НДС при аренде: кто выделяет налог, ставка, документальное оформление

Смотреть Содержание

• НДС с аренды у арендодателя
• НДС с аренды у арендатора
• НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю
• НДС при выполнении текущего или капитального ремонта объекта аренды
• Реализация арендуемого имущества арендатору: как начисляется НДС

НДС с аренды у арендодателя

При начислении НДС аренда рассматривается как оказание услуг (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Начислять налог нужно, когда услуги фактически оказаны. На момент передачи объекта аренды НДС исчислять не нужно, так как имущество не становится собственностью арендатора.

Начислять налог нужно в наиболее раннюю из дат (письма Минфина от 23.01.2019 № 03-07-11/3435, от 06.05.2016 № 03-07-07/26617, от 28.02.2013 № 03-07-11/5941):

• последний день каждого налогового периода, в котором имущество предоставляется в аренду;
• день зачисления аванса в счет предстоящего оказания услуг.

Если арендный договор истекает до конца квартала, то НДС рассчитывается на день окончания действия сделки.

Как рассчитать НДС для разных ситуаций

Если арендатор не уплачивает налог, то счет-фактуру можно не составлять, если на это есть письменное согласие сторон договора (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Вычет по НДС

«Входной» НДС по товарам, работам и услугам, которые арендодатель приобретет, чтобы сдавать объект в аренду, принимается к вычету в общем порядке.

❗️ Исключение: упрощенцы со ставкой 5 или 7 процентов, «входной» НДС принять к вычету не смогут (пп. 8 п. 2 ст. 170, пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

НДС с аренды у арендатора

На момент получения имущества в аренду НДС начислять не нужно, так как услуга еще не оказана.

«Входной» НДС от арендодателя с арендной платы можно принять к вычету в общем порядке. При этом важно соблюсти условия (ст. 169 и 172 НК РФ):

✅ арендованный объект используют для операций, которые облагаются НДС;

✅ стоимость аренды принята к учете и облагается НДС;

✅ от арендодателя получен счет-фактура;

✅ есть в наличии первичные документы по сделке: договор, акт приемки-передачи объекта аренды.

Акт об оказании услуг для получения вычета по налогу не обязателен, поэтому его не нужно оформлять каждый месяц.

Принять НДС к вычету можно с аванса. Исключение: упрощенцы со ставкой 5 или 7 процентов налог с арендной платы и аванса принять к вычету не могут.

Субарендатор исчисляет налог в том же порядке, что и арендатор.

НДС при аренде имущества учреждений

Обязанность налогового агента по НДС могут возникнуть при аренде муниципального или государственного имущества. В таких случаях нужно исчислить и уплатить налог за арендодателя (п. 3 ст. 161 НК РФ). Арендатору-упрощенцу нужно применять ставку 20 процентов в любом случае (п. 9 ст. 164 НК РФ).

При аренде казенного имущества платить НДС не нужно (Письмо ФНС от 14.12.2017 № СД-4-3/25449@, Письмо Минфина от 26.01.2016 № 03-07-11/2939).

НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю

Неотделимые улучшения облагаются налогом в любом случае:

👉 арендодатель возместил стоимость вложений арендатору;

👉 неотделимые улучшения переданы безвозмездно.

НДС при выполнении текущего или капитального ремонта объекта аренды

Если ремонт выполнен силами одной из сторон сделки, то налог не начисляется. Расходы учитываются при расчете налога на прибыль, поэтому объекта обложения НДС не возникает (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). На юрлица, которые применяют пониженные ставки по налогу, это правило тоже распространяется.

Исключение: выполнение СМР собственными силами в рамках капремонта. В этом случае возникает объект обложения. НДС нужно начислить и принять к вычету на последнее число каждого квартала, в котором проводится ремонт (пп. 3 п. 1 ст. 146, п. 10 ст. 167, п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Если сторона арендного договора — упрощенец, применяющий пониженную ставку, то принять к вычету НДС нельзя.

Если ремонт был выполнен сторонней организацией, то любая сторона договора может принять к вычету «входной» налог. При этом важно выполнить два условия:

1. Наличие счет-фактуры от подрядчика.
2. Приобретенные работы предназначены для использования в операциях, облагаемых НДС.

Реализация арендуемого имущества арендатору: как начисляется НДС

НДС у арендодателя

Налог начисляется на выкупную цену объекта. Счет-фактуру нужно выставить не позже 5 календарных дней с даты отгрузки:

• при аренде имущества — это дата перехода права собственности;
• при аренде недвижимости — дата передачи ее по акту или другому документу о передаче.

Иная ситуация, когда выкупная цена уплачивается в течение срока аренды одновременно с арендными платежами. Тогда каждый платеж в счет выкупной цены является авансом. С него нужно исчислять НДС.

При переходе права собственности на имущество к арендатор эти суммы можно принять к вычету. Для недвижимости дата принятия налога к вычету — день передачи ее по соответствующему документу.

Одновременно начисляется НДС по реализованному имуществу (п. п. 3, 14, 16 ст. 167 НК РФ).

НДС у арендатора

Арендатор может принять к вычету «входной» НДС, предъявленный в составе выкупной цены. Сделать это можно после принятия имущества на учет при наличии счета-фактуры от арендодателя.

Принять к вычету налог с аванса можно, если:

📜 есть счет-фактура от арендодателя на сумму аванса;

📜 выкупная цена уплачивается в течение срока аренды одновременно с арендными платежами.

Исключение: упрощенцы со ставкой 5 или 7 процентов, «входной» НДС принять к вычету не смогут.