Решение по делу № А11-4695/2024 от 28.11.2025.

г. Владимир Дело № А11-4695/2024

"28" ноября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18.11.2025. Решение в полном объеме изготовлено 28.11.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пужаловым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Владимир; ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ариороса", <...>,

об урегулировании разногласий по договору,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 28.01.2025 сроком действия до 31.12.2025; диплом),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.02.2025 № 26-08/191 сроком действия по 31.12.2025; диплом),

от третьего лица: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора),

установил.

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском (с учетом уточнения от 10.12.2024) к ответчику, Управлению муниципальным имуществом города Владимира (далее – УМИ г. Владимира), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального нежилого помещения площадью 84,1 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:5623, а также 48/115 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:3992, расположенных по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"1.2. Объект приватизации продается за 5 503 953 (пять миллионов пятьсот три тысячи девятьсот пятьдесят три) рубля 69 копеек (без учета НДС).

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета № 4215/2247/01 от 07.07.2023 ООО "Ариороса".

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет оплаты объекта приватизации, составляет 2 837 120 (два миллиона восемьсот тридцать семь тысяч сто двадцать) рублей.

С учетом зачета стоимость выкупаемого объекта составляет 2 666 833 (два миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать три) рубля 69 копеек.

Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.".

Определением арбитражного суда от 10.12.2024 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ариороса", г. Волгоград (далее - ООО "Ариороса").

Ответчик просил суд отказать в удовлетворении иска, изложив свои доводы в отзыве на иск от 30.07.2024 и дополнении к отзыву от 28.01.2025 № 36.

Истец заявлением от 25.09.2025, уточняя исковые требования, просил суд:

- Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения площадью 84,1 кв.м., кадастровый номер 33:22:032104:5623, а именно: помещения № 1-9 (бывшая квартира № 112), помещения № 2, 4, 9 (бывшая квартира № 109) по плану первого этажа здания, а также 48/115 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв.м., кадастровый номер 33:22:032104:3992, расположенных по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Объект приватизации продается за 4 156 667 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). Цена объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «КОМПАНИЯ ОЦЕНКИ И ПРАВА» от 14.07.2025 № 2025/562. В счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 623 538 руб. С учетом зачета стоимость выкупаемого объекта составляет 2 533 129 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.»

- Взыскать Управления муниципального имущества г. Владимира, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

- Взыскать с Управления муниципального имущества г. Владимира, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, расходы на оказание юридической помощи в размере 436 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Таким образом, заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Определением арбитражного суда от 10.04.2025 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Компания оценки и права" (600000, <...>), эксперту ФИО4.

Определением арбитражного суда от 25.07.2025 в связи с поступлением 17.07.2025 в материалы дела заключения эксперта от 17.07.2025 № 129 на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновлено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

20.04.2021 между УМИ г. Владимира (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 6747 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 84,1 кв.м (кадастровый номер 33:22:032104:5623), а именно: помещения № 1-9 (бывшая квартира №112), помещения №1,5 (бывшая квартира №109) по плану первого этажа здания. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью и передается арендатору для размещения салона красоты. Общая площадь всего здания составляет 7780,9 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача нежилого помещения осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами договора. После подписания акта приема-передачи арендатор получает право пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением. С этого же момента на арендатора переходит риск случайной гибели или случайного повреждения полученного им в аренду имущества и арендатор несет все расходы по поддержанию имущества в надлежащем порядке.

Срок действия договора установлен с 20.04.2021 по 19.04.2026 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора расчет арендной платы производится по «Методике расчёта арендной платы за нежилые помещения», утвержденной решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 № 170. На момент заключения договора расчетная сумма годовой арендной платы на 2021 год составляет 173 040 руб. 28 коп. (без учета НДС), квартальной арендной платы – 43 260 руб. 07 коп. (без учета НДС).

Оплата производится арендатором ежеквартально, за каждый расчётный квартал не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала. Годовая арендная плата включает плату за пользование нежилым помещением, указанным в пункте 1.1 договора, и местами общего пользования площадью 4,8 кв.м (в помещениях № 2, 4, 9 (бывшая квартира №109) по плану первого этажа). Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в налоговый орган по месту регистрации арендатора как налогового агента.

По акту от 20.04.2021 имущество передано арендатору.

19.05 2023 года ИП ФИО1 подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также предложено согласовать условие о том, что стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта), произведенных ею, подлежит зачету в счет оплаты объекта приватизации и составляет 2 837 120 руб.

