Решение по делу № А62-6901/2023 от 20.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Смоленск

20.10.2023 Дело № А62-6901/2023

Резолютивная часть решения объявлена 13.10.2023

Полный текст решения изготовлен 20.10.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Донбровой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозой Т.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Фея» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности, паспорт,

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фея» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области (далее – ответчик) с требованием о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Фея» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на объект недвижимости: магазин, общей площадью 302,1 кв.м. (погрешность +/-3,8 м), расположенный по адресу: <...>, в соответствии с координатами, указанных в иске.

Представитель истца просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил мотивированный отзыв от 31.08.2023 № 2808 на исковое заявление, указав, что объект расположен на предоставленном истцу в аренду земельном участке в границах общественно-деловой зоны 01.

Согласно пункту 33.1 Правил землепользования и застройки Краснинского городского поселения Краснинского района Смоленской области в данной зоне предусмотрено размещение магазинов - объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. (код вида - 4.4).

На основании вышеизложенного, учитывая добросовестное исполнение обязательств по внесению арендной платы, востребованность населения в услугах торгового объекта, Администрация муниципального образования «Краснинскии район» Смоленской области против удовлетворения иска истца не возражает.

Рассмотрение дела просит провести без участия представителя Администрации муниципального образования «Краснинскии район» Смоленской области.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Суд заслушал пояснения истца, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований, 28.06.2011 между Администрацией МО «Краснинский район» Смоленской области и ООО «Фея» заключен договор аренды № 21 земельного участка с кадастровым номером 67:11:0010209:61, общей площадью 641 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Согласно договору аренды, земельный участок передан арендатору для размещения объекта торговли, объекта общественного питания, гостиницы.

Срок аренды, согласно п. 2.1 устанавливается с 28 июня 2011г. по 27 июня 2014 г.

На сегодняшний день ООО «Фея» арендатор продолжает пользоваться земельным участком и осуществляет плату за пользование земельным участком, а Арендодатель принимает данные платежи.

Со стороны арендодателя за период с 2011 года и по сегодняшний день не поступало возражений относительно использования обществом земельного участка, что подтверждается письмами Администрации МО «Краснинский район» Смоленской области от 01.03.2018 № 655, от 19.12.2018 № 4187.

Письмом от 01.03.2018 № 654 Администрация МО «Краснинский район» Смоленской области уведомила ООО «Фея» о том, что произошло изменение кадастрового номера существующего земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 21, с 67:11:0010209:61 на 67:11:0010209:272.

Согласно сведениям, полученным из ЕГРН земельный участок с кадастровым № 67:11:0010209:272 имеет те же характеристики, что и земельный участок с кадастровым № 67:11:0010209:61 (адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования).

В период срока действия договора аренды обществом на арендуемом земельном участке было осуществлено строительство одноэтажного здания магазина, общей площадью 302,1 кв.м. (погрешность +/-3,8 м), который имеет следующие координаты (согласно техническому плану здания, изготовленного кадастровым инженером):

Номера характерных точек контура

Координаты, м

Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура, м

436729,41

1182106,72

0,1

436730,42

1182106,66

0,1

436730,68

1182111,34

0,1

436711,63

1182112,40

0,1

436710,70

1182095,58

0,1

436714,22

1182095,38

0,1

436714,15

1182094,02

0,1

436723,28

1182093,51

0,1

436723,35

1182094,87

0,1

436728,74

1182094,57

0,1

436729,41

1182106,72

0,1

19.01.2023 общество обратилось в Администрацию МО «Краснинский район» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, письмом от 20.01.2022 г. исх. № 0220 истцу отказано в выдаче разрешения в связи непредставлением документов, перечень которых указан в ч.3,4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

При этом, согласно выводам строительно-технической экспертизы от 20.11.2022 г. здание магазина, расположенного по адресу: <...>, дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность строительных конструкций и свидетельствующих о снижении несущей способности конструкций, не имеет.

Не нарушены конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Произведенные работы по возведению объекта выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

Здание безопасно для эксплуатации, не предоставляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц и может быть сохранено в построенном состоянии.

