49/2023-149459(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
19 декабря 2023 года город Вологда Дело № А13-8665/2023
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2023 года. Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2023 года.
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Товариществу собственников жилья «Зори» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 251 111 руб., о возложении обязанности передать имущество на баланс дома или Товарищества собственников жилья «Зори», с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Конструктив», Общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик – специализированный застройщик»,
при участии: от истца ФИО2 по доверенности от 22.11.2023, от ответчика ФИО3 по доверенности от 05.10.2023, ФИО4 по доверенности от 21.03.2023, от Общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик – специализированный застройщик» ФИО5 по доверенности от 09.01.2023, от Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Конструктив» ФИО2 по доверенности от 29.10.2023,
установил :
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО6) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Зори» (далее – ответчик, ТСЖ) о взыскании 251 111 руб., в том числе 11 111 руб. задолженности по договору аренды наружных и внутренних слаботочных сетей на МКД ООО «УК «Конструктив» от 11.03.2021 № АС03/2020 за период с июня по октябрь 2022 года, 240 000 руб. задолженности по возмещению арендуемого имущества, и о возложении обязанности
передать имущество на баланс дома или Товарищества собственников жилья «Зори».
В обоснование заявленных требований истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды наружных и внутренних слаботочных сетей на МКД ООО «УК «Конструктив» № АС-03/2020 от 11.03.2021.
В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 290, 309, 606, 614 2, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36, 147, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Определением от 10 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Конструктив» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «УК «Конструктив»).
Определением от 05 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик – специализированный застройщик (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - ООО «ВСЗ»).
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Представители ответчика возразили против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва.
Представитель третьего лица ООО «ВСЗ» поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.
Представитель ООО «УК «Конструктив» поддержал позицию истца по доводам отзыва.
В судебном заседании объявлялся перерыв в связи высказанным представителем истца намерением уточнить исковые требования в части периода и суммы задолженности по арендной плате.
После перерыва представитель истца и ООО «УК «Конструктив» в судебное заседание не явились.
Уточнение заявленных требований от истца не поступило.
Представители ответчика поддержали позицию отзыва, просили рассмотреть дело по существу.
Представитель третьего лица ООО «ВСЗ» поддержал доводы отзыва.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> (далее – также МКД) находился в управлении ООО «УК «Конструктив» на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.03.2021 до 31.07.2022.
Между истцом (Арендодатель) и ООО «УК «Конструктив» (Арендатор) заключен Договор аренды наружных и внутренних слаботочных сетей № АС-03/2020 от 01.03.2021 (далее – Договор).
Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель передает Арендатору во временное пользование на условиях аренды комплекс слаботочной сети, для дальнейшего обеспечения работы системы видео и аудио домофонии, внутреннего и наружного видеонаблюдения дома и дворовых территорий, систем контроля удаленного доступа дверей, люков и запорных устройств, управление уличными шлагбаумами, с последующей эксплуатации и поддержанием сетей в работоспособном состоянии в жилых многоквартирных домах в г. Вологда и расположенных по адресам: ул. Молодежная, д. 31, кор. 2 (далее - Имущество), принадлежащее ему на праве собственности, а Арендатор обязуется уплачивать за арендуемое Имущество арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором. Стоимость передаваемого в аренду комплекса слаботочной сети, являющейся неотделимым улучшением условий проживания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, составляет 240 000 руб. без НДС.
В соответствии с пунктом 1.4. Договора передача Имущества по настоящему договору не влечет передачу права собственности на него.
Согласно пункту 3.1. Договора передача объектов, входящих в состав Имущества, передаваемого по настоящему Договору, оформляется путем подписания Сторонами соответствующего акта приема-передачи с фиксацией в акте стоимости каждого из объектов на момент передачи (Приложение № 2).