Согласно постановлению администрации города Владимира от 11.08.2023№3608 решено:

1. Приватизировать следующие объекты, расположенные по адресу: <...>, арендуемые ИП ФИО1:

- нежилое помещение, общей площадью 84,1 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:5623;

- 48/115 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:3992 (далее - объект приватизации).

2. Установить:

2.1. Цену продажи объекта приватизации в размере 5 503 953,69 руб. (Пять миллионов пятьсот три тысячи девятьсот пятьдесят три рубля 69 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость).

2.2. Порядок оплаты объекта приватизации - в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания договора купли-продажи ежемесячно равными долями не позднее десятого числа каждого месяца.

3. Предусмотреть преимущественное право ИП ФИО1 на приобретение объекта приватизации.

4. Управлению муниципальным имуществом г.Владимира в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления:

4.1. Направить арендатору копию данного постановления, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Как указал истец, 21.08.2023 года ИП ФИО1 получен от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения (письмо от 18.08.2023 № 26-08/1330) с указанием рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «Ариороса» от 07.07.2023 № 4215/2214/01, равной 5 503 953 руб. 69 коп. (пункт 1.2 проекта договора купли-продажи).

21.09.2023 истец направил в УМИ г. Владимира протокол разногласий, где просил зачесть неотделимые улучшения в размере 2 100 000 руб. при выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик письмом от 23.10.2023 отказал истцу в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи, в связи с тем, что согласно п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Процедура согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда установлена порядком согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение (приложение № 4 к Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, являющейся приложением № 1 к Положению о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владимира, утвержденному решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 № 170).

Истец, не согласившись с предложенным ответчиком размером выкупной стоимости имущества, обратился в суд с указанным иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон 159-ФЗ), пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Разногласия у сторон возникли в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном данным законом.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более трех лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности по оплате не имеет.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ ("Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - законом N 135- ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 6 и 13 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из представленного ответчиком отчета ООО «Ариороса» от 07.07.2023 № 4215/2247/01 следует, что рыночная стоимость спорного имущества без учета НДС составляет 5 503 953 руб. 69 коп.

С целью устранения конкуренции экспертиз судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта ООО «Компания оценки и права» от 14.07.2025 № 2025/562 следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества без учета НДС составляет 4 156 667 руб.

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 65, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Компания оценки и права» от 14.07.2025 №2025/562 в размере 4 156 667 руб. без НДС.

При установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества суд руководствовался результатами судебной экспертизы, проведенной в рамках данного спора для устранения конкуренции экспертиз, представленных сторонами.

Таким образом, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в части урегулирования разногласий по определению выкупной цены объекта муниципального имущества, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Объект купли-продажи продается за 4 156 667 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации».

Требование истца об урегулирования разногласий по возмещению арендодателем стоимости неотделимых улучшений не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, неотделимые улучшения нежилого помещения, площадью 84,1 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:5623, а также 48/115 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:032104:3992, расположенных по адресу: <...> были проведены истцом в период владения и пользования указанным помещением на основании договора аренды от 20.04.2021 № 6747.

В качестве доказательств стоимости неотделимых улучшений истцом

представлены договор подряда от 09.09.2021 №03-09/21, локальная смета расчетов о стоимости выполненных работ и затрат.

Как указал истец, 21.12.2021, 15.03.2022 в целях получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, он обратился в Управление архитектуры и строительства.

Заявлением от 30.09.2021 истец просил согласовать обустройство отдельных входов в арендованных муниципальных нежилых помещениях по адресу: <...> и кв. 112.

УМИ г. Владимира рассмотрело обращение истца и сообщило, что не возражает против обустройства отдельного входа в нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> в установленном порядке за собственные средства без возмещения затрат.

Для согласования вышеуказанных работ необходимо обратиться в управление архитектуры и строительства администрации города Владимира для оформления разрешительных документов в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами.

Истец полагает, что переустройство и перепланировка арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен по согласованию с арендодателем.

Истец считает, что переустройство и перепланировка была произведена с согласия арендодателя.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу названных норм права стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. При этом получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но и объема и стоимости работ.

Процедура согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда установлена Порядком согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение (приложение № 4 к Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, являющейся приложением № 1 к Положению о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владимира, утвержденному решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 № 170).

В соответствии с п.п.2.1-2.3 Порядка для оформления проведения капитального ремонта арендатор должен обратиться в Управление муниципальным имуществом г. Владимира (к арендодателю) и составить совместно с представителями арендодателя и балансодержателя дефектную ведомость на арендуемое нежилое помещение либо представить техническое заключение специализированной организации по результатам обследования объекта аренды. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель арендодателя и эксплуатирующей организации.