На данный объект капитального строительства подключен к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, что подтверждается соответствующими договорами.

Спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы от 20.11.2022 г, подготовленной ООО «Бюро строительных услуг «Позитив».

По указанному договору аренды истцом вносится арендная плата, а денежные средства принимаются ответчиком.

Земельный участок, на котором расположено данное строение предоставлялся обществу на основании договора аренды для размещения объекта торговли, объекта общественного питания, гостиницы. То обстоятельство, что, обществу (по его заявлению) в 2016 году был предоставлен градостроительный план земельного участка, согласно которому, предоставленный земельный участок входит в зону размещения объектов социально-бытового назначения, а к основным разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства относиться, в том числе, магазины товаров первой необходимости, а также предоставление ответчику истцом схемы планировочной организации земельного участка (согласно пояснительной записки ) свидетельствует о том, что земельный участок предоставлялся истцу для возведения капитального строения, и ответчик знал о намерениях истца произвести строительство данного объекта.

Кроме того, возведение спорного объекта соответствует правовому режиму предоставленного земельного участка.

Земельный участок, не смотря на изменение кадастрового номера, имеет прежние параметры и характеристики, а из переписки с ответчиком следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:11:0010209:61 и земельный участок с кадастровым номером 67:11:0010209:272 это один и тот же объект, кроме того ответчик от исполнения договора аренды не отказывался, продолжает принимать арендную плату за данный участок, требований о сносе возведённого здания к истцу не предъявлял, что свидетельствует о наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта.

В связи с невозможностью введения в эксплуатацию объекта в установленном законом порядке ввиду нарушения процедуры получения разрешительной документации (поскольку строительство нежилого здания уже произведено и выдача данных документов после его постройки действующим законодательством РФ не предусмотрена), а также отсутствием на сегодняшний день правоустанавливающих документов на земельный участок ООО «Фея» не может зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, в связи с чем вынуждено обратиться в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, хотя бы одного из них: а) земельный участок не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) создание объекта без получения на это необходимых разрешений; в) создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства выдается разрешение на строительство.

По окончании строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы от 20.11.2022 здание магазина, расположенного по адресу: <...>, дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность строительных конструкций и свидетельствующих о снижении несущей способности конструкций, не имеет.

Не нарушены конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

Произведенные работы по возведению объекта выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами

Объект соответствует виду разрешенного землепользования, спорный объект также соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении № 10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала.

То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом данных в постановлении № 10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Судом установлено, что строительство объекта осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 67:11:0010209:61 по адресу <...>, предоставленным ООО "Фея" на праве аренды.

В настоящее время истец продолжает вносить арендные платежи за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, с заявлением в суд об освобождении истцом земельного участка ни ответчик, ни третьи лица не обращались.

Спорный объект, находясь в границах земельного участка, не нарушает права и интересы третьих лиц.

Между тем, согласно «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, приведенное в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК

РФ (ст. 10 ГК РФ).

Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение п. 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

На основании вышеизложенного, учитывая, что спорный объект был создан истцом за счет собственных средств, на предоставленном в аренду земельном участке, с соблюдением целевого назначения земельного участка, с учетом воли собственника земельного участка, спорный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц, суд удовлетворяет заявленные требования истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Фея» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на объект недвижимости: магазин, общей площадью 302,1 кв.м. (погрешность +/-3,8 м), расположенный по адресу: <...>, в соответствии со следующим каталогом координат:

Номера характерных точек контура

Координаты, м

Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура, м

436729,41

1182106,72

0,1

436730,42

1182106,66

0,1

436730,68

1182111,34

0,1

436711,63

1182112,40

0,1

436710,70

1182095,58

0,1

436714,22

1182095,38

0,1

436714,15

1182094,02

0,1

436723,28

1182093,51

0,1

436723,35

1182094,87

0,1

436728,74

1182094,57

0,1

436729,41

1182106,72

0,1

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Ю.С. Донброва