Постановление по делу № 09АП-50873/2025 от 11.11.2025 | 9 арбитражный апелляционный суд

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994 Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-50873/2025

г. Москва

07 ноября 2025 года Дело № А40-84917/25

Резолютивная часть постановления оглашена: 27 октября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен: 07 ноября 2025 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой А.Б.,

судей Гузеевой О.С., Семикиной О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Саидмурадовым А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МЕГАПОЛИС ГРУП"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.08.2025 по делу № А40-84917/25 по иску ООО "СКАЙРИВЕР" (ИНН <***>)

к ООО "МЕГАПОЛИС ГРУП" (ИНН <***>)

о взыскании 24 389 726,15 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.04.2025, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 21.05.2025,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Скайривер" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Мегаполис Груп" (далее – ответчик) о взыскании соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве № 24-39-40-42-52/В от 29.05.2018 в размере 23 589 101 руб. 34 коп., расходов по оплате услуг специалиста в размере 205 000 руб., неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в размере 595 624 руб. 81 коп. за период с 12.12.2023 по 21.03.2024, с учетом заявления, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 14.08.2025 с ООО "Мегаполис Груп" (ИНН <***>) в пользу ООО "Скайривер" (ИНН <***>) взыскано 23 589 101 руб. 34 коп. соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве № 24-39-40-42-52/В от 29.05.2018, 458 952 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2025 по делу № А40-84917/25-126-559 отменить, отказать в удовлетворении требований или снизить их до 6 168 258, 37 руб.

В судебном заседании апелляционного суда ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, истец по доводам апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, судебная коллегия установила следующее.

Как следует из материалов дела, 29.05.2018 между ООО «Мегаполис Груп» (далее - застройщик) и ФИО3 заключен договор № 24-39-40-42-

52/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома (дата регистрации: 15.06.2018, номер регистрации в ЕГРН: 77:01:0004042:1000-77/011/2018-133, далее - договор участия), действующий в редакции дополнительных соглашений от 17.03.2021, 19.11.2021.

Объект долевого строительства - жилые помещения в количестве 32 квартир, общей площадью 3 395,31 кв.м., расположенные на 24,39,40,42,52 этажах корпуса «В» Комплекса, характеристики которых указаны в приложении № 2 к договору, и доля в праве общей собственности на общее имущество дома, которые подлежат передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии выполнения участником всех принятых на себя в соответствии с договором обязательств, а также 68 машиномест, расположенных в подземной части автостоянки непосредственно под корпусом «В» Комплекса (п. 1.2 договора в ред. дополнительного соглашения от 21.11.2018).

Комплекс, Дом - многофункциональный комплекс, состоящий из корпуса «А», корпуса «Б», корпуса «В», количество этажей 70 + 6 подземных, по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, общая площадь здания 248 637,86 кв.м., общей площадью квартир с учетом летних помещений 87 986,86 кв.м., общей площадью квартир без учета летних помещений 87 986,86 кв.м., количество квартир - 837 шт., количество машиномест в подземной автостоянке - 1 315 шт., с инженерными сетями, коммуникациями и благоустройством прилегающей территории, строящийся застройщиком с привлечением денежных средств Участника долевого строительства на земельном участке общей площадью 31 229 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0004042:1000, расположенном по адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, принадлежащем застройщику на праве собственности (п. 1.1 договора в ред. дополнительного соглашения от 19.05.2021), который введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011397-2023 от 28.04.2023, выданного Мосгосстройнадзором.

05.06.2019 между ФИО3 и ООО «Скайривер» (далее - участник долевого строительства, участник) заключено соглашение об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей) № 1-42/В по договору № 24-39-40-42-52/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.05.2018 (дата регистрации: 17.06.2019, номер регистрации в ЕГРН: 77:01:0004042:1000-77/011/2019-321, далее - соглашение об уступке), действующее в редакции дополнительных соглашений от 28.06.2019 и 26.01.2021.

