Решение по делу № 2-1088/2023 от 27.03.2023

№ 2-1088/2023 <данные изъяты>

УИД: 36RS0006-01-2022-010383-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Зенкиной Л.А.,

с участием:

представителя истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения № № от 02.03.2022 в размере 156 613,39 руб., неустойки за период с 01.12.2022 по 01.02.2023 в размере 4 008,65 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 094 руб.,

установил:

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» обратилось в суд с настоящим иском к ФИО2, ссылаясь на то, что между истцом (наймодатель) и ответчиком (наниматель) заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 02.03.2022 № №, согласно которому истец передал ответчику жилое помещение (квартиру) с принадлежностями, расположенное в арендном доме «<адрес> по адресу: <адрес>: <адрес>, этаж 12, общая площадь – 37,50 кв.м, срок аренды - до 15.02.2023; акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 02.03.2022; в соответствии с п.6.2 договора найма ответчик уплачивает истцу фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма, размер фиксированной платы за помещение составляет 28 200 рублей в месяц (п. 4 специальных условий договора найма); в случае просрочки уплаты фиксированной платы ответчик обязался уплачивать наймодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения своих нарушенных обязательств по договору (п. 9.4 договора найма); договор найма расторгнут 14.11.2022 на основании п. 8.1.1 договора найма, в силу которого в случае однократной просрочки уплаты нанимателем фиксированной платы на срок свыше 12 рабочих дней – на 13 рабочий день с даты, в которую наниматель был обязан произвести оплату за соответствующий месяц договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон; согласно пункту 9.6 договора найма внесенный ответчиком депозит в размере 28 200 рублей удержан истцом в полном объеме в качестве неустойки за досрочное прекращение договора; на дату расторжения договора найма у нанимателя имелась задолженность по фиксированной плате за ноябрь 2022 и оплате коммунальных платежей; в связи с тем, что обязательства по возврату предмета найма и погашению задолженности нанимателем в срок не исполнены, в адрес ответчика направлено письмо № 06-5208-ТП от 02.12.2022 с требованием освободить предмет найма, погасить задолженность и уплатить неустойку, а также вернуть предмет найма наймодателю, однако требования изложенные в претензии ответчиком не были исполнены; по состоянию на 09.12.2022 за ответчиком числится задолженность по договору найма в размере 61 617,76 руб., из которых:по фиксированной плате – 59 614,19 руб., по коммунальным платежам за период с 01.10.2022 п 31.10.2022 – 2 003,57 руб., в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском (л.д.5-8).

Определением суда от 08.02.2023, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда приняты уточненные исковые требования ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения № № от 02.03.2022 в размере 156 613,39 руб., неустойки за период с 01.12.2022 по 01.02.2023 в размере 4008,65 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 094 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем имеется отчет об отслеживании почтового отправления, а также судебная повестка, возвращенная в суд по истечении срока хранения.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив и оценив представленные доказательства, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ст. 682 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (наймодатель) и ответчиком ФИО2 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 02.03.2022 № №, согласно которому истец передал ответчику жилое помещение (квартиру) с принадлежностями, расположенное в Арендном доме «<адрес>» по адресу: <адрес>: <адрес>, этаж 12, общая площадь – 37,50 кв.м, срок аренды - до 15.02.2023. Акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 02.03.2022.

В соответствие с договором найма наниматель обязан своевременно оплачивать плату за помещение в соответствие с разделом 6 Общих условий (п. 4.1.4 договора найма), своевременно оплачивать все фактически потребленные коммунальные услуги в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета на основании официальных тарифов и методик, утвержденных Департаментом государственного регулирования тарифов и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области и РСО (п. 4.1.6 договора найма).

В соответствии с п. 6.2 Договора найма ответчик уплачивает истцу фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма. Размер фиксированной платы за помещение составляет 28 200 рублей в месяц (п. 4 Специальных условий договора найма).

В случае просрочки уплаты фиксированной платы ответчик обязался уплачивать наймодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения своих нарушенных обязательств по договору (п. 9.4 договора найма).

В дату досрочного расторжения договора наниматель обязуется вернуть наймодателю помещение и принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены нанимателем в дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности а коммунальные услуги и иные платежи согласно условиям договора, и подписать акт возврата в двух экземплярах. При наличии дефектов помещения или принадлежностей на дату досрочного расторжения договора наймодатель, наниматель и сервисная компания указывают, такие дефекты в смете по восстановительному ремонту и ущербу в акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет нанимателя в соотвествии с действующим прейскурантом между наймодателем и сервисной компанией (п. 8.4.1 договора найма). В дату досрочного расторжения договора наниматель обязуется освободить помещение от имущества, принадлежащего нанимателю и жильцам (п. 8.4.2 договора найма).

Если в дату окончания наниматель не исполняет обязательство по возврату предмета найма, наниматель обязуется уплачивать фиксированную плату в двойном размере, начиная с даты окончания до даты фактического возврата предмета займа (п.7.7 договора найма).

Поскольку фиксированная плата за ноябрь 2022 года нанимателем не уплачена в полном объеме, договор найма расторгнут 14.11.2022 на основании п. 8.1.1 договора найма, в силу которого в случае однократной просрочки уплаты нанимателем фиксированной платы на срок свыше 12 рабочих дней – на 13 рабочий день с даты, в которую наниматель был обязан произвести оплату за соответствующий месяц договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон.

