Налоговый вычет – 2025 при покупке квартиры: расчет суммы и условия получения

Смотреть Содержание

• Имущественный налоговый вычет: что это такое
• Размер имущественного вычета
• Важные нюансы по имущественному вычету
• Кто может получить имущественный вычет
• Когда откажут в вычете при покупке квартиры
• Как получить имущественный вычет: все способы

Имущественный налоговый вычет: что это такое

Имущественный вычет – это государственная налоговая льгота, которая позволяет вернуть часть расходов на покупку или строительство жилья (ст. 220 НК РФ). Если приобретение жилья было связано с ипотекой, можно вернуть и часть уплаченных банку процентов.

Вычет можно оформить на следующие расходы:

✅ Покупка любой жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли в них). Предоставляется как на покупку готового жилья, так и на квартиры в строящихся домах.

✅ Отделка квартиры в новостройке, если она продавалась без нее. Именно “отделка”, а не “ремонт”. Такая формулировка должна быть указана в договоре с подрядчиком.

✅ Уплаченные проценты по ипотечным кредитам. В том числе по кредитам, которые оформляли для рефинансирования старых кредитов на те же цели.

✅ Строительство жилого дома.

✅ Покупка земельного участка – как под строительство жилого дома, так и с уже готовым домом.

Как работает имущественный вычет

• Вычет уменьшает налогооблагаемый заработок человека, а значит, и сумму налога, которую он должен заплатить государству.
• Вычет оформляют в налоговой на следующий год после покупки жилья. А поскольку НДФЛ уже был удержан с полной суммы дохода за год покупки, появляется переплата. После того как владелец жилья подаст документы на имущественный вычет, налоговая проверит все данные и, если все в порядке, вернет переплаченные деньги.

Имущественный вычет: пример

В 2024 году человек заработал 1,3 млн рублей. С этой суммы бухгалтерия его компании удержала 169 тыс. рублей налога (1,3 млн × 13%).

В том же году он купил комнату за 1 млн рублей и получил право на налоговую льготу. В 2025 году подал документы в ФНС на имущественный вычет.

Что произойдет? Теперь его налогооблагаемый доход уменьшается на сумму покупки (вычета): 1 300 000 – 1 000 000 = 300 000 рублей.

Налог, который он должен был заплатить: 300 000 × 13% = 39 000 рублей.

Но с него уже удержали 169 000 рублей. Значит, из бюджета ему вернут разницу: 169 000 – 39 000 = 130 000 рублей.

Имущественный вычет можно оформить у себя на работе. Бухгалтерия на какое-то время перестанет удерживать налог с зарплаты. Льгота начнет действовать сразу – не надо ждать следующего года. Зарплата будет выше на сумму налога, пока весь вычет не будет использован.

Размер имущественного вычета

Имущественный вычет покрывает не все расходы на покупку жилья, а только их часть. Государство устанавливает лимиты и в 2025 году они остались на прежнем уровне:

💰 2 млн рублей — по расходам на покупку/строительство жилья. С этой суммы можно вернуть 13%, то есть 260 тыс. рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

💰 3 млн рублей — на проценты по ипотеке, которые фактически заплатили банку. С этой суммы можно вернуть 13%, то есть 390 тыс. рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Бывает, что возникает путаница в понятиях между вычетом и фактическим возвратом. Поэтому важно понимать, что вычет — это сумма, с которой рассчитывается возврат. А сам возврат – это 13% от суммы вычета.

Важные нюансы по имущественному вычету

Лимиты имущественных вычетов установлены на одного человека и используются только один раз. Даже если квартира стоит в разы дороже, а переплата по ипотеке больше, сумма возврата остается неизменной. Максимум, что поступит на ваш счет, – это 260 тыс. рублей с расходов на жилье (13% от 2 млн) и 390 тыс. рублей с процентов по кредиту (13% от 3 млн).

Вернуть можно только уплаченный налог. Если заявить к возврату максимальную сумму, вернется только то, что фактически перечислено в бюджет. Например, если за год уплатили 100 тыс. рублей налога, то вернуть больше этой суммы не получится.

Но имущественный вычет не пропадет — если в одном году не удалось вернуть всю сумму, остаток можно перенести на следующие годы. А если вы временно не работали, но затем снова устроились, право на вычет возобновляется – даже через несколько лет.

Пример

В 2024 году человек купил квартиру и получил право на имущественный вычет на 2 млн рублей. Поскольку за 2024 год он заработал 1,2 млн рублей, в 2025 году ему вернулось 156 тыс. рублей (13% от 1,2 млн).