В силу пункта 3.2. Договора Сторона, передающая Имущество, обязуется одновременно с передачей Имущества передать принимающей Имущество стороне по акту приема-передачи копии всей имеющейся в наличии документации, относящейся к передаваемому Имуществу (в том числе: копии технических паспортов, актов ввода в эксплуатацию, правоустанавливающих документов, исполнительных схем и иной технической и правовой документации на Имущество).
В соответствии с пунктом 3.3. Договора возврат Имущества и имеющейся технической документации, относящейся к возвращаемому Имуществу, по окончанию Договора осуществляется уполномоченными представителями Сторон по актам приема-передачи (возврата) в порядке, предусмотренным пунктами 3.2-3.4 настоящего договора, в течение 10 (десяти) дней с момента окончания срока действия настоящего Договора или в сроки определенные соглашением о расторжении (прекращении) Договора.
Согласно пункту 3.5. Договора после окончания срока действия Договора Арендатор возвращает Арендодателю по Акту приема-передачи
объекты комплекса слаботочной сети, указанные в Приложении № 1 к настоящему Договору.
Пунктом 3.6. Договора установлено, что в случае если досрочное расторжение настоящего договора связанно со сменой способа управления многоквартирным домом, либо переходом в управление другой управляющей организации по инициативе собственников этого многоквартирного дома, (по решению общего собрания собственников многоквартирного дома), управление ТСЖ. ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, либо управляющая организация в интересах собственников обязуется возместить Арендодателю полную стоимость размещенных сетей комплекса слаботочной сети, являющейся неотделимым улучшением условий проживания собственников многоквартирного дома № 31, корпус 2, по ул. Молодежная, в размере 240 000 (Двести сорок) тысяч 00 рублей, без НДС.
В соответствии с пунктом 4.1. Договора, Приложением № 1 к Договору ежемесячная арендная плата по Договору составляет 2 622 руб.
Согласно пункту 4.3. Договора оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным периодом.
По акту приема-передачи имущества от 11.03.2021 Арендодатель передал, а Арендатор принял следующее имущество: Комплекс слаботочной сети, являющейся неотделимым улучшением условий проживания собственников многоквартирного дома, для дальнейшего обеспечения работы системы видео и аудио домофонии, внутреннего и наружного видеонаблюдения дома и дворовых территорий, систем контроля удаленного доступа дверей, люков и запорных устройств, управления уличными шлагбаумами, с последующей эксплуатации и поддержанием сетей в работоспособном состоянии; цена оборудования – 240 000 руб.
В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания № 1 от 14.06.2022 собственниками помещений в МКД принято решение о выборе способа управления МКД – Товарищество собственников жилья «Зори»
Письмом (исх. № 291) ООО «УК «Конструктив» уведомило истца о том, что решением Государственной жилищной инспекции Вологодской области многоквартирный дом, по адресу <...>, был исключен из реестра лицензий Вологодской области, просило расторгнуть Договор с 01.08.2022.
Запись о создании ТСЖ «ЗОРИ» была внесена в ЕГРЮЛ 24.06.2022.
Фактически к управлению многоквартирным домом ТСЖ приступило с 01.08.2022.
Как указывает истец, с момента передачи в управление ТСЖ многоквартирного дома ТСЖ продолжало пользоваться спорным арендуемым имуществом, не вносило арендную плату по Договору.
В адрес ТСЖ истцом было направлено уведомление от 18.08.2022 со следующими требованиями на выбор:
заключить с ООО «УК «Конструктив» договор цессии к договору аренды № АС-03/2020 и принять на себя обязанности арендатора по указанному договору;
возместить ИП ФИО6 стоимость наружных и внутренних слаботочных сетей в доме по адресу: <...>. в размере 240 000 (двести сорок тысяч) рублей (п. 3.7. Договора аренды) и принять их в собственность ТСЖ, либо в состав общего имущества МКД.
