Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-11595/2023

«26» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.12.2023

Полный текст решения изготовлен 26.12.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Демьяновой А.В. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании ненормативного правового акта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), с участием в деле в качестве заинтересованных лиц – общества с ограниченной ответственностью «Офисмаг-Поволжье» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), государственного регистратора прав ФИО3

в судебном заседании участвуют:

от заявителей – ФИО4 по доверенности от 05.02.2023,

от Управления Росреестра – ФИО5 по доверенности № 81 от 01.09.2020

от ООО «Офисмаг-Поволжье» – ФИО6 по доверенности от 01.02.2023,

(в отсутствии остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

Заявители индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1,), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконными действий по прекращению долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 08.04.2016, совершенных на основании подпункта «в» пункта 6.3. договора аренды.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Офисмаг-Поволжье» (далее – ООО «Офисмаг-Поволжье»), государственный регистратор прав ФИО3

В судебном заседании представитель заявителей настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель Управления заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнениях к отзыву.

Представитель ООО «Офисмаг-Поволжье» просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФИО3 явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 08.04.2016 между ИП ФИО7 и ИП ФИО2 (арендодатели) и ООО «Самсон ВФ» (арендатор, изменил наименования на ООО «Офисмаг-Поволжье») заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатели предоставляют арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения площадью 7492, 8 кв.м. с кадастровым номером: 34:34:070003:233/2 (далее – Помещения), состоящего из: складских помещений площадью 6 358.8 кв.м.; офисных и бытовых помещении площадью 954 кв.м, входящего в состав помещения №1 в здании инженерно-лабораторного корпуса и механо-сборочного цеха (производственный корпус №2), назначение: производственное, площадь общая: 1 1385,7 кв. м, этаж: 1, 2. 3. 4, адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 34:34:070003:233.

01.09.2016 дополнительным соглашением №1 к договору аренды внесены следующие изменения: увеличена площадь складских помещений и составляет 6538,8 кв.м; увеличена постоянная часть арендной платы и составляет 1 219 320 (один миллион двести девятнадцать тысяч триста двадцать) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

13.02.2023 в Управление обратилось ООО «Офисмаг-Поволжье» с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении помещения с кадастровым номером 34:34:070003:233 (обращение № MFC-0143/2023-3774, КУВД-001/2023-5610676, PKPVDMFC-2023-02-13-1271152).

С заявлением представлено уведомление № 666 от 06.12.2022, согласно которому ООО «Офисмаг-Поволжье» отказывается от исполнения договора аренды на основании подпункта «в» пункта 6.3 договора аренды от 08.04.2016, которым предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в случае, если, при отсутствии вины арендатора, арендуемые помещения повреждены или разрушены и данные повреждения или разрушения приводят к невозможности использования помещений, в том числе ведению коммерческой деятельности арендатора.

Кроме заявления и уведомления об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке от 06.12.2022, обществом так же были предоставлены следующие документы: копия почтовой квитанции с описью вложения о направлении уведомления об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке от 07.12.2022 ИП ФИО1; копия почтовой квитанции с описью вложения о направлении уведомления об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке от 07.12.2022 ИП ФИО2; акт приема-передачи от Арендатора к Арендодателю от 01.01.2023; копия почтовой квитанции с описью вложения о направлении акта приема- передачи от Арендатора к Арендодателю от 01.01.2023 ИП ФИО1; копия почтовой квитанции с описью вложения о направлении акта приема- передачи от Арендатора к Арендодателю от 01.01.2023 ИП ФИО2; копия справки о произошедшем 30.11.2022 пожаре от 07.12.2022г. №4-9/б/н.

02.03.2023 в дополнение к заявлению от 13.02.2023 № MFC-0143/2023-3774 представителем ООО «Офисмаг-Поволжье» представлено заявление о государственной регистрации прекращения аренды в отношении помещения с кадастровым номером 34:34:070003:490 (обращение № MFC-0143/2023-5500, PKPVDMFC-2023-03-02-1152177).

15.03.2023 государственная регистрация по обращению № MFC-0143/2023-3774, КУВД-001/2023-5610676, PKPVDMFC-2023-02-13-1271152 приостановлена до 02.06.2023.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 15.03.2023 № КУВД-001/2023-5610676 одной из причин приостановления указано отсутствие документов, подтверждающих наступление условий, предусмотренных подпунктом «в» пункта 6.3 договора аренды от 08.04.2016.

20.03.2023 представителю ООО «Офисмаг-Поволжье» выдана выписка из ЕГРН на здание с кадастровым номером 34:34:070003:490, удостоверяющая осуществление государственной регистрации по обращению № MFC-0143/2023-3774, КУВД-001/2023-5610676, PKPVDMFC-2023-02-13-1271152.

05.06.2023 в записях ЕГРН о здании с кадастровым номером 34:34:070003:490 была исправлена техническая ошибка: в раздел ЕГРН, открытый в отношении здания с кадастровым номером 34:34:070003:490, перенесена и одновременно погашена аренда, возникшая на основании договора аренды от 08.04.2016.

Не согласившись с действиями Управления по прекращению долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 08.04.2016, совершенных на основании подпункта «в» пункта 6.3. договора аренды, заявители обратились в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Волгоградской области осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено данным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если: сделка является ничтожной либо представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (пункты 13 и 14 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 этого закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в ЕГРН установленных настоящим данным законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав или об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 этого закона, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа или прекращения государственной регистрации прав.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Регламент № 278).

Пунктом 215 Регламента № 278 определено, что правовая экспертиза документов осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 216 Регламента № 278 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги.

Согласно пункту 221 Регламента № 278 государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет, в том числе, наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Согласно пункту 223 Регламента № 278 в случае, если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: 1) право- и дееспособность сторон; 2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; 3) наличие существенных условий сделки; 4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости); 5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; 6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; 7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что отказ ООО «Офисмаг-Поволжье» от договора аренды от 08.04.2016 связан с тем, что 30.11.2022 не по вине арендатора произошел пожар в арендуемых помещениях, расположенных по адресу: <...>, что привело к невозможности использования арендуемых помещении по назначению.

В рассматриваемом случае заявители, оспаривая действия Управления о регистрации записи о прекращении действия договора аренды от 08.04.2016 не указали, какие из вышеприведенных норм были нарушены при осуществлении данным органом возложенных на него функций.

По сути претензии заявителей обусловлены его несогласием с односторонним отказом ООО «Офисмаг-Поволжье» от договора аренды на основании подпункта «в» пункта 6.3. договора аренды, однако регистрирующий орган не уполномочен давать правовую оценку правомерности отказа стороны от договора, поскольку данные вопросы относятся к прерогативе суда.

Между тем, односторонний отказ ООО «Офисмаг-Поволжье» от договора аренды от 08.04.2016 на основании подпункта «в» пункта 6.3. договора аренды в судебном порядке оспаривается ИП ФИО1, ИП ФИО2 в рамках дела А12-5883/2023.

В рамках настоящего дела указанные обстоятельства проверены быть не могут, поскольку не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Заявитель также не пояснил, каким образом признание действий Управления по погашению записи об аренде восстановит его в правах с учетом того, что ООО «Офисмаг-Поволжье» выразило свою волю на прекращения дальнейших арендных отношений.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания действий регистрирующего органа незаконными.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителей.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) по прекращению долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 08.04.2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Офисмаг-Поволжье», совершенных на основании подпункта «в» пункта 6.3. договора аренды.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина