АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Курск

28 ноября 2023 года

Дело № А35-1698/2023

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2023 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.П. Хроменко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Министерству имущества Курской области

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2022 расторгнутым, о взыскании 2 666 800 руб.,

третье лицо: АО «Российский аукционный дом».

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 по доверенности,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Министерству имущества Курской области о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2022 расторгнутым, о взыскании 2 666 800 руб.

Определением от 27.03.2023 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Российский аукционный дом».

Определением от 25.04.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 26.10.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Акционерное общество «Российский аукционный дом».

Протокольным определением суд исключил из числа ответчиков по делу «Российский аукционный дом» и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Ответчики в судебное заседание не явились.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд установил.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области (после переименования - Министерство имущества Курской области) от 23.08.2022 № 01.01-17/708 утверждены условия приватизации областного имущества -нежилого помещения площадью 2 228,7 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103198:286, расположенного по адресу: <...>, пом. II.

14 октября 2022 года между ФИО1 (далее – истец, покупатель), и Акционерным обществом «Российский аукционный дом» (далее - продавец), действующим от имени Курской области, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с указанным договором, Покупатель приобрел следующее имущество, находящееся в собственности Курской области: - Помещение, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, площадь - 2228,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: Этаж № 1, адрес объекта: <...>, пом. II, кадастровый номер: 46:29:103198:286, находящееся в собственности Курской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.10.2019 сделана запись о регистрации № 46:29:103198:286-46/001/2019-1 (далее - помещение).

ФИО1 за участие в аукционе оплачен задаток в размере 2 666 800 руб.00 коп., который засчитан в выкупную стоимость помещения.

Помещение является частью нежилого здания с кадастровым номером 46:29:103198:44, литер В1, адрес объекта: <...>.

После заключения договора купли-продажи и передачи помещения истцу, ФИО1 осуществил детальный осмотр приобретенного помещения. Для установления фактического соответствия технических характеристик объекта недвижимости с выпиской из технического паспорта, приложенной организатором аукциона к аукционной документации, был привлечен Союз «Торгово-промышленная палата Курской области», который подготовил соответствующее заключение.

Согласно заключению установлено следующее:

1. В помещении №12 имеется подъем по забежной лестнице на высоту более 1 м, не указанный на техническом плане.

2. Из помещения 18 фактически, через промежуточное помещение, не отраженное на техническом плане, имеется доступ в помещения 19 и 20. Перегородка между помещениями 19 и 20 отсутствует. Помещение 19 разделено возведенной перегородкой на 3 смежных помещения, что также не указано на техническом плане. Согласно техническому паспорту, помещения 19 и 20 изолированы от смежных помещений, доступ к ним осуществляется через соответствующие дверные проемы, тогда как фактически помещения объединены и изолированными не являются. На объекте имеются следы существовавшей перегородки, которая была демонтирована.

3. Часть перегородки помещения № 24 фактически разрушена. Имеются следы дальнейшего ее разрушения (трещин в кладке, деформация из плоскости), что может представлять угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Помещения № 21 и № 22 согласно техническому паспорту отделены перегородкой, которая на момент проведения исследования отсутствует. В юго-восточной части помещения № 21 часть помещения отделена возведенными стеновыми конструкциями и организовано еще дно помещение. Нумерация помещений предполагает наличие помещения № 23. Фактически помещения № 21 и № 22 имеют единый объем и являются одним помещением.

После изучения заключения Союз «Торгово-промышленная палата Курской области», для более детального анализа технического состояния приобретённого имущества был привлечён специалист - ИП ФИО3

По результатам обследования ИП ФИО3 было установлено, что техническое состояние конструкций «Склад со встроенным АБК (строение литер В1) по адресу: <...>» согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как аварийное, т.е. имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, присутствует явная опасность внезапного разрушения, а функционирование конструкции не возможно при ее усилении и контроле ее состояния, текущее состояние здания не позволяет эксплуатировать его по назначению. Устранение выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов невозможно в ходе ремонтно-восстановительных работ. Рекомендуется: осуществить снос «Склад со встроенным АБК (строение литер В1) по адресу: <...>».

Таким образом, как пояснил истец, состояние здания не позволяет эксплуатировать помещение по назначению, а устранение возникших недостатков невозможно осуществить. Таким образом, состояние здания не позволяет эксплуатировать помещение по назначению, а устранение возникших недостатков невозможно осуществить.

ФИО1 направил в адрес Министерства имущества Курской области Уведомление стороны об отказе от договора (исполнения договора) купли - продажи недвижимого имущества от 14 октября 2022 года, который был получен 09.02.2023. В указанном уведомлении также указано на обязанность министерства имущества Курской области возвратить 2 666 800 руб. 00 коп. как часть суммы, уплаченной за помещение.

14.02.2023 письмом № 03.1-01.01-19/1759 Министерство имущества Курской области отказалось возвратить ФИО1 2 666 800 руб. 00 коп.

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик Министерство имущества Курской области, третье лицо, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества заключен в соответствии с условиями приобретаемого в собственность государственного имущества и, в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абз. 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пп. 1 пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Эксперт ФИО3 своим заключением установил, что обследованные помещения здания по назначению не эксплуатируются. На наружных стенах и внутренних перегородках обнаружены трещины, сколы, оголение арматурных стержней и их коррозия, а так же частичные обрушения кирпичной кладки. Обнаружена неравномерная просадка фундаментов под цокольной частью здания, вследствие чего происходит растрескивание кирпичной кладки цоколя. Просадка фундамента установлена при инструментальном обследовании (шурф) при визуальном осмотре не обнаруживается. Покрытия имеют утечки, вследствие которых происходит замачивание стен и внутренних инженерных систем, в том числе внутренних сетей электроснабжения. Выявленные дефекты создают угрозу для жизни и здоровья людей, а также для сохранности имущества. Техническое состояние нежилого здания непригодно к дальнейшей эксплуатации. Физический износ объекта составляет 75 %.

Экспертом сделан вывод, что техническое состояние конструкций «Склад со встроенным АБК (строение литер В1) по адресу: <...>» согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как аварийное, т.е. имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, присутствует явная опасность внезапного разрушения, а функционирование конструкции не возможно при ее усилении и контроле ее состояния, текущее состояние здания не позволяет эксплуатировать его по назначению. Устранение выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов невозможно в ходе ремонтно-восстановительных работ. Рекомендуется: осуществить снос «Склад со встроенным АБК (строение литер В1) по адресу: <...>».

Данные факты ответчиком не оспорены, доказательств обратного в материалы дела не представлено

Возражения ответчика и третьего лица о том, что, подписывая договор, истец претензий к качеству не заявил, отклоняются судом, поскольку предприниматель не знал и не мог знать, о признании аварийным нежилого помещения (склада).

Таким образом, принимая во внимание представленные в материалы дела истцом доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, а доводы ответчика судом отклоняются на основании вышеизложенного.

В силу положений статей 518, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Факт перечисления оплаты за спорное помещение в заявленной сумме подтвержден представленным в материалы дела платежными документами, получение от истца денежных средств в заявленном размере ответчиком не оспорено.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возврате истцу денежных средств в сумме 2 666 800 руб., суд, рассмотрев спор по имеющимся материалам дела, основываясь на положениях ст. ст. 518, 475, а также ст. 450 ГК РФ признал требования истца о расторжении договора купли-продажи и взыскании 2 666 800 руб. подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы за проведенную судебную экспертизу, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Курской области

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2022 расторгнутым.

Взыскать с Министерства имущества Курской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 2 666 800 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 334 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева