АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-18483/2023

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковым А.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление прокуратуры Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Дрим Скай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 23.10.2020,

при участии: в судебном заседании:

от прокуратуры Приморского края: ФИО1, удостоверение,

от ответчиков: не явились, извещены,

установил:

Заместитель прокурора Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации города Владивостока с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС) и обществу с ограниченной ответственностью «Дрим Скай» (далее – ООО «Дрим Скай») о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 23.10.2020 № 25-28-010015-Ю-Р-НР-00454, заключенного между УМС и ООО «Дрим Скай».

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте предварительного судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предварительное судебное заседание проведено в их отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд в судебном заседании счел возможным завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

23.10.2020 между УМС (арендодатель) и ООО «Дрим Скай» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 25-28-010015-Ю-Р-НР-00454 (далее – Договор от 23.10.2020), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:52, площадью 2881 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 28 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство гостиничного комплекса».

Акт приема-передач указанного участка подписан сторонами 23.10.2020.

Согласно пункту 2.1 Договора от 23.10.2020 срок аренды земельного участка устанавливается с момента подписания акта приема-передачи участка до 12.10.2085.

Государственная регистрация сделки осуществлена 07.12.2020.

Пунктом 6.3 Договора от 23.10.2020 предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в случаях:

а) невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного п. 4.2 договора срока для внесения арендных платежей;

б) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным пунктами 1.1, 3.4.1 договора;

в) расторжения соглашения об осуществлении деятельности СПВ-1274/19 от 03.06.2019, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212- ФЗ «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток;

г) нарушения арендатором требований Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».

Арендодатель направляет арендатору по адресу, указанному в Договоре от 23.10.2020, заказным письмом уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке и необходимости освобождения занимаемого земельного участка в срок, установленный пунктом 3.4.12 договора.

Договор считается прекращенным с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора (исполнения договора).

Истец, полагая, что пункт 6.3 Договора от 23.10.2020, предоставляющий арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды (досрочно расторгнуть договор), противоречит действующему законодательству, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из сделок, не противоречащих закону.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В случаях, предусмотренных АПК РФ, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Учитывая изложенное, обратившись с соответствующим иском в суд, пользуясь процессуальными правами истца, прокурор в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение оспариваемой сделкой прав и законных интересов соответствующего публичного образования, а также то, повлечет ли признание ее недействительной восстановление нарушенных прав и законных интересов публичного образования.

Кроме того, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что обращение заместителя прокурора Приморского края с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края направлено на защиту интересов публично-правового образования Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока и защиту прав неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными участниками спорных правоотношений, интересы которых могут быть затронуты необоснованным расторжением договора и непоступлением в бюджет арендных платежей.

Таким образом, заместитель прокурора Приморского края, выступающий в защиту интересов Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока, обладает полномочиями по оспариванию в судебном порядке договора аренды земельного участка от 23.10.2020 № 25-28-010015-Ю-Р-НР-00454, заключенного между УМС и ООО «Дрим Скай», в части указанного пункта.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Общие основания и порядок расторжения договора аренды регламентированы ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Кроме того, статьёй 450.1 ГК РФ предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора (исполнения договора) – предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, земельное законодательство Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, срок действия которого превышает пять лет.

Поскольку Договор от 23.10.2020 заключен сторонами более чем на пять лет, при его расторжении подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке. Односторонний отказ арендодателя от исполнения данного договора, его расторжение в одностороннем порядке не допускается.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Таким образом, суд приходит к выводу, что пункт 6.3 Договора от 23.10.2020 противоречит действующему законодательству, предусматривающему специальные нормы для регулирования правоотношений, вытекающих из договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку признание недействительным указанного пункта Договора от 23.10.2020 не повлияет на исполнение сторонами обязательств по данному договору, признание его недействительным не влечет ничтожности прочих условий договора.

Учитывая изложенное, исковые требования о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 23.10.2020 № 25-28-010015-Ю-Р-НР-00454, заключенного между УМС и ООО «Дрим Скай», подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6000 рублей.

Поскольку государственная пошлина взыскивается с ответчиков в равных долях, а ответчик – УМС в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, с ООО «Дрим Скай» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,

решил:

Признать недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 23.10.2020 № 25-28-010015-Ю-Р-НР-00454, заключенного между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и обществом с ограниченной ответственностью «Дрим Скай».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дрим Скай» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.