АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону «25» июля 2023 года Дело № А53-13721/2023

Резолютивная часть решения объявлена «18» июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен «25» июля 2023 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной

ответственностью «Агроинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Ростовской области о признании незаконным решения от 28.02.2023, об обязании заключить договор,

при участии:

от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 19.07.2022); от заинтересованного лица – представитель ФИО3 (доверенность от

25.07.2022),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агроинвест» (далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также – территориальное управление) о признании незаконным решения от 28.02.2023, об обязании заключить договор.

В судебном заседании представитель общества требования поддержал, заявил ходатайство об отнесении на заявителя судебных расходов за проведение экспертизы и по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании 18.07.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 18.07.2023 до 14 часов 15 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, проведенного на основании распоряжения ТУ

Росимущества в Ростовской области от 26.10.2020 № 61-1923-р (протокол рассмотрения заявок от 18 ноября 2020 года № 2/35) между территориальным управлением и обществом заключен договор от 01.12.2020 года № 46/20 аренды имущества, составляющего государственного казну Российской Федерации, расположенного по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Курская, 8.

Во исполнение условий договора по акту от 01.12.2020 обществу передано в аренду находящееся в государственной собственности Российской Федерации недвижимое имущество: сооружение «учебный автодром» с кадастровым номером 61:44:0051101:758 общей площадью 19661,6 кв. м, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1. договора).

Срок аренды установлен 20 лет с 01.12.2020 по 30.11.2040 (пункт 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

С момента заключения договора и принятия имущества общество использует его по целевому назначению, производит арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.

8 февраля 2023 года общество обратилось в ТУ Росимущества в Ростовской области с заявлением (входящий № 61-1808) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность сооружения с кадастровым номером 61:44:0051101:758 и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37, расположенных по адресу: <...>, с оплатой приобретенного имущества одновременно по цене 43 267 314 руб.

Стоимость выкупаемого имущества и земельного участка определены на основании отчета от 12 декабря 2022 года № 99/22 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного по заказу общества ООО «Оценка Оптима» и получившего положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 31 января 2023 года № 39/01-23.

К заявлению обществом приложены следующие документы: договор от 01.12.2020 № 46/20 аренды федерального имущества, составляющего казну Российской Федерации; выписка из ЕГРН на сооружение от 16.01.2023; выписка из ЕГРН на земельный участок от 09.12.2022; выписка из ЕГРЮЛ от 08.02.2023 в отношении ООО «Агроинвест»; выписка из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 08.02.2023 в отношении ООО «Агроинвест»; отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.12.2022 № 99/22; экспертное заключение (положительное) от 31.01.2023 № 39/01-23.

Письмом ТУ Росимущества в РО от 28 февраля 2023 года № 61-ДШ-10/2262 в приобретении имущества в собственность обществу отказано.

Отказ основан на том, что в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в РО от 15.07.2022 № 61-252-р федеральное имущество – сооружение (учебный автодром) с кадастровым номером 61:44:0051101:758, расположенное по адресу: <...>, передано в оперативное управление федеральному государственному бюджетному учреждению «Дирекция по обеспечению деятельности Федерального агентства по управлению государственным имуществом» (ФГБУ «ДОД Росимущества»). В связи с чем у ТУ Росимущества в РО отсутствуют полномочия по приватизации (отчуждению) вышеуказанного имущества в рамках преимущественного права.

Общество, полагая отказ территориального управления необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Территориальное управление против удовлетворения заявленного требования возражает, указывает, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по

своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, иного федерального имущества, расположенного на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном Положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим Положением.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Оценивая решение территориального управления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, выраженное в письме от 28.02.2023, на предмет соответствия его законодательству, суд исходит из следующего.

До 01.03.2015 порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировался ст.ст. 33-36 ЗК РФ, после это даты он регламентируется ст.ст. 39.14, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

С учетом этого в данном деле так же подлежат учету общие правовые позиции и подходы к предоставлению в собственность или аренду земельного участка собственнику находящихся на них объектов недвижимости для их эксплуатации, высказанные ВАС РФ и ВС РФ до 01.03.2015.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае,

предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего указанным выше критериям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска» указано следующее.

