ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 февраля 2025 года

Дело №А56-67692/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Путяковой В.П.,

при участии:

от истца: представители ФИО1, на основании доверенности от 20.08.2024, ФИО2,

от ответчика: представитель ФИО3, путем использования системы веб-конференции,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-35629/2024) садоводческого некоммерческого товарищества «Балтийская слобода-1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2024 по делу № А56-67692/2024 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску:

истец: садоводческое некоммерческое товарищество «Балтийская слобода-1»,

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО4,

о признании,

установил:

Садоводческое некоммерческое товарищество «Балтийская слобода-1» (далее – Товарищество) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – Предприниматель) о признании ничтожным уведомления от 10.06.2024 о расторжении договора аренды помещений от 20.12.2022 № СНТ-1-2022.

В ходе рассмотрения иска, истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил: признать односторонний отказ ИП ФИО4 от исполнения договора аренды нежилых помещений, общей площадью 74 кв.м, расположенных в части здания площадью 251,8 кв.м. по адресуй Ленинградская область, МО Ломоносовский муниципальный район, МО Гостилицкое сельское поселение, тер. СНТ Балтийская Слобода», Гостевая улица, д. 1, кадастровый номер 47:14:0901002:2064 от 20.12.2022 № CHT-1-2022, недействительным; признать договор аренды нежилых помещений, общей площадью 74 кв.м., расположенных в части здания площадью 251,8 кв.м. по адресу: Ленинградская область, МО Ломоносовский муниципальный район, Гостилицкое сельское поселение, тер. СНТ Балтийская Слобода, Гостевая улица, д. 1, кадастровый номер 47:14:0901002:2064 от 20.12.2022 г. № СНТ-1-2022, действующим.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2024 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции отметил, что в данном случае не подлежат применению положения статьи 619 ГК РФ и правовая позиция пункта 8 Обзора судебной практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, поскольку договор аренды не расторгался в судебном порядке.

Согласно выводам суда, последующая оплата истцом задолженности и пени за просрочку арендной платы не является основанием для восстановления действия договора аренды, так как статья 450 1 ГК РФ не предусматривает такой возможности.

Доводы истца о предъявлении иска в защиту прав третьих лиц в Ломоносовском районном суде Ленинградской области также отклонены с указанием на то, что истец не может делать предположения о правах и обязанностях третьих лиц, которые требования в данном деле не заявляли.

Суд посчитал, что недобросовестность действий ответчика не доказана; истец подтвердил правомерность записи в ЕГРЮЛ о недостоверности сведений о СНТ «Балтийская Слобода-1», улиц Ландышевая дом 6.

На решение суда подана апелляционная жалоба СНТ «Балтийская слобода-1», которое просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель обращает внимание на то, что Товарищество не является коммерческой организации и правила о прекращении договоров с его участим, сформулированные для коммерческих организаций, не подлежат применению. Как полагает податель жалобы, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 2 статьи 310 ГПК РФ.

Согласно позиции подателя жалобы, договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, по основаниям статьи 619 ГК РФ. В подтверждение заинтересованности в сохранении арендных правоотношений истец ссылается на факт внесения денежных средств по договору аренды уже после получения уведомления о расторжении договора (денежные средства возвращены ответчиком); истец указывает, что ссылаясь на освобождение им помещения, ответчик не представил предусмотренный договором акт, подтверждающий его передачу.

Как поясняет податель жалобы, утверждение Предпринимателя об отсутствии волеизъявления с ее стороны на использование арендованных помещений в качестве официального адреса места нахождения Товарищества опровергается условиями пункта 1.1 договора аренды. Изменение юридического адреса явилось вынужденной мерой в связи с обращением ответчика о недостоверности внесенных в ЕГРЮЛ сведений.

По мнению подателя жалобы, имущество, которое являлось предметом договора аренды, относится к общему имуществу участником Товарищества, и приобретено в личную собственность ответчика незаконно, а действия ответчика по расторжению договора аренды имели целью единственно причинение вреда истцу.

Ответчик представила письменные возражения по апелляционной жалобе, в которых настаивает на том, что трехкратное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы является надлежащим условием для расторжения договора; подтверждает утрату истцом интереса к пользованию арендованным помещением, что дополнительно подтверждается внесением 20.05.2024 в ЕГРЮЛ регистрационной записи о недостоверности сведений об юридическом адресе Товарищества и изменении адреса места нахождения Товарищества.

Ответчик полагает, что доводы Товарищества о незаконности приобретения ответчиком предоставленного в аренду объекта в собственность не имеют правового значения.