По результатам рассмотрения заявления арендатора комиссия принимает решение с предоставлении (отказе в предоставлении) арендатору права на проведение капитального ремонта.

При принятии комиссией положительного решения арендатор обязан представить на согласование в Управление муниципальным имуществом г. Владимира:

- проектную документацию и смету на проведение ремонта, согласованные с балансодержателем объекта аренды и прошедшие экспертизу;

- план-график проведения работ.

Согласно п.3.1 Порядка для подтверждения произведенных затрат арендатор не позднее 10 дней с даты окончания работ представляет в Управление муниципальным имуществом г. Владимира:

- справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), акты сдачи-приемки выполненных работ (форма КС-2), подписанные балансодержателем объекта аренды;

- копии договоров подряда, заверенных надлежащим образом;

- копии платежных документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы, с отметкой банка;

- проектно-сметную документацию, разработанную на основании технической: обследования объекта нежилого фонда и уточненную после подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;

- акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданный органом охраны объектов культурного наследия (для нежилых помещений (зданий), являющихся объектами культурного наследия).

Согласно п.3.4 Порядка затраты на текущий ремонт, косметический ремонт, отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.

Следовательно, с заявлением о согласовании капитального ремонта арендатор должен обращаться до его проведения с предоставлением документов, подтверждающих необходимость его проведения, а именно дефектную ведомость или техническое заключение специализированной организации по результатам обследования объекта аренды, проведенного с участием представителя УМИ г. Владимира.

В соответствии с Порядком принятие решений о предоставлении арендатору права на проведение капитального ремонта, об установлении величины арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта Кр = 0,1, а также о возмещении затрат арендатора на проведенный капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения арендуемого объекта относится к полномочиям Комиссии по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат. Согласно постановлению администрации города Владимира от 13.09.2011 №2326 «О комиссии по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на их проведение» утверждено Положение о комиссии по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на их проведение согласно приложению 1, а также создана комиссия по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на их проведение, и утвержден ее состав согласно приложению 2.

Решение Комиссии о предоставлении арендатору (истцу) права на проведение работ по неотделимым улучшениям арендуемых помещений и возмещении соответствующих затрат (п.2.2,3.2 Порядка) не принималось.

Из содержания ст.616 Гражданского кодекса РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенным между УМИ г. Владимира и ИП ФИО1 договором аренды от 20.04.2021 № 6747 необходимость и срок проведения ремонта арендуемого нежилого помещения не установлен. Иные надлежащие доказательств, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта, не предоставлены. Акт приема-передачи к данному договору, указывающий на удовлетворительное состояние помещения, подписаны истцом без замечаний.

В нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что ИП ФИО1 обращалась в УМИ г. Владимира с требованием произвести капитальный ремонт нежилого помещения, а также доказательства, позволяющие отнести проведенные работы именно к капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения.

Все ремонтные работы произведены истцом по своей инициативе и без согласования с ответчиком.

Письмом от 18.10.2021 26-08/1945 УМИ г. Владимира согласовало ИП ФИО1 обустройство отдельного входа в арендуемое нежилое помещение по указанному адресу за счет собственных средств без возмещения затрат.

Проанализировав представленные истцом в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что истцом при выполнении работ по неотделимым улучшениям не исполнены обязательства, предусмотренные законом, а именно не получено согласие собственника помещений на улучшение арендованного имущества, не согласован объем работ и стоимость неотделимых улучшений, последующее одобрение произведенных неотделимых улучшений в заявленном истцом объеме Управлением также не производилось.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части 1 623 538 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 руб., расходов на оказание юридической помощи (расходов на оплату услуг представителя) в размере 436 000 руб.

Ответчик в возражениях на заявление о взыскании судебных расходов указывает на то, что заявленные требования является необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

УМИ г. Владимира полагает, что истцом не доказаны разумность пределов судебных расходов, объем и сложность выполненной представителем работы, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, заявляет о чрезмерности заявленных требований.

В подтверждение понесенных расходов на проведение экспертизы истцом представлено платежное поручение от 18.04.2025 № 80 на сумму 70 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу.

Определением суда от 10.04.2025 по делу назначалась судебная экспертиза.

17.07.2025 в Арбитражный суд Владимирской области поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права» № 2025/562.

Согласно письму общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права» от 17.07.2025 № 253 стоимость экспертизы составила 70 000 руб.

ИП ФИО1 в счет оплаты расходов на проведение экспертизы перечислило на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в сумме 70 000 руб. (платежное поручение от 18.04.2025 № 80).

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела назначалась судебная экспертиза, экспертиза проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права», экспертное заключение представлено в материалы дела.

