Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
16 ноября 2023 годаДело № А56-51031/2023
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2023 года.
Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2023 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Целищевой Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой А.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН <***>)
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ГК «Развития и прогресса городских парковок» (194358, город Санкт-Петербург, Парголово поселок, Фёдора ФИО1 улица, дом 8, литер А, квартира 3189, ОГРН <***>)
третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга
о расторжении договора аренды,
при участии
- от истца: ФИО2 (доверенность от 09.01.2023),
- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 04.04.2023),
- от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГК «Развития и прогресса городских парковок» (далее – Общество) о расторжении договора аренды № 02/ЗК-08665 от 25.09.2019 (далее – Договор).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.
Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.
Как видно из материалов дела, на основании Договора, заключенного с Комитетом (арендодателем), Общество (арендатор) занимает земельный участок площадью 10 417 кв. м, кадастровый номер 78:36:1310103:1042, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, 9-й Верхний переулок, уч. 2.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлен для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования не допускается.
Согласно пункту 4.4.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.
В ходе обследования, проведенного ККИ 07.02.2022, установлено, что участок огорожен металлическим забором, на въезде размещена будка охраны площадью 14.2 кв.м и шлагбаум; участок используется под стоянку грузовых автомобилей, на нем расположены:
- нестационарный торговый объект – павильон,
- транспортное средство - прицеп, переоборудованный под фудтрак,
- автозаправочная колонка,
- площадка площадью 420 кв.м для размещения 10 морских контейнеров, переоборудованных для сдачи в индивидуальное пользование площадей склада для хранения физическими лицами личных вещей,
- площадка площадью 380 кв.м для перевалки твердых бытовых отходов (мусора).
Согласно акту обследования ККИ от 07.02.2022 выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка.
По мнению Комитета, обстоятельства, зафиксированные в указанном акте, свидетельствуют о нарушении арендатором пунктов 1.2 и 4.4.1 Договора.
В соответствии с пунктом 5.7 Договора за нарушение пункта 1.2 Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы по Договору.
Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 11.03.2022 № ПР-7752/22-0-0 с требованием об уплате штрафа в размере 88 751,52 руб. и с предложением о расторжении Договора.
Как указал истец в иске, штраф ответчиком оплачен.
В соответствии с пунктом 6.3.1 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.
В ходе повторного обследования, проведенного ККИ 06.06.2022, установлено, что участок используется под стоянку большегрузного автотранспорта, скупку и складирование поддонов; на участке расположены строительные бытовки, автозаправочная колонка, площадка площадью 400 кв.м, используемая под складирование поддонов; выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка. Указанные обстоятельства отражены в акте обследования от 06.06.2022.
Согласно акту обследования ККИ от 27.09.2022 участок используется под стоянку легкового и большегрузного автотранспорта, на нем расположены металлические контейнеры, переоборудованные под офисные помещения с компьютером, хозяйственные бытовки, пластиковые емкости, пухто для сбора мусора; выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору, а именно нарушил пункты 1.2, 4.4.1 Договора в части целевого использования арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
Договором в пунктах 6.3.1 - 6.3.12 предусмотрены основания расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя при допущенных арендатором нарушениях, признаваемых сторонами существенными.
К таким нарушениям, выявление которых предоставляет арендодателю право потребовать в судебном порядке расторжения Договора, пунктом 6.3.1 Договора отнесено нарушение арендатором пункта 1.2 Договора, выразившееся в использовании арендованного участка под цели, не предусмотренные названным пунктом.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из искового заявления, основанием для предъявления Комитетом требования о расторжении Договора послужило нарушение Обществом цели использования арендуемого земельного участка, предоставленного для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн.
Возражая против требования Комитета, ответчик, помимо прочего, указал, что в настоящий момент нарушения пункта 1.2 Договора Обществом устранены, в связи с чем полагал расторжение Договора несоразмерной мерой ответственности.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде сотрудниками ККИ в присутствии представителя ответчика (по доверенности) 16.10.2023 проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что участок используется под стоянку большегрузного автотранспорта и строительной техники (спецтранспорт), а также на нем расположены хозяйственная бытовка, пластиковые емкости, пухто для сбора мусора; выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка.
Акт обследования ККИ от 16.10.2023 подписан представителем Общества с возражениями.
По смыслу норм статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Схожие разъяснения даны в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В рассматриваемом случае, как следует из акта обследования ККИ от 16.10.2023 с приложениями (фотоматериалами), на арендуемом Обществом участке расположены хозяйственная бытовка, пластиковые емкости, пухто для сбора мусора. При этом согласно выводу ККИ участок используется под автостоянку.
Согласно пояснениям представителя Общества размещение указанных объектов на участке не противоречит установленной Договором цели его использования, а напротив, с учетом назначения этих объектов необходимо для полноценного функционирования автостоянки.
Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, в частности, фотоматериалы, приложенные к акту обследования ККИ от 16.10.2023, суд пришел к выводу о том, что наличие на участке специального оборудования (пластиковых емкостей, пухто для сбора мусора) и хозяйственной бытовки, из назначения которых можно заключить, что они предназначены для обеспечения нормального функционирования автостоянки, не может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, свидетельствующего о несоответствии фактического использования участка целям, обозначенным в пункте 1.2 Договора.
Нахождение на участке на момент проведения ККИ обследования (16.10.2023) строительной техники также не может быть истолковано судом как нарушение Обществом цели использования участка, поскольку, как можно заключить из содержания акта от 16.10.2023, размещение на стоянке ответчика (помимо большегрузного автотранспорта) строительной техники обусловлено осуществлением арендатором деятельности по предоставлению третьим лицам услуг по отстою автотранспортных средств (услуги парковки), а не связано с использованием ответчиком данной техники для ведения какой-либо хозяйственной деятельности, не предусмотренной пунктом 1.2 Договора. При этом из буквального толкования пункта 1.2 Договора не следует однозначный вывод, что стоянка на участке строительной техники противоречит согласованной сторонами цели его использования.
Таким образом, материалами дела подтверждено и истцом по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуто, что на момент разрешения настоящего спора судом нарушения, послужившие основанием для предъявления Комитетом требования о расторжении Договора, устранены, иная деятельность, помимо предусмотренной пунктом 1.2 Договора, на арендованном земельном участке ответчиком не ведется.
При таком положении с учетом установленных фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что расторжение Договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.
Имущественные интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных Договором санкций.
Поскольку допущенные нарушения устранены арендатором в добровольном порядке, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования Комитета о расторжении Договора.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Целищева Н.Е.