Согласно пункту 9.6 договора найма внесенный ответчиком депозит в размере 28 200 рублей удержан истцом в полном объеме в качестве неустойки за досрочное прекращение договора.

Как следует из материалов дела, на дату расторжения договора найма у нанимателя имелась задолженность по фиксированной плате за ноябрь 2022 года и оплате коммунальных платежей.

В связи с тем, что обязательства по возврату предмета найма и погашению задолженности нанимателем в срок не исполнены, в адрес ответчика направлено письмо № 06-5208-ТП от 02.12.2022 с требованием освободить предмет найма, погасить задолженность и уплатить неустойку, а также вернуть предмет найма наймодателю;

12.01.2023 предмет найма (квартира) была возвращена наймодателю, однако до настоящего времени задолженность в полном объеме ответчиком не погашена. Доказательств обратного суда ответчиком не представлено.

Также на дату возврата предмета займа имелась задолженность по двойной фиксированной плате за период с 01.11.2022 по 12.01.2023, а также по оплате выездной уборки, которую наниматель обязан оплатить согласно п. 7.4 договора найма.

Как следует из материалов дела и уточненного искового заявления, после подачи иска в суд, ответчиком частично оплачена задолженность по коммунальным услугам в размере 2 003,57 руб., а также неустойка: по фиксированной плате за ноябрь (с 26.10.2022 по 12.01.2023) – 1 340,44 руб., по двойной фиксированной плате за ноябрь (с 15.11.2022 по 12.01.2023) – 1 549,12 руб., по двойной фиксированной плате за январь (с 01.01.2023 по 12.01.2023) – 141,91 руб.

Согласно расчету, предоставленному истцом, по состоянию на 06.02.2023 за ответчиком числится задолженность в размере 156 613,39 руб., из которых: по фиксированной плате – 121 472,26 руб., стоимость устранения дефектов помещения (ущерб и восстановительный ремонт) – 35 141,13 руб.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований или возражений. Обязанность по доказыванию надлежащего исполнения обязательств по договору аренды по внесению арендных платежей возложена на ответчика, однако ответчиком таких доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по договору найма подлежат удовлетворению.

При определении размера задолженности по фиксированной плате за жилое помещение, суд принимает во внимание расчет, представленный истцом, поскольку указанный расчет соответствует требованиям действующего законодательства, условиям договора найма, является арифметический верным и проверен судом. Ответчиком указанный расчет не оспорен, доказательств, подтверждающих иной размер задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суду не представлено.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию по состоянию на 06.02.2023 задолженность по фиксированной плате в размере 121 472,26 руб.

В силу ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно условиям договора найма (п. 8.4.1) в дату досрочного расторжения договора наниматель обязуется вернуть наймодателю помещение и принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены нанимателем в дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям договора, и подписать акт возврата в двух экземплярах. При наличии дефектов помещения или принадлежностей на дату досрочного расторжения договора наймодатель, наниматель и сервисная компания указывают такие дефекты в смете по восстановительному ремонту и ущербу в акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет нанимателя в соответствии с действующим прейскурантом между наймодателем и сервисной компанией.

Пунктом 3 акта возврата предмета найма установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма нанимателю при заключении договора найма, в размере 35 141,13 руб. Поскольку переданное ответчику по договору найма имущество возвращено истцу с недостатками, не оговоренными в договоре найма при его заключении, в период нахождения помещения в пользовании ответчика возникли дефекты, зафиксированные в акте возврата, ответчик должен возместить истцу стоимость восстановительного ремонта. При этом суд обращает внимание на то, что акт возврата от 12.01.2023 подписан ответчиком без каких-либо замечаний и содержит сведения об обнаруженном дефекте: ущербе и восстановительном ремонте в размере 35 141,13 руб.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию по состоянию на 06.02.2023 стоимость устранения дефектов помещения (ущерб и восстановительный ремонт) в размере 35 141,13 руб.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеня) (ст. 330 ГК РФ).

В части размера штрафных санкций (пени), суд находит необходимым отметить, что положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В абз. 3 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от 24.03.2016г. № 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 ГК РФ, т.е. ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, которые действовали в период нарушения (с учетом п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Оценив представленные доказательства и установив фактические обстоятельства по делу, размер задолженности, размер заявленной истцом ко взысканию неустойки с учетом условий договора найма жилого помещения, а также учитывая, что ответчиком не было произведено погашение задолженности в полном объеме, суд считает, что оснований для снижения размера неустойки не имеется.

При определении размера неустойки суд принимает во внимание расчет, представленный истцом, поскольку он является арифметический верным, ответчиком не оспорен.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01.12.2022 по 01.02.2023 в размере 4 008,65 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при предъявлении исковых требований произведена оплата государственной пошлины в размере 2 094 рублей (л.д. 16).

С учетом размера удовлетворенных исковых требований, положений ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 094 руб., а в доход местного бюджета городского округа город Воронеж в размере 2 318,42 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд,

решил:

Взыскать ФИО2 (паспорт №) в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (ОГРН <***>) по договору найма жилого помещения № № от 02.03.2022 задолженность в размере 156 613,39 руб., неустойку за период с 01.12.2022 по 01.02.2023 в размере 4 008,65 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 094 руб., всего 162 716,04 руб.

Взыскать ФИО2 (паспорт №) в доход местного бюджета городского округа г. Воронеж государственную пошлину в размере 2 318,42 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Панин С.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2023 года.