В ответе на данное уведомление ТСЖ уведомило, что осуществляет управление МКД с 01.08.2022; при смене формы управления управляющей организацией не была передана ТСЖ техническая и иная документация, в том числе, касающаяся слаботочных сетей и систем видеонаблюдения; для досудебного урегулирования спора просило предоставить следующую информацию и документацию: договора аренды наружных и внутренних слаботочных сетей; договора подряда или оказания услуг по установке системы видеонаблюдения, в том числе в части наружных и внутренних слаботочных сетей; протокол общего собрания собственников помещений, разрешающий установку системы видеонаблюдения и размещение сетей на общем имуществе МКД; дать подробны расчет стоимости наружных и внутренних слаботочных сетей.
Обязательство по внесению арендной платы за период июнь – октябрь 2022 года исполнено ненадлежащим образом, задолженность составила 11 111 руб.
Требования уведомления ответчиком не исполнены, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1.1. Договора, актом приема-передачи имущества от 11.03.2021 ООО «УК «Конструктив» передано следующее имущество: Комплекс слаботочной сети, являющейся неотделимым улучшением условий проживания собственников многоквартирного дома, для дальнейшего обеспечения работы системы видео и аудио домофонии,
внутреннего и наружного видеонаблюдения дома и дворовых территорий, систем контроля удаленного доступа дверей, люков и запорных устройств, управления уличными шлагбаумами, с последующей эксплуатации и поддержанием сетей в работоспособном состоянии, ценой 240 000 руб.
Такое описание предмета Договора не соответствует положениям пунктов 3.1, 3.2 Договора, согласно которым передача объектов, входящих в состав Имущества, оформляется путем подписания акта приема-передачи с фиксацией в акте стоимости каждого из объектов на момент передачи и с одновременной передачей копий всей имеющейся в наличии документации, относящейся к передаваемому Имуществу, и не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Кроме того, Договор содержит взаимоисключающие условия относительно существа объекта права: определяет его как «неотделимое улучшение» (пункт 1.1.) и одновременно предусматривает «возврат имущества по окончанию Договора» (пункты 3.4, 3.5).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ такой Договор не может считаться заключенным.
Как на стадии досудебного урегулирования спора, так и в ходе судебного разбирательства ответчик неоднократно запрашивал у истца документы, позволяющие установить состав и индивидуализировать спорное Имущество.
Истцом в материалы дела такие документы не представлены.
Определением суда от 09 ноября 2023 года судом предлагалось ООО «УК «Конструктив» представить имеющуюся документацию по монтажу комплекса слаботочной сети, ее модернизации.
Во исполнение определения суда ООО «УК «Конструктив» представило Проектную документацию «Монтаж системы видеонаблюдения Жилой комплекс по ул.Молодежной в г.Вологде. Корпус 2. Основной комплект рабочих чертежей 2020-СВН003».
Вместе с тем, указанная система видеонаблюдения, включающая в себя установку шкафа сопряжения и четырех камер, была предусмотрена Проектной документацией объекта капитального строительства «Жилой комплекс по ул.Молодежной в г.Вологде. Корпуса 1,2,3,4. Корпус 2».
Работы по монтажу указанной системы виденаблюдения выполнены ИП ФИО1 по заданию застройщика - ООО «ВСЗ» в соответствии с договором подряда № 76 объект «Жилой комплекс по ул.Молодежной в г.Вологде. Корпуса 1,2,3,4. Корпус 2» от 14.08.2020. Общая стоимость работ составила 15 962 руб.
После ввода дома в эксплуатацию указанная система видеонаблюдения с оборудованием была передана на обслуживание по акту приема-передачи ООО «УК «Конструктив» как общедомовое имущество собственников помещений МКД
Таким образом, указанная проектная документация не имеет отношения к Имуществу, переданному по Договору аренды, а указанное в ней оборудование, входящее в систему видеонаблюдения, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.
Иных доказательств создания «Комплекса слаботочной сети, являющейся неотделимым улучшением условий проживания собственников многоквартирного дома, для дальнейшего обеспечения работы системы видео и аудио домофонии, внутреннего и наружного видеонаблюдения дома и дворовых территорий, систем контроля удаленного доступа дверей, люков и запорных устройств, управления уличными шлагбаумами, с последующей эксплуатации и поддержанием сетей в работоспособном состоянии, ценой 240 000 руб.», являющегося предметом Договора аренды, в материалы дела ни истцом, ни ООО «УК «Конструктив» не представлено.