Введение для некоторых категорий субъектов предпринимательской деятельности (субъектов малого и среднего предпринимательства) упрощённого порядка приватизации публичного имущества преследует конституционно значимые цели: стимулирует свободу предпринимательства, способствует развитию конкуренции, становлению и развитию рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора, гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, успешной реализации принципов социального государства на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в итоге способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (пункт 3 постановления от 20.12.2010 № 22- П).

В целях соблюдения баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру

поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 18 Закона № 209- ФЗ). Между тем, доказательства включения спорного помещения в такой перечень до издания Закона № 159-ФЗ, не представлено.

Таким образом, изложенный в отзыве заинтересованного лица довод об исключительном праве собственника федерального имущества принимать или не принимать решение о его отчуждении, является в данном случае необоснованным.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что, исходя из части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чьё право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно представленным в материалы дела сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 08.02.2023 № ЮЭ9965-23-19391759, общество с 10 октября 2020 года включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие».

Недвижимое имущество с кадастровым номером с кадастровым номером 61:44:0051101:758, расположенное по адресу: <...>, передано обществу в аренду на основании договора № 46/20 от 01.12.2020 по акту от 01.12.2020 (приложение № 3 к договору аренды), то есть находится во владении и пользовании общества более двух лет на момент обращения с заявлением о выкупе.

Сведения о включении спорного недвижимого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства отсутствуют.

Задолженность по оплате арендной платы за пользование арендованным имуществом отсутствует.

Следовательно, общество вправе требовать реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и заключения с ним договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности сооружения с кадастровым номером с кадастровым номером 61:44:0051101:758.

Заинтересованным лицом не представлено данных, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении заявителем обязательств из договора аренды государственного имущества, в том числе нарушения порядка и срока внесения арендной платы, нецелевого использования имущества и земельного участка.

В оспариваемом отказе территориальное управление указало, что в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в РО от 15.07.2022 № 61-252-р указанное федеральное имущество – сооружение (учебный автодром) с кадастровым номером 61:44:0051101:758, расположенное по адресу: <...>, передано в оперативное управление ФГБУ «ДОД Росимущества», что в силу п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ исключает возможность применения преимущественного права арендатора на его приобретение, в порядке, установленном данным Федеральным законом.

С данным утверждением суд не может согласиться ввиду следующего.

Пункт 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает, что действие закона не распространяется на имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 6 октября 2022 года по делу № А53-24180/2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2023 года, удовлетворены требования общества о признании незаконным распоряжения ТУ Росимущества в РО от 15.07.2022 № 61-252-р о закреплении федерального имущества на праве оперативного управления и о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права оперативного управления ФГБУ «ДОД Росимущества» недвижимым имуществом - сооружения (учебный автодром) с кадастровым номер 61:44:0051101:758, расположенного по адресу: <...>.

Решение Арбитражного суда к моменту подачи обществом заявления от 08.02.2023 исполнено, в ЕГРН запись о праве оперативного управления ФГБУ «ДОД Росимущества» на спорное недвижимое имущество погашена.

Таким образом, основание для отказа арендатору в использовании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствует.

Порядок реализации преимущественного права арендатора и заключения договора купли-продажи арендуемого имущества при принятии решения о его продаже предусмотрен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2 ст. 4).

Согласно статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ, оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу пункта 1 части 2 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ), его действие распространяется на приватизацию (отчуждение) находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Частью первой статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество,

земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом (часть 5 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ).

Следовательно, отчуждение находящегося в государственной собственности недвижимого имущества осуществляется одновременно с продажей земельного участка, занятого такой недвижимостью и предназначенного для её эксплуатации.

Таким образом, наряду с приватизацией арендуемого сооружения с кадастровым номером 61:44:0051101:758 общество вправе требовать передачу ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37, на котором данное сооружение расположено.

Поскольку территориальным управлением не доказана законность оспариваемого решения, не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения об отказе в заключении без проведения торгов договора купли-продажи сооружения и земельного участка, установив, что решение территориального управления, выраженное в письме от 28.02.2023 № 61-ДШ-10/2262, не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд считает необходимым удовлетворить требования общества.