В 2026 году он может подать документы на оставшиеся 800 тыс. рублей вычета. Эта сумма уменьшит его заработок и НДФЛ за 2025 год, и ему вернут еще 104 тыс. рублей (800 тыс. * 13%). Так весь вычет будет использован, и общая сумма возврата составит 260 тыс. рублей.

Можно ли перенести остаток по имущественному вычету на следующую покупку

Если стоимость жилья оказалась меньше 2 млн рублей, остаток лимита также сохранится. Его можно “добрать” при следующей покупке недвижимости. Допустим, человек купил комнату за 950 тыс. рублей. Ему полагается возврат только с этой суммы – 123,5 тыс. рублей (13% от 950 тыс.) Оставшийся вычет в 1,05 млн рублей (2 млн - 950 тыс.) сохраняется. Если в будущем он решит приобрести другое жилье, этот остаток можно будет потратить.

В отличие от вычета на покупку квартиры, остаток вычета на банковские проценты сохранить нельзя. Он действует только на один кредитный договор. И если часть суммы не была использована, остаток пропадает. Например, вы взяли ипотеку и заплатили 2 млн рублей процентов, получив вычет на эту сумму. По закону ваш максимальный лимит — 3 млн рублей. Но если возьмете новый кредит на другое жилье, остаток имущественного вычета на проценты в 1 млн использовать уже не сможете.

Вычет при покупке квартиры за прошлые периоды

Имущественный вычет можно получить за три прошедшие года. Например, если вы купили квартиру в 2020 году, а подаете на вычет только в 2025, вернуть налоги можно будет за 2024, 2023 и 2022 годы (если был доход и налог шел в бюджет). За 2021 и 2020 – уже не получится.

У пенсионеров особые условия – для возврата налога у них есть четыре года. Это год покупки жилья и три года до этого.

Например, пенсионер купил квартиру в 2024 году и подает на вычет в 2025 году. Он может вернуть НДФЛ за 2024, 2023, 2022 и 2021 годы. Налог вернут за те из этих лет, в которых у него был официальный доход и уплачивался НДФЛ.

Кто может получить имущественный вычет

Чтобы налоговая одобрила право на вычет, надо соответствовать ряду условий (п. 2 ст. 207, п. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вот кто может рассчитывать на эту льготу:

1. Налоговые резиденты России – проживают в нашей стране минимум 183 дня в течение года. Это могут быть как российские граждане, так и иностранцы, которые живут в стране долгое время.
2. Купили/построили жилье в России и оформили его в свою собственность.
3. Потратили на покупку личные деньги или взяли кредит/ипотеку в банке.
4. Имеют доход, с которого уплачивается НДФЛ по ставке 13-22%, в частности:

• зарплату по трудовому договору;
• доход от аренды недвижимости и другого имущества;
• вознаграждение по гражданско-правовым договорам.

Индивидуальные предприниматели тоже могут претендовать на вычет по НДФЛ, если работают на общей системе налогообложения (ОСНО) и уплачивают НДФЛ по ставке 13-22%.

Когда откажут в вычете при покупке квартиры

Получить налоговую льготу могут не все. Есть ряд причин, по которым в вычете откажут.

⛔️ Нет налогооблагаемого дохода. Если человек не работает и не платит НДФЛ, то и возвращать нечего. В эту категорию попадают:

• студенты;
• мамы в декрете;
• неработающие пенсионеры;
• домохозяйки и другие граждане без официального дохода;
• ИП на спецрежимах и самозанятые (они платят другие налоги).

Как только человек устроится на работу или начнет получать другой доход, облагаемый НДФЛ (например сдаст квартиру в аренду), он сможет воспользоваться вычетом.

⛔️ Покупка жилья у родственников: родителей, детей, братьев, сестер, супруга или других взаимозависимых лиц (по ст. 105.1 НК РФ).

⛔️ Покупка не на свои деньги. Если в покупке жилья поучаствовало государство (например, через военную ипотеку или маткапитал) или работодатель, вычет не будет доступен. Но если сам покупатель внес свою долю, вычет можно оформить только на эту сумму.

Пример

Компания решила поддержать ценного специалиста, приехавшего из другого города, в покупке жилья. Квартира обошлась в 4 млн рублей. Из них 2,3 млн рублей оплатила фирма, оставшиеся 1,7 млн добавил сотрудник – будущий владелец. Вычет будет предоставлен только на ту сумму, которую оплатил сам сотрудник — 1,7 млн рублей.

⛔️ Лимит вычета уже использован: повторно не предоставляется.

⛔️ Покупка жилья нерезидентом (лицо, проживающее в России менее полугода в течение 12 месяцев подряд).

Как получить имущественный вычет: все способы