между перекрытиями трещины 5 600 руб.; замена оконченного блока и подоконника 26 000 руб.; комната 2: инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве меду перекрытиями трещины 5 600 руб.; замена оконного блока и подоконника 10 600 руб.; комната 3: инъктирование 0,2 куб. м. бетона марки 300 для устранения в шве меду перекрытиями трещины 4 100 руб.; замена оконного блока и подоконника 10 600 руб.; отсутствие доступа к электрической проводки в коридоре, комнате –студии, комнате № 2 и № 3 стоимость устранения недостатка 28 500 руб., суд приходит к выводу об удовлетворении иска, поскольку ответчиком доказательств опровергающих отсутствие вышеназванных недостатков, иной размер стоимости по устранению недостатков, об относимости их к работам по дополнительному соглашению от 20 сентября 2021 года, не представлено. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию стоимость устранения недостатков в размере 91 000 руб.
Доказательств нарушения шумо, виброизоялция перектытий, стен, дверей, водопроводных и канализационных трубы, истцом в материалы дела не представлено.
Доводы стороны ответчика о том, что на стороне истца имеется недобросовестность, выразившаяся в отсутствие доступа к осмотру квартиры, материалами дела не подтверждается. Доступ, как следует из иска предоставлялся после претензии от 12 августа 2024 года, повторно на осмотр квартира предоставлена 24 февраля 2025 года(л.д.178-193 т.1). Основания для применения ч.2 ст. 6 Федерального закона № 482 от 26 декабря 2024 года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" у суда отсутствуют, поскольку спорные правоотношения между сторонами возникли до 01 января 2025 года.
В соответствии со ст. 15 Закона о защите право потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Факт нарушения прав потребителя, неудовлетворение его требований в добровольном порядке является основанием для компенсации причиненного ему этим морального вреда. Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание характер и степень причиненных ответчиком истцу нравственных страданий, период просрочки исполнения обязательства, а также требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца с ответчика компенсации морального вреда в размере 2 000 руб.
В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
Согласно ст. 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии с п. 1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2022 года № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» в вышеуказанное постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 вынесены изменения, по тексту слова «до 31 декабря 2022 года включительно» заменены словами «до 30 июня 2023 года включительно».
Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что в период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (пункт 2).
Особенности, установленные пунктах 1 и 2 указанного Постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления – 22 марта 2024 года.
Согласно Информационному сообщению Банка России от 16 сентября 2022 года, размер ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, составляет 7,5 % годовых.
В силу пункта 1 Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно.
Истцом заявлены требования в исковом заявлении о взыскании неустойки с 28 сентября 2024 года.
С учетом вышеуказанных положений имеет право требовать выплаты неустойки с 01 июля 2025 года в размере в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5 % годовых от суммы устранения строительных недостатков в размере 91 000 руб. или ее остатка, за каждый день просрочки по день фактической уплаты указанной суммы, но не более суммы в размере 91 000 руб.
В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Статьей 3 Федерального закона от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2024 года.
Учитывая, что размер взысканных в пользу истца денежных сумм (недостатков и неустойки) изменился, то подлежит изменению и размер штрафа, который составит 4 650 руб.((91 000+ 2000) х 5%) с отсрочкой исполнения до 30 июня 2025 года.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части иска (33%) подлежат взысканию расходы по оплате услуг специалиста 21 450 руб., расходов по оплате услуг юриста 8 250 руб.(л.д.156 т.2), почтовые расходы от суммы 1146, 12 руб. – 378, 21 руб. Доводы стороны ответчика о том, что расходы по оплате услуг специалиста не подлежат возмещению судом, отклоняются. Ответчиком не произведен расчет убытков, расходы истца являлись необходимыми для разрешения настоящего спора.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> руб.
На основании ст.ст. 12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Икар» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) расходы на устранение недостатков в размере 91 000 руб., неустойку от суммы 91 000 руб. или неоплаченной ее части в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 01 июля 2025 года по день фактической уплаты указанной суммы, но не свыше суммы 91 000 руб. штраф в размере 4 650 руб., компенсацию морального вреда 2000 руб., расходы по оплате услуг специалиста 21 450 руб., расходы по оплате юридических услуг 8 250 руб., почтовые расходы 378, 21 руб., отказав в удовлетворении требований в остальной части.
В части взыскания штрафа предоставить отсрочку по уплате до 30 июня 2025 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Икар» (ИНН №) в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме принято 02 июня 2025 года.