Постановление по делу № 09АП-68545/2023 от 14.11.2023

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-68545/2023-ГК

город Москва Дело № А40-2277/23

14 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Ким Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2023 по делу № А40-2277/23

по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 26.12.2022,

ФИО3 по доверенности от 26.12.2022,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилых помещений, общей площадью 49,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, а именно:

- нежилое помещение площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. V, комн. 6а, 7, 8) с кадастровым номером 77:04:0002013:12242 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2092/1);

- нежилое помещение площадью 7,5 кв. м (подвал, пом. V, ком. 11) с кадастровым номером 77:04:0002013:12243 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2087/1);

- нежилое помещение площадью 7,8 кв. м (подвал, пом. V, комн. 14) с кадастровым номером 77:04:0002013:12244 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2084/1);

- нежилое помещение площадью 7,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 18) с кадастровым номером 77:04:0002013:12248 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2089/1);

- нежилое помещение площадью 11,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 3) с кадастровым номером 77:04:0002013:12251 (запись в ЕГРН от 08.06.2016 № 77-77/012-77/012/206/2016-829/1);

- нежилое помещение площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. III, комн. 2а) с кадастровым номером 77:04:0002013:12252 (запись в ЕГРН от 08.06.2016 № 77-77/012-77/012/206/2016-834/1),

изложив спорные пункты договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена Объекта составляет 3 164 070 (три миллиона сто шестьдесят четыре тысячи семьдесят) рублей включая НДС 20% в размере 632 814 (шестьсот тридцать две тысячи восемьсот четырнадцать) руб. (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Решением от 31.08.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилых помещений, общей площадью 49,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, а именно:

изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 2.1. «Цена Объекта составляет 3 164 070 (три миллиона сто шестьдесят четыре тысячи семьдесят) рублей 00 коп. включая НДС 20% в размере 632 814 (шестьсот тридцать две тысячи восемьсот четырнадцать) руб. (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разноглася по цене и на условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между производственным кооперативом «Сатурн» и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, ответчик) был заключен договор аренды от 30.06.2006 № 05-00110/06 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0002013:12250, площадью 61,7 кв. м. (подвал, пом. III, ком. 1, 2), с кадастровым номером 77:04:0002013:12247, площадью 667,3 кв. м. (подвал, пом. V, комн. 1-6, 9, 10, Па, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), с кадастровым номером 77:04:0002013:12246, площадью 5,5 кв. м. (подвал, пом. V, комн. 19).

ПК «Сатурн» обратилось с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу № А40- 219042/16-105-1805 между ПК «Сатурн» и Департаментом, городского имущества города Москвы был заключен договор купли-продажи недвижимости от 05.02.2018 № 59-5166.

Между ИП ФИО1 (истец) и ПК «Сатурн» был заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2018 № 59-5166 (с поручительством) от 26.07.2018.

Таким образом, выплатив стоимость выкупаемого имущества, истец стала собственником объектов недвижимости с кадастровым номером 77:04:0002013:12250, площадью 61,7 кв. м. (подвал, пом. III, ком. 1, 2), с кадастровым номером 77:04:0002013:12247, площадью 667,3 кв. м. (подвал, пом. V, комн. 1-6, 9, 10, Па, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), с кадастровым номером 77:04:0002013:12246, площадью 5,5 кв. м. (подвал, пом. V, комн. 19), расположенных по адресу: <...>.

По указанному адресу в подвальных помещениях расположены также объекты недвижимости, принадлежащее на праве собственности города Москве, а именно:

- нежилое помещение площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. V,. комн. 6а, 7, 8) с кадастровым номером 77:04:0002013:12242 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2092/1;

- нежилое помещение площадью 7,5 кв. м (подвал, , пом. V, комн.11) с кадастровым номером 77:04:0002013:12243 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2087/1;

- нежилое помещение площадью 7,8 кв. м (подвал, пом. V, комн. 14) с кадастровым номером 77:04:0002013:12244 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2084/1;

- нежилое помещение площадью 7,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 18) с кадастровым номером 77:04:0002013:12248 (запись в ЕГРН от 18.05.2016 № 77-77/012-77/012/205/2016-2089/1;

- нежилое помещение площадью 11,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 3) с кадастровым номером 77:04:0002013:12251 (запись в ЕГРН от 08.06.2016 № 77-77/012-77/012/206/2016-82г'1;

- нежилое помещение площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. III, комн. 2а) с кадастровымномером 77:04:0002013:12252 (запись в ЕГРН от 08.06.2016 № 77-77/012-77/012/206/2016-834/1.

По данным технического учета ГБУ МосгорБТИ площадь комнат 6а, 7, 8, 11, 18 и 14 учтена во вспомогательной площади нежилого помещения V, а площадь комнат 2а и 3 во вспомогательной площади нежилого помещения III (характеристика данных комнат - «помещение подсобное»).

Согласно поэтажному плану, вход в комн. 6а, 7, 8, 11, 18 и 14 помещения V осуществляется через помещение с кадастровым номером 77:04:0002013:12247 (принадлежащие на праве собственности истцу), а в комн. 2а и 3 помещения III через помещение с кадастровым номером 77:04:0002013:12250, также принадлежащее ИП ФИО1

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность, поскольку по общему правилу главная вещь и принадлежность выступают как единый объект.

