АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

29 августа 2025 года

№ дела

А46-11052/2025

Резолютивная часть решения принята 19.08.2025

Мотивированное решение изготовлено 29.08.2025

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощённого производства дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу Специализированный застройщик «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 8 001,07 руб.

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 14.05.2025 № Исх-ДИО/9717 (вх. от 19.06.2025 № 185205) о взыскании с акционерного общества Специализированный застройщик «Завод сборного железобетона №6» (далее – ответчик, Общество, АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6») штрафа по договору от 01.12.2023 № Д-С-14-12961 в сумме 8 001,07 руб.

Определением суда от 25.06.2025 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обосновывая заявленные требования, Департамент сослался на нарушение ответчиком подпункта 3 пункта 3.2 договора аренды от 01.12.2023 № Д-С-14-12961.

Ответчик, по доводам отзыва указал, что Департамент необоснованно начислил штраф, поскольку новый собственник в силу закона приобретает право пользования земельным участком под зданием; Департамент был извещён о смене собственника соответствующими письмами; данные о новом правообладателе здания с кадастровым номером 55:36:07 01 04:16731 внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 22.01.2025.

Решением Арбитражного суда Омской области, принятым 19.08.2025 путём подписания его резолютивной части, иск удовлетворён.

Согласно части 2 статьи 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощённого производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

22.08.2025 (вх. № 256890) АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6» обратилось в суд с ходатайством о составлении мотивированного судебного акта по настоящему делу.

С учётом изложенного подготовлен настоящий судебный акт.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, суд установил, что поводом к обращению с исковым требованием послужили следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды земельного участка от 01.12.2023 № Д-С-14-12961 АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:13057, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 4 140 кв.м (пункты 1.1, 1.2).

Согласно подпункту 3 пункта 3.2 договора арендатор обязан в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, в соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оформить с новым собственником объекта (доли в нём) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нём), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставить арендодателю копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем).

В соответствии с пунктом 5.3 договора при неисполнении означенного выше условия арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5% от размера годовой арендной платы.

По существу требования, в связи с отчуждением объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:07 01 04:16731, расположенного на спорном земельном участке, Департамент направил в адрес ответчика письмо от 26.02.2025 № Исх-ДИО/3905 о необходимости заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2023 № Д-С-14-12961, регистрации его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и направлении копии данного соглашения в Департамент в срок до 22.03.2025.

Между тем по данным ЕГРН по состоянию на 27.03.2025 земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 04:13057 обременён договором аренды в пользу АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6».

За данное нарушение к ответчику применён пункт 5.3 договора, начислен штраф в сумме 8 001,07 руб., который в досудебном порядке уплачен не был.

При указанных обстоятельствах, спор передан на разрешение арбитражного суда.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из отсутствия в материалах дела доказательств исполнения ответчиком подпункта 3 пункта 3.2 договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Исходя из части первой статьи 431 ГК РФ, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», далее - Постановление № 49).

Условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путём сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учётом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду, и не позволять какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

В сложившейся ситуации подпункт 3 пункта 3.2 договора с очевидностью обязывает АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6» подготовить самостоятельный письменный юридически значимый документ, касающийся судьбы земельного участка, а также прав и обязанностей в отношении него для нового правообладателя, в случае распоряжения нынешним арендатором объектом недвижимости, расположенным на нём, а не уведомить Департамент о совершённой сделке, как ошибочно полагает ответчик.

Кроме того, процедура перерегистрации обременения в отношении земельного участка также ответчиком за счёт собственных средств не произведена, данные ЕГРН не актуализированы (иного из материалов дела, по состоянию на 19.08.2025, не следует).

Исходя из положений статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, пунктов 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник (вне зависимости от документального оформления перемены стороны в договоре), и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

По существу стороны не оспаривают смену собственника здания с кадастровым номером 55:36:07 01 04:16731 на общество с ограниченной ответственностью «Актив».

С момента регистрации права собственности у последнего возникло право на пользование земельным участком под объектом недвижимости (в соответствующие периоды).

А вот обязанность Департамента заключить с новым собственником объекта дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.07.2025 № Ф04-1181/2025 по делу № А46-7322/2024) и обратиться за внесением соответствующих сведений в ЕГРН была предана настоящему ответчику.

Т.е. целью включения подпункта 3 в пункт 3.2 договора является не уведомление Департамента о смене собственника здания (и, как следствие, в силу закона – и арендатора земельного участка), а актуализация данных ЕГРН в отношении именно земельного участка (а не объекта капитального строительства).

В свою очередь, условия договора аренды принимались АО Специализированный застройщик «ЗСЖБ №6» и весь период его действия не оспаривались. Общество добровольно приняло на себя эту обязанность (подпункт 3 пункта 3.2) и согласилось претерпевать негативные последствия в случае её нарушения (пункт 5.3 договора).

При изложенном, Департамент верно применил пункт 5.3 договора и начислил прежнему арендатору штраф в сумме 5% от размера годовой арендной платы (8 001,07 руб.), которая составляла 160 021,35 руб. исходя из расчёта: 6 400 854 руб. кадастровая стоимость земельного участка (на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 09.09.2022 № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области») х 2,5% (экономически обоснованный коэффициент).

Исковые требования надлежит удовлетворить.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён в полном объёме, то государственная пошлина относится на ответчика.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 10 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества Специализированный застройщик «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) штраф по договору от 01.12.2023 № Д-С-14-12961 в сумме 8 001,07 руб.

Взыскать с акционерного общества Специализированный застройщик «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины.

Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощённого производства, подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

По заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощённого производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощённого производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из особенностей, установленных его главой 29.

В случае составления мотивированного решения арбитражного суда такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.

В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощённого производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объёме.

Это решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй