Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А70-23487/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Зиновьевой Т.А.,
ФИО1,
рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 21.04.2025 Арбитражного суда Тюменской области (судья Минеев О.А.) и постановление от 11.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Лотов А.Н., Сафронов М.М.) по делу № А70-23487/2023 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка под многоквартирный дом,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа город Тюмень, департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени, индивидуального предпринимателя ФИО3,
при участии в заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 (доверенность от 23.12.2020),
установил:
индивидуальный предприниматель Храмов Александр Николаевич (далее – ИП Храмов А.Н., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) с требованиями:
- о признании недействительным изложенного в письме от 18.10.2023 № 231018020/10-2 отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии с проектом межевания территории планировочного района № 10 «Тюменский» под многоквартирный дом (далее – МКД) по адресу: город Тюмень, улица Валерии Гнаровской, дом 12, корпус 9;
- обязании в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда принять и выдать заявителю решение об образовании земельного участка под МКД, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в границах микрорайона 10:03:04 планировочного района № 10 «Тюменский» за счет земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15439, 72:23:0430001:15438, 72:23:0430001:15437, 72:23:0430001:15436, 72:23:0430001:20 (далее – участки №№ 15439, 15438, 15437, 15436, 20), графическим изображением согласно приложению № 22 чертежа межевания микрорайона по заключению от 14.07.2021 о результатах общественных обсуждений согласно приказу департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени от 09.06.2021 № 210 «О проведении общественных обсуждений по проекту изменений в проект планировки территории планировочного района № 10 «Тюменский»;
указании в решении правомочия заявителя: обеспечить выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка под МКД, обращаться в государственный орган государственного кадастрового учета и регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета, с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок под МКД по адресу: <...>.
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Тюмень, департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени индивидуальный предприниматель ФИО3.
Решением от 21.04.2025 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 11.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, сославшись на отсутствие у него полномочий по распоряжению участком № 15436, так как такой участок находится в общей долевой собственности собственников помещений МКД. Кроме того, является ошибочным вывод суда о несформированности участка под МКД; участок № 15436 образован из участка № 70 на основании судебных актов по делу № А70-105/2012 и перешел в собственность собственников помещений МКД; при этом участок № 15436 сохранил соответствующий вид разрешенного использования; собственники МКД к участию в деле не привлечены. Суд принял фактически решение об образовании земельных участков путем перераспределения, между тем предприниматель в департамент с данным заявлением не обращался; заявления о перераспределении земель и (или) участков от собственников МКД не поступало. Судами нарушены требования к процедуре перераспределения участков.
Определением от 16.09.2025 суда округа рассмотрение кассационной жалобы в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ отложено на 30.09.2025.
В судебном заседании 30.09.2025 представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения, в том числе по доводам, изложенным в отзыве.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.
Из материалов дела следует и судами установлено, что ИП ФИО2, являющийся собственником жилого помещения (квартира № 27, приобретена в предпринимательских целях) в МКД по ул. Валерии Гнаровской, д. 12 корпус 9 (кадастровый номер МКД 72:23:0430001:15840, далее – МКД № 15840) обратился 29.09.2023 в департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии с проектом межевания территории планировочного района № 10 «Тюменский» под указанный МКД.
Письмом от 18.10.2023 № 231018020/10-2 департамент отказал в удовлетворении заявления, указав, что испрашиваемый земельный участок (ЗУ19) входит в границы участка № 15436 и части участка № 15437; МКД расположен в границах участка № 15436; на квартиры в МКД зарегистрированы права собственности. В этой связи полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, у департамента отсутствуют. Кроме того, участок № 15437 обременен правом аренды юридического лица.
Ссылаясь на то, что указанный отказ департамента является незаконным, предприниматель обратился в суд с заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок под МКД не образован, соответственно, не мог перейти в собственность собственников помещений в данном МКД.
Суд апелляционной инстанции поддержал указанные выводы, дополнительно указав, что в судебных актах по делу № А70- 105/2012 отсутствуют выводы в отношении порядка формирования земельного участка под МКД ГП-6 (<...>); кроме того, отклонены доводы департамента о том, что судом первой инстанции сделан вывод о необходимости образования земельного участка под МКД путем перераспределения при отсутствии соответствующего заявления предпринимателя, поскольку порядок образования земельного участка под МКД определяет орган местного самоуправления вне зависимости от содержания заявления собственника помещений в таком МКД. Также отклонены доводы о не привлечении к участию в деле собственников помещений МКД, так как статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) не содержит требования о согласовании органом местного самоуправления образования такого участка с собственниками помещений в многоквартирных домах.
Выводы судов являются верными.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).
Образование указанного в части 3 статьи 16 Вводного закона земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом (часть 4).
Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, то органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Судами установлено, что спорный МКД введен в эксплуатацию 13.02.2019; строительство осуществлялось на участке № 70 неразграниченной государственной собственности.