В соответствии с п.1 соглашения об уступке, в редакции дополнительных соглашений, ФИО3 с согласия застройщика передал, а ООО «Скайривер» приняло: - право требования от застройщика передачи по окончании строительства следующих объектов долевого строительства: квартиры с условными номерами № 198, № 199, № 200, № 201, № 202, № 203 ориентировочной общей площадью 683,18 кв.м., расположенные на 42 этаже в корпусе «В» Комплекса, согласно приложению № 1.

- обязанность по оплате цены объектов долевого строительства в размере 3 046 976,80 долларов США, НДС не облагается, в сроки, установленные п. 4.3 договора участия.

На момент заключения соглашения ФИО3 была частично выполнена обязанность перед застройщиком по оплате цены договора участия в отношении квартир на сумму 334 758,20 долларов США.

Цена объектов долевого строительства составляет сумму рублевого эквивалента в размере 3 381 735 долларов США, НДС не облагается (п. 2 договора участия в ред. дополнительного соглашения от 17.03.2021).

Обязанность по оплате объектов долевого строительства исполнена ООО «Скайривер» в полном объеме платежным поручением № 3 от 08.07.2021.

В соответствии с пунктом 3.1 договора участия, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиры по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома: квартиры подлежат передаче с отделкой, характеристики которой приведены в приложении № 1 к договору участия.

Согласно пункту 4.1 договора участия, объем денежных средств, уплачиваемый участником по договору, включает стоимость работ и материалов по типовой внутренней отделке квартир и установке внутренних (межкомнатных) перегородок в них (далее - отделочные работы). Характеристики отделочных материалов, общий состав работ приведены в приложении № 1 к настоящему договору.

В соответствии с приложением № 1 к договору участия, в рамках проведения отделочных работ застройщик руководствуется разработанным дизайн-проектом и использует по своему выбору любые из следующих брендов, которые являются предварительными, для обозначения уровня отделочных материалов и оснащения: VRV Daikin, Trane, Cofely, Yolf Geisenfeld, Syatemair, Kermi, Purmo, KAMPMANN, Margarolli, Villeroy&Boch, Kaldewei, Gessi, Rifra, DORNBRACHT, JACOB DELAFON, INAX, VITRA, GROHE, KERASAN, MiELE, BOSCH, SIEMENS, MMC GROUP, ARCLINEA, NOL ТЕ KUCHEN, SIEMATIC, SCAVOLINI, ZEYKO, FAOMA, EBONY & CO, SCHOTTEN&HANSEN, TARKETT, Alpenholz и другие.

Согласно п. 5.1 договора участия, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры, качество которых соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

07.09.2023 ООО «Скайривер» получено уведомление о готовности квартир к передаче.

08.09.2023 застройщиком к приемке были предъявлены квартиры № 195, 197. 09.09.2023-квартиры №№ 193, 194. Квартиры №№ 192 и 196 к приемке предъявлены не были.

08.09.2023 ООО «Скайривер», в соответствии с требованиями действующего законодательства, приступило к приемке квартир.

Согласно иску в ходе осмотра квартир установлено, что квартиры имеют недостатки, в том числе, существенные, которые не позволяют их использовать по назначению. Вместе с тем, представитель застройщика по результатам осмотра отказался от составления акта о несоответствии объектов долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной

документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, сообщил, что соответствующее требование может быть предъявлено участником дополнительно.

Акты приема-передачи квартир для проставления отметки об отказе от приемки по причине выявления недостатков, представителем застройщика в ходе осмотра не представлены.

19.09.2023 ООО «Скайривер» подготовлены и направлены в ООО «Мегаполис Груп» акты о несоответствии квартир с указанием выявленных недостатков и приложением фотоматериалов, подтверждающих наличие недостатков и несоответствие отделочных материалов заявленному уровню отделки, с требованием об устранении недостатков и предъявления квартир к повторной приемке (РПО № ED366283773RU).

