ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, <...>
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
29 апреля 2025 года
г. Вологда
Дело № А66-13083/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.
В полном объёме постановление изготовлено 29 апреля 2025 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зеленцовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года по делу № А66-13083/2023,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Алые паруса» (адрес: 115093, город Москва, внутренняя территория города муниципальный округ Замоскворечье, улица Большая Серпуховская, дом 44, этаж/помещение 3/I, комната 19 (РМХ4); ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – общество, ООО «Алые паруса») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – ТУ Росимущества, управление) о признании незаконным отказа от 22.08.2023 № 69-НЕ-69/247-ЛК в предоставлении земельного участка в аренду и о возложении на управление обязанности предоставить обществу земельный участок, площадью 12 500 кв. м, с кадастровым номером 69:42:0070545:2, расположенный по адресу: <...>, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, площадью 3 049 кв. м, с кадастровым номером 69:42:0070545:16, расположенного по адресу: <...>.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 11 ноября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2024 года, в удовлетворении требований общества отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 августа 2024 года названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года отказ ТУ Росимущества от 22.08.2023 № 69-НЕ-69/247-ЛК в предоставлении ООО «Алые паруса» в аренду на три года без проведения торгов земельного участка, площадью 12 500 кв. м, с кадастровым номером 69:42:0070545:2, расположенного по адресу: <...>, признан недействительным. На управление возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления ООО «Алые паруса» от 25.07.2023 № 69-110-ЛК о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070554:2 в аренду для завершения строительства и принять по нему решение с учетом выводов, изложенных в настоящем судебном акте, в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу. С управления в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Обществу из федерального бюджета возвращено 3 000 руб. государственной пошлины.
Управление с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что ранее решением Арбитражного суда Тверской области от 28.02.2018 по делу № А66-6280/2016 в удовлетворении требований общества к управлению о признании недействительным отказа от 14.04.2017 № 1749-05 в предоставлении земельного участка для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов обществу отказано. Считает, что при рассмотрении названного дела судом установлен факт отсутствия у общества права на повторное получение в аренду земельного участка для завершения строительства, что имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Общество в возражениях на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.01.2016, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Евростройпроект», обществу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 3 049 кв. м (степень готовности 40 %), расположенный по адресу: <...>, на земельном участке площадью 12 500 кв. м, кадастровым номером 69:42:0070545:2.
Общество 25.07.2023 обратилось в управление с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов.
Управление 22.08.2023 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в аренду, сославшись на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающий однократность продления договора без торгов, и со ссылкой на то обстоятельство, что ранее указанное право уже было реализовано предыдущими собственниками объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке.
Общество, не согласившись с указанным отказом в предоставлении земельного участка без проведения торгов, обратилось в арбитражный суд с данным заявлением.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.
По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).
Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Таким образом, как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Из материалов дела, а также из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 28.02.2018 по делу № А66-6280/2017 следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлен государственному предприятию Фабрика им. Горького (далее – Фабрика) под проектирование 175-тиквартирного жилого дома на основании решения Кимрского городского Совета народных депутатов от 17.03.1987 № 42-2; земельный участок закреплен за Фабрикой на праве постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии Фабрика в связи с отчуждением объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, отказалась от права постоянного (бессрочного) пользования. Управление заключило с ООО «СабПампСэплайс» как с собственником объекта незавершенного строительства договор от 29.05.2008 № 144 аренды земельного участка площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:0002 для использования под жилищное строительство сроком по 18.04.2009.
В дальнейшем объект незавершенного строительства ООО «СабПампСэплайс» продало ООО «ЕвроСтройПроект», в связи с чем указанные организации заключили между собой договор уступки права аренды спорного земельного участка от 02.12.2011 № 144у/1.
Впоследствии по договору купли-продажи от 28.01.2016 ООО «ЕвроСтройПроект» продало незавершённый строительством объект обществу с той же степенью готовности – 40 %. Право собственности на объект зарегистрировано за обществом 01.03.2016. После 01.03.2015 договор аренды земельного участка в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ ни с кем-либо из предыдущих собственников объекта, ни с самим обществом не заключался.
На дату рассмотрения дела в суде фактический и правовой статус земельного участка, равно как и объекта незавершенного строительства не изменился, что подтверждено актуальными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При этом судом первой инстанции учтено, что вступившим в законную силу 15.06.2020 решением Арбитражного суда Тверской области от 04.03.2020 по делу № А66-17536/2019 управлению отказано в иске к обществу об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:42:0070545:16.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества права на заключение договора аренды спорного земельного участка в целях завершения строительства, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в связи с этим верно признал незаконным отказ ответчика в заключении с обществом договора аренды.
Ссылки в жалобе на имеющее преюдициальное значение решение Арбитражного суда Тверской области от 28.02.2018 по делу № А66-6280/2017 коллегией судей не принимаются, поскольку в настоящем деле рассматривается иной ненормативный правовой акт – отказ от 22.08.12023 № 69-НЕ-69/247-ЛК и установлено, что после 01.03.2015 договор аренды земельного участка в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не заключался, а управлению отказано в изъятии объекта, для завершения строительства которого общество просило предоставить земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.
С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил :
решение Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года по делу № А66-13083/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.А. Алимова
Судьи
А.Ю. Докшина
Н.В. Мурахина