ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru
адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-60228/2025
г. Москва Дело № А40-88279/25 19 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2026 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.А. Яцевой,
судей С.Л. Захарова, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В. Лобачевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Проектно-строительная организация «Неострой»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2025 по делу № А40-88279/25, по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная организация «Неострой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании незаконным решения,
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: ФИО1 по доверенности от 03.04.2025;
от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 28.01.2025;
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная организация «Неострой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 13.03.2025 № КУВД-001/2024-62429287, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда города Москвы 07.10.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные требования. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представители заинтересованного лица в судебном заседании выразили несогласие с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001088:33, расположенного по адресу: 107045, <...>, запись регистрации в ЕГРН 77-77-11/018/2014-098 от 19.12.2014 (далее – спорный земельный участок).
В соответствии с полученным разрешением на строительство № 77-141000-015467-2017 от 03.10.2017 ООО «Проектно-строительная организация «Неострой» осуществило на спорном земельном участке строительство многоквартирного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства.
В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора № 77-01-011886-2023 от 29.12.2023 объект введен в эксплуатацию.
Заявитель указывает, что обязательства общества, как застройщика перед участниками долевого строительства выполнены, объекты в многоквартирном доме реализованы участникам долевого строительства и с учетом положений действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на земельный участок.
Целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности являлось соблюдение основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Уведомлением от 16.12.2024 заявление общества было приостановлено Управлением Росреестра по Москве.
Уведомлением от 13.03.2025 № КУВД-001/2024-62429287 государственным регистратором сообщено об отказе государственной регистрации прав.
Основанием для приостановления и последующего отказа государственной регистрации прекращения права собственности общества в отношении спорного земельного участка послужило то, что в границах заявленного земельного участка расположены многоквартирный дом и нежилое здание, находящиеся в собственности третьих лиц; по сведениям ЕГРН в отношении заявленного к регистрации земельного участка имеется регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства, которая не погашена; по данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют; не представлены документы о том, что указанный земельный участок сформирован в границах проекта межевания территории (ПМТ).
Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что решение регистрирующего органа действующему законодательству не противоречит, доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя не представлено.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании
недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.
Основания для государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; то есть понятие "государственная регистрация прав" по смыслу Закона N 218-ФЗ распространяется и на прекращение вещных прав, ограничений прав, обременений недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ).
В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
Исходя из изложенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 218-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктов 66, 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что
земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу перечисленных положений с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а общество утрачивает право на распоряжение им.
Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0001088:2979 адресным ориентиром: <...>. Многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0001088:2979 возведен на основании разрешения на строительство от 03.10.2017 № 77-141000-015467-2017 и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 29.12.2023 № 77-01-011886-2023.
Материалами дела подтверждено, что обществом на земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом, следовательно, застройщик выполнил свои обязанности по строительству многоквартирного жилого домов и с момента ввода его в эксплуатацию фактически не осуществляет владение и пользование данным земельным участком.
Регистрация права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в многоквартирном доме произведена 23.09.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.09.2024 (запись о государственной регистрации № 77:01:0001088:3353-77/060/2024-1 от 23.09.2024), что подтверждается представленными в дело сведениями ЕГРН.
Для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Москве сослалось на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории (ПМТ) земельного участка.
Принимая во внимания положениями статьи 43 Градостроительного кодекса РФ, вопреки позиции регистрирующего органа в данном случае оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется.
Как следует из ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве», уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет образование земельных участков многоквартирных домов, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. В целях образования земельных участков многоквартирных домов уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы совершает все необходимые действия, предусмотренные федеральным законодательством.
Данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).
В то время как спорный земельный участок является сформированным как для целей строительства, так и для последующей эксплуатации построенных на нем многоквартирных домов.
При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах.
Необходимость разработки проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов установлена ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, но только в случаях размещения таких многоквартирных домов на землях, находящихся в публичной собственности, что прямо установлено данной статьей (п/п. 4 п. 3 ст.11.3 ст. ЗК РФ).
В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности.
Следовательно, такое основание, как отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории на спорный участок, необоснованно, противоречит положениям действующего законодательства.
Вместе с тем, ошибочность вывода суда первой инстанции в данной части не привела к принятию неправильного судебного акта, поскольку на участке помимо многоквартирного дома находится нежилое здание в собственности ПАО «МОЭК».
Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001088:33, в пределах земельного участка помимо многоквартирного дома расположен объект недвижимости — нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001088:1012, принадлежащее на праве собственности ПАО «МОЭК», в отношении которого положения жилищного законодательства не подлежат применению.
Заявитель, подавая документы на регистрацию о прекращении права собственности на земельный участок, не урегулировал правовой статус здания, расположенного на данном участке. Вместе с тем, Росреестр не является органом, уполномоченным в бесспорном порядке определять принадлежность имущества к общему имуществу МКД.
Особую значимость ситуация приобретает в связи с тем, что прекращение собственности на земельный участок напрямую затрагивает права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку именно они определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания.
При этом, как верно отметил суд первой инстанции, регистрирующий орган не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на земельный участок и сооружение, расположенное на нем, а также не является тем органом, который уполномочен определять в бесспорном порядке, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома.
В приведенной в решении суда первой инстанции судебной практике, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС24-7025 от 3 декабря 2024 г., Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2024 N 305- ЭС24-15238 судами рассматривались заявления общества по отказу от права собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В рассматриваемом случае, общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением об отказе от права собственности на земельный участок под построенным и введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом, в соответствии с ч.2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 3 ст. 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан судом недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку указанная совокупность оснований установлена не была, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены или изменения, поскольку они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом решении, что указывает на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу части 4 статьи 270 АПК РФ для отмены судебного акта, коллегией не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2025 по делу № А40-88279/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья В.А. Яцева
Судьи С.Л. Захаров
И.А. Чеботарева