27.11.2023 в ООО «Скайривер» поступило сообщение ООО «Мегаполис Груп» № 9409 от 16.11.2023, в соответствии с которым ООО «Мегаполис Груп» сообщило о невозможности принять в работу выявленные замечания.

06.12.2023 ООО «Скайривер» направило в ООО «Мегаполис Груп» повторное требование о подписании актов о недостатках, устранении недостатков, предъявлении квартир к повторной приемке, с указанием на то, что считает отказ застройщика в устранении выявленных недостатков необоснованным (РПО № 12302290203396).

05.02.2024 в ООО «Скайривер» от застройщика поступило сообщение, аналогичное сообщению от 27.11.2023, в связи с чем, ООО «Скайривер» 14.02.2024 повторно сообщило, что (РПО № 10178692147253):

- в установленный срок приступило к приемке предъявленных застройщиком к осмотру квартир, о чем неоднократно сообщало в требованиях, направляемых на каждое полученное от застройщика сообщение;

- отказ от подписания передаточных актов и требования об устранении недостатков, заявленные ООО «Скайривер», являются мотивированными.

Телеграммой от 04.04.2024 ООО «Мегаполис Груп» уведомило ООО «Скайривер» о необходимости обеспечения явки 17.04.2024 в 11.00 в целях приемки квартир № 192(198), 193(199) 194(200), 195(201), 196(202), 197(203).

17.04.2024 ООО «Скайривер» явку представителя в лице технического специалиста обеспечило, а застройщиком к приемке были предъявлены указанные квартиры.

В ходе осмотра квартир установлено, что квартиры имеют недостатки, в том числе, существенные, которые не позволяют их использовать по назначению, в связи с чем, ООО «Скайривер» были подготовлены акты осмотра квартир с указанием выявленных недостатков и приложением фотоматериалов, подтверждающих наличие недостатков и несоответствие отделочных материалов заявленному уровню отделки, которые направлялись на электронную почту застройщика, а также посредством почтового отправления (РПО № 12361093222195).

Акты приема-передачи квартир для проставления отметки об отказе от приемки по причине выявления недостатков, представителем застройщика в ходе осмотра 17.04.2024 нс представлены.

Телеграммой от 05.09.2024 ООО «Мегаполис Груп» вызвало ООО «Скайривер» на 03.10.2024 на повторную приемку квартир № 192(198), 193(199), 194(200), 195(201), 196(202), 197(203).

24.09.2024 ООО «Скайривер» телеграммой уведомило ООО «Мегаполис Груп» о том, что ввиду повторного предъявления объектов к приемке и выявления при предыдущей приемке существенных нарушений требований к качеству, в указанную дату будет обеспечена явка представителя, а также специалиста для составления акта осмотра.

03.10.2024 застройщиком к приемке предъявлены квартиры № 192(198), 193(199), 194(200), 195(201), 196(202), 197(203), ООО «Скайривер» обеспечено участие представителя и технического специалиста при приемке. Акты приема-передачи квартир к подписанию предъявлены не были. По результатам осмотра в адрес застройщика направлено требование об устранении недостатков (РПО № 123610995145260, вручено 21.10.2024).

29.10.2024 застройщиком в адрес ООО «Скайривер» направлен односторонний акт приема-передачи объектов, датированный 03.10.2024, который получен участником долевого строительства 02.11.2024.

08.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Скайривер» на квартиры № 192, 193, 194, 195, 196, 197.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных

требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в соответствии с которыми:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (пп. «г»);

- застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра (пп. «е»);

- в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в установленный срок, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (пп. «ж»);

- требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства (пп. «з»);

- в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора во внесудебном порядке полностью или частично участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (пп. «и»).

Учитывая изложенное, ООО «Скайривер» воспользовалось правами на предъявление требований об устранении существенных недостатков и на отказ от подписания акта приема-передачи объектов.

Вместе с тем, направленные в адрес ООО «Мегаполис Груп» требования ООО «Скайривер» о безвозмездном устранении недостатков в добровольном порядке в установленный срок застройщиком не удовлетворены.

