Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru
тел./факс <***>, 210-172
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Ф02-1787/2025
город Иркутск
09 июня 2025 года
Дело № А33-12039/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Дамбарова С.Д.,
судей: Тютриной Н.Н., Яцкевич Ю.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой М.А.,
при участии в судебном заседании суда округа представителя общества с ограниченной ответственностью «Бирель Логистика» ФИО1 (доверенность от 20.10.2022, диплом, паспорт), при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя Прокуратуры Красноярского края Стефанович Е.А. (служебное удостоверение № 380188 от 30.01.2025)
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бирель Логистика» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 ноября 2024 года по делу № А33-12039/2024 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2025 года по тому же делу,
установил:
Прокурор Красноярского края, действующий в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Емельяновского района (далее – Администрация), к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (далее – Управление), к обществу с ограниченной ответственностью «Бирель Логистика» (далее – ООО «Бирель Логистик», общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 12.07.2022 № 173, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей в лице Управления, и ООО «Бирель Логистика»; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права аренды ООО «Бирель Логистика» на земельный участок с КН 24:11:0090101:534, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, западная часть промышленной зоны п. Солонцы, площадью 50 000 м?, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – строительная промышленность.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 ноября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2025 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, отказать в удовлетворении исковых требований либо направить дело на новое рассмотрение.
В поданной жалобе заявитель считает, что признавая договор аренды от 12.07.2022 № 173 ничтожной сделкой, суд необоснованно сослался на нарушение принципа соразмерности предоставления земельного участка. В обжалуемых решениях суды не приводят критерии соразмерности, не определяют и не указывают площадь земельного участка, которая могла быть признана соразмерной. Заявитель указывает, что соразмерность земельного участка была определена еще на этапе его формирования в 2008 году с учетом целевого назначения. Вопрос о соразмерности площади земельного участка мог быть решен по итогам застройки, при определении оснований для его передачи в собственность арендатора. Суды, признавая договор аренды земельного участка ничтожной сделкой, не приводят конкретную правовую норму, или правовой запрет, нарушенные при заключении данного договора.
В представленном отзыве прокурор с доводами кассационной жалобы не согласился, указав на их необоснованность.
Присутствующие в судебном заседании прокурор и представитель общества поддержали свои доводы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.
Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).
На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.07.2021 по делу № А33-30944/2020 признан недействительным договор от 12.02.2019 № 18 купли-продажи земельного участка с КН 24:11:0090101:534 общей площадью 50 000 м?, заключенный с ООО «Стройтранс-2» (в настоящее время ООО «Бирель Логистика»), применены последствия недействительности названной сделки.
Удовлетворяя заявленные по указанному делу требования прокурора, суды в рамках дела № А33-30944/2020 исходили из того, что площадь расположенного на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 24:11:0090101:534 завершенного строительством объекта недвижимости, находящегося в собственности ООО «Бирель Логистика», составляет 132 кв. м (нежилое здание общего назначения с кадастровым номером 24:11:0090101:1878), тогда как площадь приобретенного по оспариваемому договору купли-продажи от 12.02.2019 № 18 земельного участка – 50 000 кв. м, что значительно - в 379 раз - превышает размер этого объекта.
Посчитав, что предоставление земельного участка лощадью 50 000 кв. м осуществлено неправомерно - в нарушение требований, установленных пунктом 1 статьи 39.3, статьями 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суды признали заключенные договор купли-продажи от 12.02.2019 № 18 и договор аренды от 07.12.2017 № 360 недействительными (ничтожными) сделками.
Указанные судебные акты вступили в законную силу.
Несмотря на вступившие в силу судебные акты по делу № А33-30944/2020 между Управлением (арендодатель) и ООО «Бирель Логистика» (арендатор) впоследствии заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2022 № 173. По условиям договора на основании постановления Администрации от 24.06.2022 № 1248 арендатору в аренду на 49 лет передан земельный участок с КН 24:11:0090101:534 площадью 50 000 м?. По акту приема-передачи от 12.07.2022 объект аренды передан арендатору.
Указанный договор прошел государственную регистрацию.
Земельный участок с КН 24:11:0090101:534 поставлен на кадастровый учет 21.07.2021, имеет площадь 50 000 +/- 783 м?, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: строительная промышленность.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, на земельном участке расположено следующее недвижимое имущество, находящееся в собственности ООО «Бирель Логистика»: объект незавершенного строительства степенью готовности 20%, площадью 437,4 м2, поставлен на кадастровый учет 17.08.2015; нежилое здание общего назначения, площадью 132 м2, поставлен на кадастровый учет 19.11.2018.
Ссылаясь на вступившее в законную силу решение по делу № А33-30944/2020, на факт предоставления земельного участка без проведения конкурса, а также на несоразмерность площади земельного участка с КН 24:11:0090101:534 и площади расположенных на нем объектов (объект незавершенного строительства 437, 4 м? и нежилое здание площадью 132 м?) обратился в арбитражный суд с иском.
Суд, первой инстанции, разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что площадь земельного участка предоставленного обществу (50 000 м?), очевидно несоразмерна площади, которая необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов (132 м? - площадь нежилого здания, 437,4 м? - площадь объекта незавершенного строительства), в связи с чем на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39?? Земельного кодекса Российской Федерации признал указанный договор ничтожным и применил последствия недействительности сделки.
При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.
Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023).
По смыслу приведенных норм и разъяснений собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.
В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суды установили, что площадь расположенных объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, составляет 569,4 кв. м., тогда как площадь арендуемого по оспариваемому договору аренды от 12.07.2022 № 173 земельного участка – 50 000 кв. м, что значительно превышает площадь этого объекта.
Кроме того, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. № 12668/12).
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
При таких обстоятельствах, суды, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости, учитывая отсутствие обоснования, указывающего на необходимость использования всей площади земельного участка для эксплуатации здания общества, правомерно признали оспариваемый договор аренды от 12.07.2022 № 173 участка недействительной (ничтожной) сделкой и применили последствия ее недействительности.
Кроме того, суды приняли во внимание, что оспариваемый договор аренды заключен сторонами в отношении указанного земельного участка вопреки выводам, изложенным судами в судебных актах по делу № А33-30944/2020. Данное обстоятельство указывает на наличие в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы по смыслу действующего земельного законодательства (статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.
В этой связи указание заявителя на то, что соразмерность земельного участка была определена еще на этапе его формирования в 2008 году с учетом целевого назначения земельный, участок был образован и предоставлен обществу для строительства, не является обоснованием площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, и предоставления земельного участка после строительства площадью, значительно превышающей площадь объекта, расположенного на участке.
При этом общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы дела доказательств, обосновывающих необходимость предоставления ему для целей эксплуатации принадлежащих ему зданий земельного участка именно площадью 50 000 кв.м.
Иные приведенные в кассационных жалобах доводы, в том числе, относительно обоснования несоразмерности площадей, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.
Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.
В целом доводы, изложенные обществом в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.
Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 ноября 2024 года по делу № А33-12039/2024 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
С.Д. Дамбаров
Н.Н. Тютрина
Ю.С. Яцкевич