Дело №2а-850/2023
УИД: 42RS0005-01-2022-005816-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово 22 февраля 2023 год
Заводский районный суд г. Кемерово в составе
председательствующего судьи Быковой И.В.
при секретаре Дмитриченковой А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права.
Требования обоснованы тем, что между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она приобрела в собственность земельный участок площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером № и нежилое строение- магазин, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №, расположенные адрес. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №. В последствии, в связи с выявленными существенными скрытыми недостатками нежилого строения- магазина, не оговоренными и не указанными при заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, она и продавец ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение соглашения она вернула объекты недвижимости продавцу, в момент подписания указанного соглашения, а продавец приняла объекты недвижимости, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также возвратила ей полученные в счет оплаты стоимости объектов недвижимости денежные средства в сумме 600000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она и продавец подали соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу. ДД.ММ.ГГГГ сотрудник Осинниковского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу сообщила продавцу о недостатках поданного Соглашения. ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО2 подписали дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали причины расторжения указанного договора. ДД.ММ.ГГГГ подали дополнительное соглашение в Управление Росреестра по Кемеровской области- Кузбассу для регистрации. ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу направил в ее адрес и адрес ФИО2 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № в отношении объекта недвижимости- здание с кадастровым номером №, указав, что регистрация соглашения не может быть исполнена. Отказ мотивирован тем, что договор купли-продажи был исполнен сторонами, тем самым обязательства сторон по данному договору на основании ст. 408 ГК РФ прекращены, в связи с чем, расторгнуть данный договор по соглашению сторон невозможно. В отношении земельного участка с кадастровым номером № Уведомления о приостановлении регистрации права на основании соглашения и дополнительного соглашения от Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в адрес сторон договора не поступало, однако, регистрация права по указанным основаниям не проведена. Она с указанным отказом не согласна, считает, что выводы государственного регистратора в данной части не соответствуют действующему законодательству, так как обязательства сторон по договору купли-продажи объекта недвижимости нежилое строение- магазин в части требований по качеству товара на момент подписания соглашения о расторжении прекращены не были, что свидетельствует о праве сторон расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон. Указывает, что ФИО2 согласна, что выявленные ею скрытые существенные недостатки объекта недвижимости нежилое строение- магазин, не были оговорены и не указаны при заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ. Спора между сторонами договора не имеется, соответственно нет необходимости требовать расторжения договора в судебном порядке, на что указывает регистратор со ссылкой на п. 2 ст. 450 ГК РФ. Соглашение о расторжении Договора подписано обеими сторонами, объекты недвижимости возвращены продавцу, денежные средства возвращены покупателю, соответственно, применимы правила п. 1 ст. 450 ГК РФ и, следовательно, по ее мнению, регистрация расторжения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ возможна. Соответственно, полагает, что действия (бездействие) сотрудников Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в части приостановления государственной регистрации права на объекты недвижимости нарушают ее права и законные интересы.
Административный истец просит суд признать незаконным приостановление государственной регистрации права № в отношении регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу зарегистрировать право собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости: земельного участка площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером №; нежилого строения- магазина, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №.
Административный истец ФИО1, заинтересованное лицо –ФИО2 извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, не представили причин уважительности своей неявки, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель административного истца ФИО3, действующий на основании диплома о высшем юридическом образовании и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании административные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, ФИО4, действующая на основании диплома о высшем юридическом образовании и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании административные исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения.
В соответствии со ст.150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, считая их извещенными своевременно и надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными полномочиями или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9). В соответствии с частью 11 приведенной нормы, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи,- на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 приобрела в собственность земельный участок площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером № и нежилое строение- магазин, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №, расположенные адрес (л.д. 9-11).
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № (л.д. 22-27).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, 13).
Как указывает административный истец, во исполнение соглашения от 01 августа 2022 года она вернула объекты недвижимости продавцу ФИО2, в момент подписания указанного соглашения, которая приняла объекты недвижимости, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также возвратила ей полученные в счет оплаты стоимости объектов недвижимости денежные средства в сумме 600000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подали соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (л.д. 17, 18, 73-78).
ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу сообщил о недостатках поданного Соглашения (л.д. 60-62, 83-85).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 подписали дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали причины расторжения указанного договора (л.д. 14-16).
ДД.ММ.ГГГГ стороны подали дополнительное соглашение в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу для регистрации (л.д. 63-66, 86, 87).
ДД.ММ.ГГГГ Осинниковский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу направил в адрес сторон уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости- здания с кадастровым номером №, указав, что регистрация соглашения не может быть исполнена. Отказ мотивирован тем, что договор купли-продажи был исполнен сторонами, тем самым обязательства сторон по данному договору на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращены, в связи с чем, расторгнуть данный договор по соглашению сторон невозможно (л.д. 90).
Анализируя собранные по делу доказательства, судом бесспорно установлено, что сторонами не были нарушены нормы действующего законодательства, поскольку в качестве правоустанавливающего документа соглашение о расторжении договора купли- продажи является основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации перехода права собственности. ФИО1, заинтересованное лицо – ФИО2 в соглашении о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ пришли к согласию о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ. Условиями п.2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что « покупатель» ( ФИО1) вернула объект недвижимости «продавцу» ( ФИО2 Гызы), а « Продавец» вернул « покупателю» все полученные от него денежные средства. Пунктом 1 дополнительного соглашения к соглашению о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что основанием для расторжения являются скрытые недостатки объекта недвижимости ( л.д.14).
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец может передать в собственность покупателя объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 указанной статьи). Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Управление Россреестра по Кемеровской области- Кузбассу ссылаясь на пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, сообщило административному истцу о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимости в связи с тем, что представленный документ не соответствует требованиям действующего законодательства.
Принимая во внимание требования законодательства о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также ситуацию, при которой право собственности в установленном порядке было оформлено на покупателя, но ввиду сложившихся обстоятельств осуществляется обратный переход права, следует руководствоваться требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
С учетом изложенного, исполнение договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для отказа регистрирующего органа в связи с переходом прав на спорное имущество. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен новый договор, что не противоречит требованиям действующего законодательства. Переход права собственности при заключении договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленной законом форме. В соответствии с положениями нового договора произошел переход права собственности на имущество на основании ст. 567 ГПК РФ. Таким образом, доводы административного ответчика являются необоснованными, так как сторонами не были нарушены нормы действующего законодательства, поскольку в качестве правоустанавливающего документа соглашение о расторжении договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ может служить основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации перехода права собственности.
Принимая во внимание основания для отказа административным ответчиком в государственной регистрации перехода права собственности, суд полагает, что требования истца обязать Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу зарегистрировать право собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости: земельного участка площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером №; нежилого строения- магазина, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером № являются обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-182 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права удовлетворить.
Признать незаконным приостановление государственной регистрации права № в отношении регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу зарегистрировать право собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости: земельного участка площадью 670+/-7 м2 с кадастровым номером №; нежилого строения- магазина, общей площадью 335,6 м2 с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд г.Кемерово в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.
Председательствующий И.В. Быкова
Мотивированное решение изготовлено 02 марта 2023 года
Копия верна:
Подлинный документ подшит в материалах дела № 2а-850/2023 Заводского районного суда г. Кемерово.