В период строительства участок № 70 разделен с образованием новых земельных участков, в том числе № 15436 и № 15437. При образовании участка № 15436 (кадастровый учет осуществлен 19.08.2014), на нем отсутствовал жилой многоэтажный дом, объект капитального строительства - МКД был не завершен строительством, данный земельный участок образован для целей строительства на основании заявления застройщика (вх. от 11.07.2014 № 140711006) и решения департамента от 19.08.2014 № 1263-сх; впоследствии предоставлен застройщику в целях строительства по договору аренды земельного участка от 18.01.2017 № 23-20/3385.
Таким образом, как верно указали суды, участок № 15436 не был образован под спорный МКД в порядке части 4 статьи 16 Вводного закона; в материалы дела не предоставлено решение департамента об утверждении схемы образования земельного участка под МКД по адресу ул. Валерии Гнаровской, д. 12 корпус 9. При этом апелляционным судом обоснованно отмечено, что в судебных актах по делу № А70-105/2012 отсутствуют выводы судов в отношении порядка формирования земельного участка под МКД ГП-6 (<...>).
Судебными актами по делу №А70-105/2012 не утверждались площади и расчеты земельного участка для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома по адресу ул. Валерии Гнаровской д.12 корп.9.
Факт того, что участок под МКД по адресу: <...> не был сформирован в порядке части 4 статьи 16 Вводного закона установлен также в рамках дела № А70-24517/2023 (спор о признании недействительными решения департамента об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду под объектом недвижимости (спортивный клуб (шахматный)), расположенным по адресу: <...>).
Исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 16 Вводного закона, пункта 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.
Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса и Вводного закона; при этом Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В этой связи, вопреки позиции департамента, собственники вправе требовать, формирования границ этого участка, что согласуется с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 308-ЭС20-18388.
Доводы кассационной жалобы департамента в указанной части (о сформированности участка под МКД) отклоняются в силу изложенного.
Отказ департамента на том основании, что участок № 15436 находится в собственности собственников спорного МКД (в связи с чем департамент не имеет полномочий по распоряжению участком) нарушает права последних на формирование границ принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен МКД, и не соответствует статье 36 Жилищного кодекса, статье 16 Вводного закона, что в силу статей 198, 201 АПК РФ является основанием для признания его недействительным.
Применяя последствия недействительности отказа департамента, изложенного письме от 18.10.2023, суды правомерно исходили из положений статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), наличия проекта межевания территории в границах микрорайона 10:03:04, где располагается МКД № 15840 и адресным описанием: <...> (постановление Администрации города Тюмени от 04.10.2017 № 117), которым предусмотрено образование земельного участка ЗУ19 под спорным МКД за счет перераспределения земельных участков № 15436, 15437, 15438, 15439, 20, обоснованно указав, что порядок образования земельного участка под МКД определяет орган местного самоуправления вне зависимости от содержания заявления собственника помещений в таком МКД. В этой связи в данном случае положения статей 39.28, 39.29 Земельного кодекса (на что ссылается департамент) не применимы, учитывая, что участок № 15436 не сформирован для эксплуатации спорного МКД, а право предпринимателя (и иных собственников помещений в МКД) на такой участок может быть защищено при условии формирования под МКД единого (самостоятельного) земельного участка под МКД и постановки его на кадастровый учет.
Кроме того, суд округа учитывает, что действующее законодательство допускает строительство и последующий ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов на одном земельном участке. Вместе с тем в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, либо многоквартирных домов и иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, у собственников помещений в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку. В данном случае в соответствии с требованиями статьи 16 Вводного закона у органа местного самоуправления возникает обязанность под каждым из таких многоквартирных домов образовать земельный участок (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2024 № 52-КАД23-1-К8).
В рассматриваемом случае для строительства группы жилых домов с парковой зоной в <...>. Гнаровской застройщику предоставлен участок № 70; впоследствии в результате завершения строительства первой очереди жилых домов ГП-4, ГП-5 с парковой зоной (1 и 2 этапы) и в связи с необходимостью передачи общего имущества в собственность участникам долевого строительства участок № 70 разделен (во исполнение судебного акта по делу № А70-105/2012); сформированы участки под возведенными объектами, а также образованы участки для целей завершения строительства последующих объектов (в частности, ГП-6 (МКД № 15840)), в том числе участок № 15436. Доказательства формирования участка под МКД № 15840 соответствующей площади после его ввода в эксплуатацию материалы дела не содержат.
Таким образом, в целях соблюдения прав собственников МКД № 15840 на формирование участка под МКД для его эксплуатации суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, пришли к правильным выводам о возложении на департамент принять решение об образовании участка под МКД в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Ссылка департамента на необходимость привлечения к участию в деле собственников помещений в МКД правомерно отклонена апелляционной коллегией ввиду того, что статья 16 Вводного закона не содержит требования о согласовании органом местного самоуправления образования такого участка с собственниками помещений в многоквартирных домах (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 66-КАД23-6-К8).
В целом доводы кассационной жалобы являлись предметом оценки судов и не нашли своего подтверждения; оснований для переоценки у суда округа не имеется (статья 286-288 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Нарушений при рассмотрении дела норм материального и процессуального права не установлено; в этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 21.04.2025 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 11.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-23487/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. ФИО5
Судьи Т.А. Зиновьева
А.В. Хлебников