АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А17-8996/2023

13 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2025.

Постановление в полном объеме изготовлено 13.03.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Д.,

судей Камановой М.Н., Чиха А.Н.,

при участии от истца:

ФИО1 (паспорт), ФИО2 (по доверенности от 08.11.2024),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.06.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024

по делу № А17-8996/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о взыскании задолженности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,–

Управление Федеральной службы судебных приставов по Ивановской области

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

и

установил :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о взыскании 1 000 000 рублей, что составляет двойную сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 30.06.2023,а также 45 000 рублей судебных издержек на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Ивановской области (далее – УФССП), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Росреестр).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 17.06.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024, удовлетворил иск. Суды применили нормы права, регулирующие правоотношения сторон по заключению предварительного договора, и, в числе прочего, исходили из того, что наличие обременений в отношении спорного имущества препятствовало его распоряжению.

Не согласившись с данными судебными актами, ИП ФИО3 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и сводятся к несогласию с выводом судов первой и апелляционной инстанций в отношении наличия у ИП ФИО3 вины как у продавца недвижимости, выразившейся в несвоевременном совершении действий по снятию ограничений, установленных Службой судебных приставов Российской Федерации в отношении объекта недвижимости.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на необоснованность доводов кассационной жалобы. Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечил явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и заслушав представителей истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, ИП ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 30.06.2023, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 367,2 квадратного метра, наименование: административное здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных: 2, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер: 37:25:030108:35 (недвижимое имущество).

Здание принадлежит продавцу на праве собственности: запись регистрации от 31.10.2017 № 37:25:030108:35-37/001/2017-2.

По соглашению сторон стоимость Здания составляет 3 400 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 договора 500 000 рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, передача денежных средств подтверждается платёжным поручением о зачислении денежных средств на счёт продавца в банке АО «Тинькофф». Оставшиеся 2 900 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в день подписания основного договора купли-продажи.

Если договор не исполняется по вине покупателя, то задаток, переданный им по настоящему договору, ему не возвращается. Если за неисполнение договора ответственен продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если исполнение настоящего договора невозможно в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон, уплаченные суммы полностью возвращаются (пункт 4 договора).

На основании пункта 6 договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (основного договора), который будет заключён в последующем не позднее 30.07.2023.

Покупатель в соответствии с чеком по операции от 28.06.2023 № 43008461613 перечислил продавцу 500 000 рублей задатка.

Продавец 28.07.2023 обратился к покупателю с предложением о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В уведомлении от 01.08.2023 ИП ФИО1 сообщил ИП ФИО3 о невозможности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон и потребовал возврата задатка. Покупатель сослался на то, что на имущество, являющееся предметом предварительного договора, наложен запрет на совершение регистрационных действий, в то время как продавец не принял исчерпывающих мер, направленных на освобождение указанного объекта недвижимости от данного запрета.

В уведомлении от 01.08.2023 ИП ФИО3 указал, что в случае расторжения предварительного договора по инициативе покупателя сумму задатка возврату не подлежит, вина продавца в наличии ограничений на недвижимость отсутствует, при этом продавец снижать цену на объект либо иным образом изменять установленные сторонами условия договора не намерен.

Полагая, что ИП ФИО3 является ответственным за неисполнение условий предварительного договора и необоснованно уклоняется от возврата задатка, ИП ФИО1 обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Факт внесения предпринимателями сумм задатков подтверждается представленным в материалы дела чеком по операции и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В рассмотренном случае суду необходимо было установить обстоятельства, в связи с наличием которых контрагентами не был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанции оценили собранные по делу доказательства, в том числе переписку сторон, письма органов регистрации и принудительного исполнения, иное, и пришли к выводу о том, что на 30.07.2023 (дата заключения основного договора в соответствии с пунктом 6 предварительного договора) в отношении спорного недвижимого имущества был установлен запрет на совершение действий по регистрации прав.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 02.11.2016 № 306-ЭС16-4741 указал, что внесение в реестр (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество или сделок с ним, далее – ЕГРН) сведений об аресте имущества (запрете совершения сделок с имуществом) исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него.

Заключение договоров с имуществом, совершение сделок с которым запрещено, само по себе не относится к юридически значимым действиям по распоряжению таким имуществом, поскольку, как указал Верховный Суд Российской Федерации в указанном определении, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следствие, отметив, что поскольку, в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что отчуждение спорного здания и государственная регистрация такого отчуждения, при наличии установленного судом запрета, не может считаться правомерной.

По смыслу пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и разъяснений, изложенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» запрет на совершение в отношении имущества должника регистрационных действий относится к разновидности налагаемых судебным приставом-исполнителем запретов на распоряжение принадлежащим должнику имуществом. Правовая природа запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в запрете распоряжаться соответствующим имуществом.

Внесение в ЕГРН сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключён до наложения на него ареста (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 № 6343/08, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 № 304-ЭС15-4914).

Отмена запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества по существу аналогично снятию ареста, поскольку даёт возможность должнику распоряжаться этим имуществом (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2020 № 44-КГ20-16-К7).

В рассмотренном случае действие запрета на совершение регистрационных действий сохранялось вплоть до 09.08.2023, что подтверждается материалами проверки объекта недвижимости.

Таким образом, на дату, определенную сторонами как дата заключения основного договор купли-продажи недвижимого имущества, сделка не могла быть совершена.

В соответствии со сведениями из ЕГРН спорные ограничения в отношении недвижимого имущества сняты по состоянию на 14.08.2023, то есть указанные ограничения по состоянию на 30.07.2023 имели место быть, что, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, сделало невозможным заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, суды установили, что продавец обратился в Росреестр с заявлением о снятии ограничений только 02.08.2023, то есть за пределами сроков, установленных в предварительном договоре от 30.06.2023.

Заявитель жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг указанные фактические обстоятельства и не представил в материалы дела какие-либо объективные доказательства в подтверждение своих доводов, в том числе свидетельствующие об обжаловании ИП ФИО3 бездействий Росреестра и УФССП по снятию установленных запретов. Материалы дела и позиция заявителя жалобы свидетельствуют о том, что продавец достоверно знал о наличии в ЕГРН записи об ограничениях на спорное имущество, однако полагал достаточным наличия в своем распоряжении документов, свидетельствующих об отсутствии оснований для сохранения запрета, и не предпринял никаких активных действий для исключения спорной записи из реестра.

Вопреки утверждению ответчика, действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной спорных правоотношений, не имеют определяющего значения для рассмотрения конкретного спора, поскольку именно продавец недвижимости обязан был привести сведения в ЕГРН в соответствие с фактическими обстоятельствами, в том числе – решить вопрос о снятии запретов на совершение действий по регистрации. В свою очередь истец, как и иные участники хозяйственного оборота, обоснованно полагался на достоверность сведений, имеющихся в ЕГРН.

Перечисленные обстоятельства позволили судам первой и апелляционной инстанций прийти к верному выводу о наличии вины на стороне ИП ФИО3, выразившейся в несовершении действий по снятию заперта на регистрацию прав на отчуждаемое административное здание, а потому судебные акты о взыскании с ответчика в пользу истца 1 000 000 рублей в виде возврата двойной суммы задатка, а также 44 000 рублей расходов на оплату услуг представителя являются обоснованными.

Остальные доводы жалобы свидетельствует об иной, нежели у судов нижестоящих инстанций оценке установленных обстоятельств, однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.06.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по делу № А17-8996/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Д. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова

А.Н. Чих