Договор о сотрудничестве при организации и эксплуатации внутренних слаботочных сетей на объектах «Жилой комплекс по ул.Молодежной в г.Вологде. Корпуса 1,2,3,4» и «Жилой дом № 8 по генплану в МКР «Южный» от 28.08.2020, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «ВСЗ», является «рамочным». Доказательств того, что в рамках указанного договора о сотрудничестве создавалось имущество, описанное в предмете Договора, в материалы дела не представлено.
Согласно отзыву и пояснениям ООО «ВСЗ» иное оборудование, помимо созданной системы видеонаблюдения в соответствии с договором подряда № 76 объект «Жилой комплекс по ул.Молодежной в г.Вологде. Корпуса 1,2,3,4. Корпус 2» не передавалось.
Таким образом, факт наличия реальных отношений по предоставлению Имущества в пользование в интересах собственником МКД также не подтвержден.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
ТСЖ не является стороной Договора, не принимало обязательства по Договору в порядке передачи договора (статья 392.3 ГК РФ).
Кроме того, суд констатирует, что истец и ООО «УК «Конструктив» как стороны Договора могут принимать взаимные обязательства по Договору, но не вправе возлагать на третье лицо - ТСЖ обязанность по возмещению Арендодателю полной стоимости комплекса слаботочной сети при смене формы управления (пункт 3.7 Договора аренды). При этом, согласно условий пунктов 3.4, 3.5 Договора аренды ООО «УК «Конструктив» такой обязанности не несет, а обязан только возвратить Имущество по окончании действия договора.
Ссылка ООО «УК «Конструктив» на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.03.2021 (Протокол
№ 1) по вопросу № 19 как основание для заключения Договора отклоняется судом ввиду следующего.
В соответствии с указанным протоколом собственниками принято решение: предоставить ООО «УК «Конструктив» право на заключение от имени собственников договоров на условиях солидарной ответственности собственников с провайдерами и контрагентами на размещение и использование слаботочных и иных сетей для обеспечения работоспособности инженерных сетей многоквартирного дома, систем видеонаблюдения, домофона, пожаротушения, передачи данных и других систем, необходимых для комфортного проживания собственников многоквартирного дома.
Исходя из буквального толкования данного решения собственниками дано согласие на заключение договоров на размещение и использование слаботочных и иных сетей.
Размещение (синонимы: расположение, расстановка, базирование) сетей предполагает монтаж системы с использованием общего имущества МКД; использование сетей (синонимы: разработка, применение, эксплуатация) предполагает пользование сетями в целях предоставления соответствующих услуг провайдерами и контрагентами.
Условия Договора, которые возлагают на собственников помещений в МКД дополнительные денежные обязательства, в том числе, по возмещению стоимости слаботочных и иных сетей, на рассмотрение общего собрания не выносились.
Таким образом, оснований полагать, что собственники вышеуказанным решением одобрили Договор и приняли на себя соответствующие денежные обязательства, не имеется.
Требование о взыскании арендной платы за период июнь – июль 2022 года находится за пределами начала осуществления ТСЖ функций по управлению общим имуществом МКД.
Требования о передаче имущества на баланс дома или Товарищества собственников жилья «Зори» не основаны на нормах права, не соответствуют способам защиты права, предусмотренным статьей 12 ГК РФ.
При таких обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.
В связи с отказом в удовлетворении иска, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
отказать индивидуальному предпринимателю Тихомирову Евгению Георгиевичу (ОГРНИП 320352500014225, ИНН 352509160730) в удовлетворении иска к Товариществу собственников жилья «Зори» (ОГРН 1223500007334, ИНН 3525480465) о взыскании 251 111 руб., о возложении обязанности передать имущество на баланс дома или Товарищества собственников жилья «Зори».
Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.В. Корепин