Факт использования в качестве доказательства по делу проведения судебной экспертизы подтверждается: определением о назначении судебной экспертизы, экспертным заключением, решением суда. Экспертное заключение принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, использовано судом при оценке правомерности позиций ИП ФИО1

Факт несения заявителем расходов подтверждается платежным поручением от 18.04.2025 № 80.

На основании изложенного с УМИ г. Владимир в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в сумме 70 000 руб.

В подтверждение расходов, понесенных в связи с оплатой услуг представителя, заявителем в материалы дела представлены копии следующих документов:

- договор от 30.04.2024 № 1, заключенный между ИП ФИО1 (заказчик) и ФИО5 (исполнитель) на оказание юридических консультационных услуг;

- договор от 30.04.2024 № 2, заключенный между ФИО5 (заказчик) и адвокатским кабинетом ФИО2 (исполнитель) на подготовку документов и представление интересов в суде;

- акт выполненных работ № 1 к договору № 1 от 22.09.2025;

- акт выполненных работ № 1 к договору № 2 от 22.09.2025.

30.042024 между ИП ФИО1 (заказчик) и ФИО5 (исполнитель) заключен договор на оказание юридических услуг № 1, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать юридические консультационные услуги, направленные на предоставление рекомендаций по арбитражному делу. Для подготовки документов и представления интересов заказчика в Арбитражном суде Владимирской области исполнитель привлекает третье лицо. Заказчик обязуется оплатить эти услуги в порядке и сроки, которые предусмотрены договором.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора стоимость оказываемой услуги оформляется соглашением. Все расходы, связанные с исполнением договора (госпошлины, почтовые расходы, расходы на проведение экспертиз, услуги привлеченного третьего лица) несет заказчик. В случае, если при исполнении поручений заказчика исполнителю или третьему лицу придется нести расходы, заказчик обязуется их оплачивать на основании счета и с приложением чеков, счетов, платежных поручений и иных платежных документов.

30.04.2024 между ФИО5 (заказчик) и адвокатским кабинетом ФИО2 (исполнитель) заключен договор на оказание юридических услуг № 2, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика, выступающего одновременно исполнителем по договору № 1 между ИП ФИО1 и ФИО5 (далее - основной договор), оказать услуги, включающие подготовку документов и представление интересов в суде.

Согласно пункту 1.2 договора исполнитель привлекается заказчиком в качестве третьего лица в соответствии с п. 1.1 и п. 2.3.2 основного договора.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость оказываемой услуги определяется в соответствии с актом выполненных работ к договору.

Согласно акту от 22.09.2025 исполнителем проведена следующая работа:

- выработка позиции по арбитражному делу - 30 000 руб.;

- составление, подготовка, подача и направление копии искового заявления ответчику - 70 000 руб.;

- участие с целью представления интересов в десяти судебных заседаниях:

1) 01.08.2024 (очно) - 25 000 руб.;

2) 03.10.2024 (очно) - 25 000 руб.;

3) 29.10.2024 (очно) - 25 000 руб.;

4) 10.12.2024 (очно) - 25 000 руб.;

5) 30.01.2025 (очно) - 25 000 руб.;

6) 13.02.2025 (очно) - 25 000 руб.;

7) 27.02.2025 (очно) - 25 000 руб.;

8) 13.03.2025 (онлайн) - 12 000 руб.,

9) 20.03.2025 (онлайн) - 12 000 руб.,

10) 27.03.2025 (онлайн) - 12 000 руб.,

11) 25.09.2025 (очно) - 25 000 руб.;

- подготовка ходатайства о назначении экспертизы - 45 000 руб.;

- подготовка и направление запросов в экспертные учреждения - 25 000 руб.;

- уточнение исковых требований - 30 000 руб.

В акте указано, что вознаграждение исполнителя в размере 436 000 руб. выплачено заказчиком и получено исполнителем в момент подписания настоящего акта.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1) указано, что по смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу пункта 10 Постановления № 1 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Кодекса). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 Кодекса) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления № 1).

Обязанность доказывания понесенных судебных издержек в силу статьи 65 АПК РФ возлагается на лицо, заявляющее об их взыскании.

Таким образом, лицо, требующее возмещения расходов на оплату юридических услуг, обязано доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность и неразумность.

Факт оплаты услуг, и, соответственно, несение расходов, подтверждается договорами, актами, участием представителя ФИО2 в судебных заседаниях, подготовкой им письменных документов.

В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 №454-О реализация судом предоставленного частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, с учетом необходимости создания судом условий, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, а также то, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов.

