ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
12 мая 2025 года
Дело №А56-87712/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Изотовой С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 25.07.2024),
от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2164/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2024 по делу № А56-87712/2024 (судья Корчагина Н.И.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местному отделению Всероссийского общества автомобилистов
3-е лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга
о расторжении договора аренды,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местному отделению Всероссийского общества автомобилистов (далее – Организация) о расторжении договора аренды № 07/ЗК-03699 от 26.08.2005 (далее – Договор).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ).
Решением суда от 18.12.2024 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило; в отзыве на апелляционную жалобу поддержало правовую позицию истца.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Организации возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить решение от 18.12.2024 без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Договора, заключенного с Комитетом (арендодатель), Организация (арендатор) занимает земельный участок площадью 22 028 кв.м, кадастровый номер 78:11:0612401:1020, по адресу: Санкт-Петербург, ФИО3 переулок, участок 6 (у дома 84, лит. З).
Срок действия Договора установлен до 22.12.2026.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлен под гаражную автостоянку. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя.
Согласно пункту 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.
В ходе обследования земельного участка, проведенного ККИ 22.09.2023, установлено, что в границах участка расположены, в том числе, части металлических и бетонных гаражей-боксов, павильонов, строений, сооружений и конструкций вспомогательного назначения, используемых под складские и производственные цели, а также для оказания автосервисных услуг; выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования земельного участка. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 22.09.2023 (с фотоматериалами).
На основании пункта 6.3.1 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.
Комитет направил в адрес Организации претензию № ПР-16843/24-0-0 от 17.04.2024 с предложением расторгнуть Договор по соглашению сторон.
При повторном обследовании участка, проведенном 11.06.2024, ККИ установил, что ранее выявленные нарушения условий Договора Организация не устранила, о чем составлен акт обследования от 11.06.2024 (с приложениями).
Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору, а именно нарушил пункты 1.2, 4.3.1 Договора в части целевого использования арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Договором в пунктах 6.3.1 - 6.3.7 предусмотрены основания расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя при допущенных арендатором нарушениях, признаваемых сторонами существенными.
К таким нарушениям, выявление которых предоставляет арендодателю право потребовать в судебном порядке расторжения Договора, пунктом 6.3.1 Договора отнесено, в частности, нарушение арендатором пункта 1.2 Договора, выразившееся в использовании арендованного участка под цели, не предусмотренные названным пунктом.
По смыслу приведенных норм и условий Договора расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушения, указанные Комитетом в качестве основания для расторжения Договора, Организацией устранены.
Как видно из материалов дела, суд первой инстанции определением от 30.10.2024 обязал стороны 15.11.2024 в 12 ча 00 мин. провести совместный осмотр спорного земельного участка.
Во исполнение определения суда от 30.10.2024 сотрудниками ККИ в присутствии представителя Организации 15.11.2024 проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого ККИ составлен акт обследования от 15.11.2024. Как отражено в указанном акте, обследование начато в 10 ч 30 мин. и окончено в 11 ч 10 мин.
Согласно акту от 15.11.2024 в границах спорного участка размещены пост охраны (павильон, оборудованный шлагбаумами), части металлических и бетонных гаражей-боксов, транспортные средства, 2 грузовых контейнера складского назначения, доступ в которые не обеспечен, легковозводимая конструкция (ангар), используемая под гараж-бокс, часть ограждения и мусор. Указанный акт ККИ подписан представителем Организации с возражениями.
Факт размещения на земельном участке павильонов автосервиса в ходе обследования 15.11.2024 ККИ не установлен.
При этом согласно позиции Комитета нахождение на арендованном участке 2 грузовых контейнеров складского назначения является нарушением целевого использования участка.
Вместе с тем, как следует из акта обследования ККИ от 15.11.2024, вывод о складском назначении контейнеров фактически сделан сотрудниками ККИ без анализа содержимого контейнеров, поскольку, как отмечено в акте, доступ в контейнеры не был обеспечен.
Как впоследствии пояснила Организация, доступ в контейнеры во время проведения ККИ обследования не был предоставлен, поскольку несмотря на назначенное судом время начала обследования (12 ч 00 мин.) обследование земельного участка было начато сотрудниками ККИ раньше – в 10 ч 30 мин. В связи с этим во время проведения ККИ обследования земельного участка (с 10 ч 30 мин. до 11 ч 10 мин.) собственники контейнеров (физические лица, являющиеся членами ВОА), заблаговременно приглашенные Организацией для участия в обследовании, назначенном судом на 12 ч 00 мин, не присутствовали. Ввиду отсутствия на момент обследования участка собственников контейнеров представитель Организации не смог предоставить сотрудникам ККИ доступ в эти контейнеры, однако предложил сотрудникам ККИ дождаться прибытия собственников контейнеров; представители ККИ отказались от ожидания приезда собственников контейнеров и завершили обследование земельного участка в 11 ч 10 мин.
По результатам обследования земельного участка Организация представила в суд первой инстанции свой акт осмотра от 15.11.2024 с приложенными материалами фотофиксации, на которых запечатлено, в частности, содержимое двух спорных контейнеров, доступ в которые был обеспечен их собственником, прибывшим к 12 ч 00 мин для участия в обследовании. Согласно фотоматериалам в контейнерах находятся велосипед и прицеп с маломерным судном.
Таким образом, согласно представленным ответчиком доказательствам фактически спорные объекты, на складское назначение которых указал ККИ, представляют собой гаражи в виде контейнеров. Указанное обстоятельство Комитетом в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнуто (статья 9 АПК РФ).
Применительно к доводу истца об использовании участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора (под которыми Комитет подразумевал использование участка для размещения различных некапитальных объектов, используемых под складские и производственные цели, а также для оказания автосервисных услуг), суд первой инстанции обоснованно отметил, что по состоянию на 15.11.2024 (дату проведения обследования участка) признаки нарушения Организацией условия Договора о целевом использовании объекта аренды фактически отсутствовали.
Комитет не опроверг факт прекращения ответчиком на момент разрешения судом первой инстанции настоящего спора по существу на спорном земельном участке хозяйственной деятельности, противоречащей пункту 1.2 Договора.
При таком положении суд первой инстанции, приняв также во внимание уплату Организацией штрафа, сделал обоснованный вывод об устранении на момент рассмотрения настоящего спора в суде нарушений, послуживших основанием для предъявления Комитетом требования о расторжении Договора.
С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что в данном случае расторжение Договора является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства и не соответствующей балансу интересов сторон; последствия нарушения ответчиком условий пункта 1.2 Договора компенсированы применением к нему предусмотренных Договором санкций (штраф); сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении иска.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2024 по делу № А56-87712/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
С.В. Изотова