По утверждению ответчика, заявив об изменении предмета иска Товарищество фактически отказалось от требования о признании ничтожным уведомления об отказе от договора аренды, и повторное изменение предмета заявленных требований, при котором истец снова просил признать ничтожным отказ от договора аренды противоречит положениям статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционный суд усматривает основания для его отмены.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и Товариществом (арендатор) был заключен договор аренды помещений от 20.12.2022 № СНТ-1-2022, предметом которого является предоставление во временное владение и пользование арендатору нежилых помещений общей площадью 74 кв.м., расположенных в части здания общей площадью 251,8 кв.м; наименование – хозяйственный блок, количество этажей -1 год завершения строительства 2014, адрес: Ленинградская область, Муниципальное образование Ломоносовский муниципальный район, муниципальное образование Гостилицкое сельское поселение, территория СНТ Балтийская Слобода, Гостевая лица дом 1, кадастровый номер 47:1460901002:2064, из них: 32,1 кв.м.; помещение 1Н; тип - административное; целевое назначение - под размещение правления СНТ; 14,1 кв.м.; помещение 2Н; тип - административное; целевое назначение - под размещение правления СНТ; 17,9 кв.м.; помещение ЗН; тип - административное; целевое назначение - для использования под пункт охраны; 6,8 кв.м.; помещение 4Н; тип - вспомогательное; целевое назначение - для использования под санузел пункта охраны; 3,1 кв.м.; помещение 5Н; тип — вспомогательное; целевое назначение - для использования под санузел пункта охраны, обозначенные на плане в Приложении № 1, с правом использования арендованных помещений в качестве юридического адреса СНТ «Балтийская слобода», ИНН <***>.

Срок аренды помещения указан в пункте 3.1 договора аренды с 01.01.2023 по 01.01.2028.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрены основания для его расторжения по требованию арендодателя досрочно в одностороннем внесудебном порядке, в срок, указанный в письменном требовании арендодателя, в том числе в случае, если арендатор нарушает установленный договором срок и/или размер внесения арендной платы и/или эксплуатационных платежей, предусмотренных договором два и более раз в течение всего срока аренды, в том числе за периоды, не следующие друг за другом (непрерывно).

Как отражено в пункте 4.1.1. договора аренды, ежемесячная арендная плата по договору составляет 28 000 руб. и подлежит выплате арендатором в срок до 10го числа каждого месяца, подлежащего оплате.

Уведомление от 10.06.2024 ФИО4 сообщила Товариществу об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды помещения со ссылкой на пункт 3.2.2 договора аренды, а именно, нарушение срока внесения арендной платы по договору более трех раз: за январь 2023 года (просрочка в 8 календарных дней); за май и июнь 2024 года (на момент направления уведомления арендная плата не была уплачена). В Уведомлении дата прекращения договора указана с 27.06.2024.

Уведомление направлено посредством почтовой связи 13.06.2024.

Товарищество произвело погашение задолженности и пени за май, июнь 2024 года платежными поручениями от 11.06.2024 №№ 129, 130, 131.

В силу нормы пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, как разъяснено в пункте 14 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу положений статьи 10 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Допущенная истцом просрочка исполнения обязательств по арендной плате за январь 2023 года не являлась значительной и на момент заявления отказа от договора аренды была давно устранена.

Уведомление об отказе от договора датировано последним днем исполнения срока обязательства по внесению платы за июнь, на момент направления Уведомления задолженность по внесению арендной платы была полностью погашена, просрочка исполнения обязательств не являлась значительной, возможные потери арендодателя в связи с допущенной просрочкой были погашены за счет уплаты пени.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом, указанные положения не содержат оговорки об их распространении исключительно в отношении заявления о расторжении договора аренды в судебном порядке.

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

По смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Таким образом, воля законодателя направлена на сохранение договора аренды даже в случае нарушения его условий арендатором, и предоставления последнему возможности устранить допущенное нарушение до прекращения договора аренды.

Указанное условие не было соблюдено ответчиком.

Из изложенных выше обстоятельств следует, что действия арендодателя были направлены не на защиту нарушенных прав, а не досрочное прекращение договора аренды, то есть, исключительно на причинение вреда истцу, который был заинтересован в продолжении использования имущества.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о наступлении условий для прекращения договора аренды; оспариваемое Уведомление направлено в нарушение положений статьи 10 ГК РФ и должно быть признано недействительным, а договор аренды – действующим.

При уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, истец также просил о признании Уведомления недействительным, вопреки утверждению ответчика, ни полного, ни частичного отказа от иска Товарищество не заявляло.

С учетом изложенного, решение суда следует отменить, иск и апелляционную жалобу- удовлетворить.

На основании положений статьи 110 АПК РФ, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции подлежат компенсации за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2024 по делу № А56-67692/2024 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать односторонний отказ индивидуального предпринимателя ФИО4 от исполнения договора аренды от 20.12.2022 № CHT-1-2022, недействительным.

Признать договор аренды от 20.12.2022 г. № СНТ-1-2022, действующим.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу садоводческого некоммерческого товарищества «Балтийская слобода-1» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

Н.С. Полубехина

Т.С. Сухаревская