В отношении требования об установлении выкупной цены отчуждаемого недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации, суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 за 2018 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Исходя из положений, закрепленных в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, цена недвижимого имущества при его отчуждении субъекту малого предпринимательства устанавливается в размере его рыночной стоимости, определённой независимым

оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

По смыслу ст. 4 и 9 Федерального закона № 159-ФЗ проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в случае получения заявления арендатора о приобретении недвижимого имущества возлагается на заинтересованное лицо.

Территориальное управление данную обязанность не исполнило, оценку рыночной стоимости спорного имущества не произвело, доказательств обратному в материалы дела не представлено.

Обществом при подаче заявления о выкупе арендуемого имущества, наряду с другими документами, представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.12.2022 № 99/22, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Оптима», экспертное заключение (положительное) от 31.01.2023 № 39/01-23 СРО «Ассоциация межрегиональный союз оценщиков».

Согласно заключению об оценке № 99/22 рыночная цена недвижимого имущества составляет 43 267 314 руб., в том числе: 16 963 626 руб. – стоимость сооружения, 26 303 688 руб. – стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С учетом предмета спора, затрагивающего публичные отношения по распоряжению государственным имуществом, отсутствие прямых возражений со стороны заинтересованного лица в отношении представленных заявителем доказательств размера рыночной стоимости имущества, не исключает необходимость исследования данного вопроса с использованием иных средств доказывания и проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для рассматриваемого спора.

Определением суда от 1 июня 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость сооружения (учебный автодром) с кадастровым номером 61:44:0051101:758 площадью 19661,6 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37 площадью 21821 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 08.02.2023.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 60-А от 05.07.2023.

В результате проведенного исследования по поставленному вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость оцениваемых объектов по состоянию на 08.02.2023 составляет: 43 610 510,0 руб. (сорок три миллиона шестьсот десять тысяч пятьсот десять рублей), в том числе: рыночная стоимость сооружения (учебный автодром) с кадастровым номером 61:44:0051101:758 площадью 19661,6 кв. м. – 17 022 782,0 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37 площадью 21821 кв. м. – 26 587 728,0 руб.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной

экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение экспертов принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предварительно установив, что заявителем при обращении с заявлением был предоставлен полный пакет документов, что территориальным управлением не оспаривается, суд возлагает на территориальное управление обязанность в течение четырнадцати дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества проект договора купли-продажи сооружения с кадастровым номером 61:44:0051101:758 по цене 17 022 782,0 рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37 по цене 26 587 728,0 рублей с условием об оплате приобретенного имущества единовременно.

Разрешение в рамках настоящего дела вопроса о заключении договора купли-продажи является адекватным способом восстановления прав заявителя, позволит обществу сократить расходы на выплату арендной платы, которые он понесет в случае заключения договора во внесудебном порядке по окончании настоящего спора.

Данный правовой подход соответствует правоприменительной практике арбитражных судов (определение Верховного суда РФ от 3 июня 2021 г. № 307-ЭС21- 10334 по делу № А56-113147/2017, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2022 года по делу № А63-4418/2021).

Обществом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в сумме 9000 рублей (платежное поручение № 15 от 10.04.2023), а также понесены расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей (платежное поручение № 22 от 25.05.2023).

Ходатайство общества об отнесении на него указанных судебных расходов подлежит удовлетворению.

При этом излишне уплаченная им государственная пошлина в сумме 6000 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные требования.

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Агроинвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность сооружения с кадастровым номером 61:44:0051101:758 и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37, расположенных по адресу: <...>, выраженное в письме от 28.02.2023 № 61-ДШ-10/2262.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение четырнадцати дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) проект договора купли-продажи сооружения с кадастровым номером 61:44:0051101:758 по цене 17 022 782,0 рублей и

земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:37 по цене 26 587 728,0 рублей с условием об оплате приобретённого имущества единовременно.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агроинвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета 6 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 15 от 10.04.2023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 03.03.2023 6:17:00

Кому выдана Прокопчук Светлана Павловна