Решение по делу № А32-3754/2025 от 05.11.2025 | АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-3754/2025

Резолютивная часть решения объявлена 30.09.2025 года

Полный текст решения изготовлен 05.11.2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

заявитель: ОАО «Сочиавтотранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчики:

1.Администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об обязании произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды от 28.11.2017 № 4900009528,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчиков: ФИО2 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Сочиавтотранс» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее – администрация) об обязании произвести перерасчёт начисленной арендной платы по договору аренды от 28.11.2017 № 4900009528 за период с 10.06.2020 по 30.06.2025 (уточненные требования).

Определением суда от 14.05.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент).

Представитель истца настаивал на требованиях, заявил ходатайство об уточнении требований, в котором просил произвести перерасчёт размера арендной платы по договору аренды от 28.11.2017 № 4900009528 за период с 10.06.2020 по 03.08.2023 в размере 0,5 % от следующей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:5:

- за период с 10.06.2020 по 31.12.2020 кадастровая стоимость 12 314 109 руб.; - за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 кадастровая стоимость 57 369 341 руб.; - за период с 01.01.2023 по 03.08.2023 кадастровая стоимость 53 660 000 руб. Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчиков возражал против требований.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 28.11.2017 № 4900009528 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:5 площадью 1 900 кв.м. (далее – спорный земельный уккчасток), расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 58, с видом разрешенного использования «административное здание»

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.2 договора расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору.

В соответствии с приложением к договору размер арендной платы за участок устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В границах спорного земельного участка расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204005:1036 площадью 1 461,8 кв.м. (регистрационная запись от 29.07.2005 № 23-23-50/008/2005-127).

Истец в адрес департамента направил предложение о подписании нового приложения к договору, регулирующего расчет арендной платы за спорный земельный участок.

Департамент письмом от 12.12.2024 № 21057/02.01-44 отказало в перерасчете арендной платы.

истец, полагая, что отказ в перерасчете арендной платы является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано выше, в границах спорного земельного участка расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204005:1036 площадью 1 461,8 кв.м. (регистрационная запись от 29.07.2005 № 23-23-50/008/2005-127).

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" Постановлением Правительства РФ N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582", вступившим в законную силу с 12.08.2017, установлены основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7.

Так данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных

целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 ЗК РФ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), вступил в силу 30.12.2013, статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и

используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (т.е. до 30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу данного закона.

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Выводы о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления, поддерживаются высшими судебными инстанциями (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2018 № 2369-О, от 12.11.2019 № 2970-О, определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № АПЛ19-136).

Из вышеизложенного следует, что спорный земельный участок был ограничен в обороте до 04.08.2023 ввиду его расположения в границах особо охраняемой природной территории, а также с учетом расположения на нем здания общества.

Ввиду того, что договор аренды заключен между сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, права на который принадлежат муниципальному образованию г. Сочи, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу N 7 с учетом того, что земельный участок был ограничен в обороте до 04.08.2023.

Подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского собрания г. Сочи от 11.12.2007 № 231 ставка земельного налога установлена в размере 0,5 % от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения административных и производственных зданий, в редакции Городского собрания г. Сочи от 28.11.2019 № 141.

Следовательно, верным является расчет арендной платы за период с 10.06.2020 по 03.08.2023 исходя из ставки земельного налога в размере 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из регулируемого характера арендной платы, у департамента отсутствовали основания для отказа в направлении нового расчета арендной платы, равного земельному налогу.

Учитывая, что положениями спорного договора аренды сторонами согласован механизм одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то удовлетворение исковых требований приведет к установлению размера арендной платы, отвечающего принципу справедливости и соразмерности, а соответственно, восстановлению прав истца по оплате арендной платы в соответствующем закону размере.

Таким образом, требования истца об обязании произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды от 28.11.2017 № 4900009528 подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложен в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020 по делу № А32-33236/2019, от 21.12.2020 по делу № А32-37500/2019, от 22.03.2022 по делу № А32-34360/2021.

На основании постановления администрации города Сочи от 25.12.2020 № 2294 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» департамент имущественных отношений администрации г. Сочи является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, в связи с чем, в удовлетворении требований к администрации следует отказать.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, в порядке ст. 110 АПК РФ с департамента в пользу общества надлежит взыскать расходы по государственной пошлине в размере 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

Обязать департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести перерасчёт размера арендной платы по договору аренды от 28.11.2017 № 4900009528 за период с 10.06.2020 по 03.08.2023 в размере 0,5 % от следующей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:5:

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ОАО «Сочиавтотранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин