Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4, проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-44677/2025

город Москва

16 октября 2025 года Дело № А40-311484/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2025 года

по делу № А40-311484/2024, принятое судьей Т.В. Кравченко,

по иску ООО «ПФ НИКА» (ОГРН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>)

о признании незаконным решения,

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 01.11.2024,

от ответчика - извещен, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2025 года исковые требования удовлетворены: признано незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об утрате ООО «ПФ НИКА» (далее – истец) преимущественного права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером: 77:03:0005021:2777 общей площадью 134,4 кв. м. расположенного по адресу: <...>, пом. Ш (подвал, пом. I, комн. 1-7, а, б), оформленное письмами от 09.12.2024 г. № 33-6-456325/24-(0)-5, от 09.12.2024 г. № 33-6-456325/24-(0)-6; на Департамент возложена обязанность заключить с ООО «ПФ НИКА» договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:03:0005021:2777, общей площадью 134,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. Ш (подвал, пом. I, комн. 1-7, а, б), по цене, определенной по результатам судебной экспертизы в редакции договора, предложенной истцом (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемое им помещение не выбывало из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, указанной ответчиком, ссылаясь на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе с учетом того, что жалоба подана с соблюдением установленного срока на апелляционное обжалование, стороны были извещены о начавшемся судебном процессе, апелляционным судом исполнена обязанность по размещению информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://kad.arbitr.ru,), явку представителя в судебное заседание не обеспечил, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды от 30.09.2020 г. № 00- 00930/20 объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), заключенного с Департаментом, арендует нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005021:2777 общей площадью 134,4 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-7, а, б), расположенное по адресу: г. Москва, Первомайская ул., д. 119, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 23.12.2024 г. № ЮЭ9965-24-29927165.

От Департамента в адрес общества поступило письмо от 16.10.2024 г. № 33-6- 456325/24-(0)-3, согласно которому обществу предлагалось в соответствии с положениями статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжением Департамента от 27.09.2024 г. № 154023 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 134,4 кв.м» воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого по договору аренды от 30.09.2020 г. № 00-00930/20 недвижимого имущества и при согласии подписать проект договора купли-продажи указанной недвижимости в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью. Указанное письмо было получено обществом 24.10.2024 г., что подтверждается отчетом АО «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12571901011686. Пункт 3.1 проекта договора содержал условие о стоимости объекта недвижимости в размере 12.094.000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.09.2024 г № М678-2704-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 18.09.2024 г. № 750/563-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав рыночную стоимость спорного объекта, определенную в вышеуказанном отчете, необоснованно завышенной, общество обратилось за независимой оценкой к исполнителю - ООО «АРДЭМ». Согласно отчету ООО «АРДЭМ» № 5000646-Е от 08.11.2024 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 134,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 5.876.667 руб., что существенно меньше указанной в проекте договора цены. ООО «ПФ НИКА» подписало предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, в котором указало стоимость объекта недвижимости в размере 5.876.667 руб. (пункт 3.1 проекта договора), а также заявило разногласия по пунктам 2.1.6.3, 3.4, 4.3, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.3, 5.5, 5.10, 5.11, 7.5 проекта договора.

В ответ Департамент информационным письмом от 10.12.2024 г. сообщил об отклонении протокола разногласий и утрате обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества с 26.11.2024 г. Решение Департамента об утрате обществом преимущественного права выкупа мотивировано тем, что в течение 30 дней со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого имущества в Департамент не представлен подписанный обществом проект договора, а также отсутствует информация о подаче обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Полагая решение Департамента незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 10, 12, 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обоснованно усмотрел правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на утрату обществом преимущественного права на приобретение ввиду того, что по состоянию на 25.11.2024 г. подписанный проект договора в Департамент не представлен, а информация о подаче обществом искового заявления в суд отсутствовала. Данная позиция основана на ошибочном толковании ответчиком норм действующего законодательства и несостоятельна ввиду следующего. Согласно положениям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на передачу разногласий на рассмотрение суда отводится предельный срок, равный шести месяцам, а не 30 дням, как утверждает ответчик. Более того, избрание такого способа защиты как передача возникших разногласий на рассмотрение суда возможно лишь в случае отклонения протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в силу указания на это в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, направление протокола разногласий в адрес ответчика является необходимым и обязательным элементом процедуры досудебного урегулирования преддоговорного спора и не может служить основанием для утраты обществом преимущественного права на выкуп. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305- ЭС15- 8832, от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695, от 29.01.2019 № 304-КГ18- 15768, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159- ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить возражения относительно выкупной цены не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп. С учетом изложенного, позиция ответчика противоречит нормам действующего гражданского законодательства и нарушает права общества как субъекта малого и среднего предпринимательства на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Толкование указанных норм Федерального закона № 159-ФЗ, на котором настаивает Департамент, является ограничительным, не соответствующим целям принятия Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, не отвечающим интересам защиты и развития малого и среднего предпринимательства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу. Проведение судебной экспертизы было поручено ООО «ОПТИМАЛ ГРУПП» эксперту - оценщику ФИО2. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером: 77:03:0005021:2777 общей площадью 134,4 кв. м. расположенного по адресу: <...> П (подвал, пом. I, комн. 1-7, а, б) по состоянию на 27.09.2024 года? 13.05.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ОПТИМАЛ ГРУПП» ФИО2, из которого усматривается, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:03:0005021:2777 общей площадью 134,4 кв.м. расположенного по адресу: <...> П (подвал, пом. I, комн. 1-7, а, б) по состоянию на 27.09.2024 года составляет 9.026.003 руб.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, ранее заявленные в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных по нему доказательств, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2025 года по делу № А40-311484/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.Н. Лаптева

Судьи Д.В. Пирожков

А.И. Трубицын