Арбитражный суд, оценив и проанализировав представленные документы, предмет спора, размер заявленных требований, объем выполненной представителем работы, количество письменных документов, составленных представителем истца, продолжительность рассмотрения дела, считает, что разумными и обоснованными являются расходы в сумме 110 000 руб. (составление, подготовка, подача и направление копии искового заявления ответчику - 10 000 руб.; участие в судебных заседаниях - 85 000 руб. (из них: участие в 7 очных судебных заседаниях -70 000 руб.; участие в 3 онлайн судебных заседаниях – 15 000 руб.); подготовка письменных ходатайств – 15 000 руб.).

В целях обеспечения баланса интересов сторон реализуется обязанность суда по пресечению неразумных, а значит противоречащих публичному порядку Российской Федерации условных вознаграждений представителя в судебном процессе, обусловленных исключительно исходом судебного разбирательства в пользу доверителя без подтверждения разумности таких расходов на основе критериев фактического оказания поверенным предусмотренных договором судебных юридических услуг, степени участия представителя в формировании правовой позиции стороны, в пользу которой состоялись судебные акты по делу, соответствия общей суммы вознаграждения рыночным ставкам оплаты услуг субъектов аналогичного рейтингового уровня и т.д.

Все перечисленные обстоятельства подлежат оценке в совокупности с тем, чтобы, с одной стороны, защитить право выигравшей стороны на справедливую компенсацию понесенных в связи с рассмотрением дела затрат, с другой стороны, не допустить необоснованного ущемления интересов проигравшей стороны и использования института возмещения судебных расходов в качестве средства обогащения выигравшей стороны.

Определяя размер судебных расходов – 110 000 руб., суд принимает во внимание категорию дела, степень сложности данного дела, объем фактически оказанных услуг (подготовка и подача отзывов, ходатайств и иных процессуальных документов, участие представителя в судебных заседаниях в Арбитражном суде Владимирской области (01.08.2024, 03.10.2024, 29.10.2024, 10.12.2024, 30.01.2025, 27.02.2025, 13.03.2025, 20.03.2025, 27.03.2025, 25.09.2025), сложившуюся в регионе (Владимирской области) стоимость юридических услуг, исходя из правоприменительной практики, пришел к выводу о том, что заявленная истцом к возмещению сумма расходов на оплату услуг представителя не соответствует объему фактически оказанных юридических услуг, превышает среднюю рыночную стоимость представления интересов в арбитражном суде в регионе при рассмотрении дела. Суд руководствуется принципом разумности и соразмерности, соблюдая баланс между правами лиц; причины, по которым рассмотрение дела откладывалось, в том числе проведение по делу судебной экспертизы; количество составленных и представленных в суд представителем истца письменных документов; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов представитель.

Суд также учитывает, что в судебном заседании 13.02.2025 представитель истца участия не принимал.

Стоимость консультационных услуг, выработка правовой позиции возмещению не подлежат, поскольку данные услуги относятся к цене услуг, оказанных на досудебной стадии, по смыслу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относятся к судебным издержкам, не связаны с рассмотрением дела в арбитражном суде. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда РФ от 16.08.2016 №305-КГ15-1894 по делу № А40-14818/2014, услуги по правовому анализу документов, консультированию, подготовке процессуальных документов являются досудебными расходами, связанными с оплатой правовой помощи и не подпадающими под перечень судебных издержек, содержащийся в статье 106 АПК РФ.

Доказательств того, что расходы в сумме 110 000 руб. носят неразумный (чрезмерный) характер, материалы дела не содержат.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 110 000 руб.

В остальной части заявление о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежит.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Согласно абзацу второму пункта 21 Постановления № 1 правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав.

В настоящем деле заявлен иск неимущественного характера. Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен частично. Однако, несмотря на его частичное удовлетворение, правило распределения расходов пропорционально размеру удовлетворенных требований, предусмотренное абзацем вторым части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае применению не подлежит.

В связи с изложенным расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика в пользу истца в полном размере.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения площадью 84,1 кв.м., кадастровый номер 33:22:032104:5623, а именно: помещения № 1-9 (бывшая квартира № 112), помещения № 1,5 (бывшая квартира № 109) по плану первого этажа здания, а также 48/115 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв.м., кадастровый номер 33:22:032104:3992, а именно: помещения №2,4,9 (бывшая квартира № 109) по плану первого этажа здания, расположенных по адресу: <...>, изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Объект приватизации продается за 4 156 667,00 руб. (Четыре миллиона сто пятьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Цена Объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «КОМПАНИЯ ОЦЕНКИ И ПРАВА» от 14.07.2025 № 2025/562.

2. В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Управления муниципальным имуществом <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 рублей, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 110 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.

4. В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании судебных расходов в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Ю. Кочешкова