Правовая природа ст. 135 ГК РФ предполагает безвозмездный характер передачи имущества, носящего вспомогательный характер и предназначенного для обслуживания основной, главной вещи.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец обратилась в Департамент с заявлениями от 01.11.2021 № ДГИ-ЭГР-61693/21 и от 12.07.2022 № ДГИ-Э-96850/22 с просьбой передать ей в собственность указанные вспомогательные нежилые помещения в подвале общей площадью 49,4 кв. м, в соответствии со ст. 135 ГК РФ.

ИП ФИО1 01.11.2022 получен проект договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 49,4 кв. м., с кадастровыми номерами: 77:04:0002013:12243; 77:04:0002013:12242; 77:04:0002013:12244; 77:04:0002013:12248; 77:04:0002013:12251; 77:04:0002013:12252, расположенного по адресу: <...> для подписания. Стоимость выкупаемого имущества указана в Проекте договора в размере 5 734 000 рублей, на основании отчета об оценке от 17.10.2022 № П890-2387-УР/2022, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена.

Спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:04:0002013:12243; 77:04:0002013:12242; 77:04:0002013:12244; 77:04:0002013:12248; 77:04:0002013:12251; 77:04:0002013:12252, общей площадью 49,4 кв. м не имеют самостоятельного входа, непосредственно примыкают и носят исключительно вспомогательный характер по отношению к помещениям, находящимся в собственности ИЛ ФИО1 E.JL, что подтверждается документами технического учета, а также и отчетом об оценке от 17.10.2022 № П890-2387-УР/2022, подготовленным ООО «Центр оценки «Аверс», и не оспаривается Департаментом городского имущества города Москвы.

Как указывает истец, спорные помещения площадью 49,4 кв. м должны были быть переданы в собственность истца в составе имущества, выкупаемого в рамках дела № А40-219042/16-105-1805,

Стоимость имущества по делу № А40-219042/16-105-1805 установлена судом в размере 47 045 054 руб., согласно проведенной по делу судебной экспертизе.

Общая площадь помещений составляла 734,5 кв. м.

Соответственно цена 1 кв. м. составляет 64 050 руб.

Стоимость одного квадратного метра в подвальных помещениях, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2015 составляла - 64 050 рублей.

Исходя из расчета истца:

- стоимость нежилого помещения площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. V, комн. 6а, 7, 8) с кадастровым номером 77:04:0002013:12242 составляет 493 185 руб.;

- стоимость нежилого помещения площадью 7,5 кв. м (подвал, пом. V, ком. 11) с кадастровым номером 77:04:0002013:12243 составляет 480 375 руб.

- стоимость нежилого помещения площадью 7,8 кв. м (подвал, пом. V, комн. 14) с кадастровым номером 77:04:0002013:12244 составляет 499 590 руб.

- стоимость нежилого помещения площадью 7,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 18) с кадастровым номером 77:04:0002013:12248 составляет 467 565 руб.

- стоимость нежилого помещения площадью 11,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 3) с кадастровым номером 77:04:0002013:12251 составляет 730 170 руб.

- стоимость нежилого помещения площадью 7,7 кв. м (подвал, пом. III, комн. 2а) с кадастровым номером 77:04:0002013:12252 составляет 493 185 руб., всего в размере 3 164 070 руб. 00 коп.

Истец подписал и направил 22.11.2022 г. в Департамент проект договора купли-продажи № 59-8032 с протоколом разногласий по п. 2.1 Договора, указав стоимость выкупаемого имущества в размере 3 164 070 (три миллиона сто шестьдесят четыре тысячи семьдесят) руб. 00 коп, включая НДС 20 % в размере 632 814 руб. (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Однако, ответ от Департамента на указанный протокол разногласий не получен, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Нежилые помещения площадью 49,4 кв. м, являющиеся предметом настоящего спора, должны были быть переданы в собственность истца в составе имущества, выкупаемого в рамках дела № А40-219042/16-105-1805.

Учитывая изложенное, при определении стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 01.11.2022 № 59-8032 правомерно учитывать стоимость одного квадратного метра, установленную в рамках рассмотренного судебного дела.

Стоимость имущества по делу № А40-219042/16-105-1805 установлена судом в размере 47 045 054 руб., согласно заключению проведенной по указанному делу судебной экспертизы.

Соответственно, стоимость одного квадратного метра в подвальных помещениях, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2015 составляла - 64 050 рублей.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости общей площадью 49,4 кв. м., с кадастровыми номерами: 77:04:0002013:12243; 77:04:0002013:12242; 77:04:0002013:12244; 77:04:0002013:12248; 77:04:0002013:12251; 77:04:0002013:12252, расположенных по адресу: <...>, составляет 3 164 070 руб. 00 коп.

Иная оценка стоимости спорных помещений повлечет за собой внесение изменений во вступивший в законную силу судебный акт, которым уже установлена стоимость спорных помещений на основании проведенной по делу судебной экспертизы, на что справедливо указал суд в решении вопреки доводам жалобы.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 225/04 от 24.05.2005 если фактам, имеющим значение для рассматриваемого дела, уже дана оценка вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами, то они не нуждаются в повторном доказывании, так как переоценка изученных доказательств не допустима.

Согласно ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доводы ответчика, повторно приведенные в апелляционной жалобе, обоснованно отклонены судом при принятии решения, поскольку вспомогательные (технические) помещения не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости отдельно от основных помещений. В связи с чем, ссылка ответчика на положения «Федерального закона от 21.12.01 № 17В-ФЭ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и положения ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не обоснованна и не подлежит применению.

Исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод о том, что рыночная цена вышеуказанного имущества составляет 3 164 070 руб. 00 коп.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2023 года по делу № А40-2277/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Б.В. Стешан

Судьи: В.В. Валюшкина

Е.А. Ким