Как физлицу платить налог при продаже недвижимости

Смотреть Содержание

• Кто платит НДФЛ с продажи жилья
• Когда не надо платить налоги с продажи квартиры
• Как снизить налог, не нарушая закон
• Льготы для нерезидентов
• Как отчитаться перед ФНС о продаже квартиры

Разберемся, когда можно обойтись без налога, как законно уменьшить сумму, если он все же нужен, и как правильно отчитаться, чтобы избежать налоговых претензий.

Кто платит НДФЛ с продажи жилья

Если вы продали недвижимость, нужно подать декларацию и заплатить налог на доход (НДФЛ). Это правило касается как россиян, так и иностранцев. Ставка налога зависит от того, какой у продавца налоговый статус – резидент или нерезидент.

В некоторых случаях налог может быть совсем небольшим или даже нулевым. А иногда и декларацию подавать не нужно. И это абсолютно законно.

Налоговые ставки НДФЛ

К доходам, полученным в 2024 году и за которые нужно отчитаться в 2025 году, применяется прежняя ставка налога:

• 13% - для резидентов России (проживающих в стране более 183 дней в течение года);
• 30% - для нерезидентов России (проживающих в стране менее 183 дней в течение года).

А вот с доходов, полученных в 2025 году и позже, налог придется платить по новым правилам (ст. 224 НК РФ):

• 13% начисляется на доход до 2,4 млн рублей;
• 15% – на часть дохода, которая превысила 2,4 млн рублей;
• 30% – как и раньше, для нерезидентов независимо от суммы.

Когда не надо платить налоги с продажи квартиры

Государство освобождает от уплаты налога на продажу недвижимости и подачи декларации в некоторых случаях (217.1 НК РФ).

Расскажем подробнее про каждый из вариантов

Вариант № 1. Минимальный срок владения жильем

На момент продажи жилья оно было в собственности продавца минимум пять лет. Минимальный срок сокращается до трех лет, если жилье(п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):

👉 подарено супругом или кем-то из близкой родни (родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки);

👉 приватизировано;

👉 унаследовано;

👉 получено по договору ренты;

👉 является единственным жильем.

Как считать срок владения

По общему правилу он начинается с момента регистрации права собственности. Однако есть исключения:

• Наследство – срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
• Увеличение жилплощади за счет доли – если сначала купили долю в квартире, а потом выкупили оставшуюся часть, срок владения всей недвижимостью отсчитывается с момента первой покупки.
• Реновация – если переехали в новое жилье по программе переселения, срок владения считается с момента, когда в собственности была старая квартира.
• Долевое участие или ЖСК – срок идет с момента полной оплаты квартиры (выплаты паевого взноса). Доплаты за дополнительные метры в расчет не берутся.

Вариант № 2. Стоимость жилья

Если продали жилье за 1 млн рублей или меньше, то платить налог не надо.

Для отдельных видов недвижимости есть предел в 250 тыс. рублей – это дачные домики, гаражи, др. нежилые помещения. То есть если продажная цена такого объекта не превышает 250 тыс. рублей, налог платить не нужно.

Вариант № 3. Семьи с 2 и более детьми

Семьи, в которых двое или больше детей младше 18 лет (или студентов очников до 24 лет) могут продать жилье без уплаты НДФЛ, если сделка связана с улучшением жилищных условий. Есть ряд условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

✅ Купить новую квартиру нужно в следующем году после продажи старой и уложиться в срок до 30 апреля.

✅ Жилье должно быть больше по площади или дороже (по кадастровой стоимости) проданного.

✅ Кадастровая стоимость продаваемой квартиры или дома не должна превышать 50 млн рублей.

✅ На момент продажи старого жилья у семьи не должно быть другой недвижимости, где им принадлежит больше половины и которая по площади больше нового жилья.

Во всех других случаях, даже если по расчетам налог равен нулю, отчитаться перед налоговой необходимо. ФНС получает информацию о продаже недвижимости из Росреестра, и отсутствие декларации будет считаться нарушением. В декларации указываются доходы от сделки, расчет налога, сумма вычетов и прилагаются подтверждающие документы. Только так у вас будет законное право не платить НДФЛ.

Как снизить налог, не нарушая закон

Если продать без налога не получается, можно снизить его сумму двумя законными способами (абз. 3 п. 3 ст. 214.10, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

1. Имущественный вычет – доступен всем, кроме нерезидентов и составляет 1 млн рублей для жилой недвижимости и 250 тыс. рублей для прочей недвижимости (дачи, гаражи и др.). Эта сумма позволяет уменьшить доход от продажи. На оставшуюся разницу начисляется НДФЛ.
2. Уменьшение дохода от продажи на сумму, которую вы потратили на покупку этой недвижимости. Чтобы использовать этот способ, нужно иметь доказательства – договор покупки, документы об оплате. Копии этих документов прилагаются к декларации.

Если продается квартира, полученная в подарок или по наследству, в расходы можно включить сумму, за которую ее когда-то покупал даритель или наследодатель. Обязательно понадобятся документы, которые подтвердят эти расходы.

❗️ Выбрать можно только один из двух вариантов – на усмотрение налогоплательщика. Логично предположить, что где больше сумма вычета, тем меньше налог.

Имущественный вычет при долевой собственности

Если у квартиры несколько долевых владельцев, то вычет будет зависеть от того, как оформлена продажа (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо ФНС от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@):

👉 Квартира продается целиком по одному договору – вычет предоставляется на весь объект в размере 1 млн рублей. Он делится между всеми собственниками пропорционально их долям.

👉 Каждый владелец продает свою долю отдельно (по разным договорам) – оба получат вычет в 1 млн рублей, так как доли признаются уже отдельными объектами.

Кадастровая стоимость имеет значение

Есть еще один важный момент, который нужно учитывать при расчете налога с продажи недвижимости — это ее кадастровая стоимость (проверить можно на сайте Росреестра). Именно на этот показатель будет опираться налоговая, анализируя вашу декларацию (п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

Если реальная цена сделки меньше 70% от кадастровой стоимости, ФНС рассчитает налог исходя из последней. А если наоборот – цена по декларации больше 70% от кадастровой, тогда НДФЛ рассчитывается на основе этой цены.

Льготы для нерезидентов

Если собственник жилья в России – нерезидент, он также освобождается от налога и подачи декларации, если на момент продажи владел им минимум 5 лет (3 года в случаях, когда действует сокращенный срок владения).

При этом вычеты на нерезидентов не распространяются — уменьшить доход на 1 млн рублей или учесть расходы на покупку недвижимости нельзя.

Ставка налога для нерезидентов составляет 30% от полученного дохода.

Как отчитаться перед ФНС о продаже квартиры

В следующем году после продажи квартиры нужно заполнить и подать декларацию в ФНС – не позднее 30 апреля. Если вы уменьшаете доход на расходы на покупку, к декларации нужно приложить копии документов: договор купли-продажи и бумаги, которые подтверждают оплату (п. 3 ст. 80, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по декларации получился налог к уплате, сделать это надо не позднее 15 июля.

Есть несколько способов подать декларацию 3-НДФЛ:

• Принести в отделение ФНС по месту прописки.
• Другой человек может подать за вас декларацию, но для этого нужна нотариальная доверенность.
• Отправить по почте ценным письмом с описью вложения. Датой подачи будет считаться день отправки.
• В электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.