Злоупотребляя своими правами, застройщик после получения от истца требований об устранении недостатков, вместо их устранения, направил односторонний акт приема-передачи квартир.

При этом ответчик не направлял истцу уведомлений об отказе от устранения недостатков, а также не оспаривал само наличие недостатков.

Регистрация истцом прав собственности на объекты на основании односторонних актов носила вынужденный характер, поскольку была осуществлена в целях недопущения нарастания убытков из-за невозможности в течение длительного срока использования

квартир в предпринимательской деятельности (перепродажа/сдача в аренду), и не может свидетельствовать о том, что объекты долевого строительства не имеют недостатков,

Следовательно, у ООО «Скайривер» возникло право требовать соразмерного уменьшения цены договора, определяемого стоимостью расходов, которые участник долевого строительства вынужден будет понести на устранение недостатков.

13.09.2024 между ООО «Скайривер» и ИП ФИО4 заключен договор на оказание услуг по произведению строительно-технической экспертизы, по условиям которого ИП Ильин А.В. обязался провести осмотр и исследование объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, по освидетельствованию качества выполненных работ, обнаружению строительно-технических дефектов, проверки на предмет соответствия нормам действующего законодательства Российской Федерации, в т.ч. строительно-техническим регламентам, ГОСТам, СПиПам, Сводам правил, а также обязался составить и передать заказчику соответствующие экспертные заключения по результатам обследования.

В соответствии со внесудебным экспертными заключениями «Центра экспертизы и оценки» от 04.10.2024 стоимость устранения недостатков в квартирах № 192, 193, 194, 195, 196, 197 составит 23 589 101,34 руб.

Поскольку ответчиком денежные средства не выплачены, истец обратился с иском.

Удовлетворяя исковые требования в части соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве № 24-39-40-42-52/В от 29.05.2018, суд первой инстанции руководствовался ст. 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В остальной части иска судом отказано.

Доводы апелляционной жалобы о том, что внесудебное заключение, представленное истцом, не может считаться достоверным доказательством, при этом истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие недостатков, коллегия отклоняет, исходя из того, что игнорирование застройщиком установленного Правительством РФ порядка фиксации недостатков при передаче объектов долевого строительства лишает его права оспаривать наличие таких недостатков.

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта;

- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.

Из буквального толкования указанных норм следует, что все разногласия на этапе приемки объектов между участником долевого строительства и застройщиком по поводу установления факта наличия/отсутствия недостатков, а также степени их существенности разрешаются путем привлечения специалиста и составления акта осмотра. Застройщик не вправе уклониться от устранения недостатков, выявленных специалистом, вне зависимости от степени их существенности.

Пункт «л» Постановления устанавливает порядок технического обследования объекта долевого строительства, в соответствии с которым:

- специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства (то есть формально застройщик должен предложить кандидатуру специалиста, а участник вправе с ней согласиться/не согласиться. В рассматриваемом случае, поскольку ответчиком кандидатуры на согласование не представлялись, истец собственными силами обеспечивал участие специалистов в приемке);

- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования (фактически застройщик вызывал истца на приемку телеграммами, а истец направлял ответные телеграммы о том, что в указанную дату будет обеспечено участие специалиста в приемке);

- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий, в том числе, дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

ООО «Скайривер» при каждой приемке действовало в соответствии с установленным Правительством РФ порядком, уведомляя застройщика о том, что в приемке будет принимать участие специалист, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области строительства, направляя по результатам приемки в адрес застройщика акты осмотра с перечнем недостатков и материалами фотофиксации.

Застройщик, в свою очередь, на протяжении длительного времени недостатки не устранял, акты самостоятельно не составлял, а акты, составленные истцом, не подписывал без предоставления каких-либо мотивированных возражений.

Из материалов дела однозначно усматривается, что ООО «Мегаполис Груп» фактически уклонилось не только от устранения недостатков, но и от какого-либо взаимодействия с истцом по данному вопросу.

В предусмотренном нормативным актом порядке наличие недостатков надлежащим образом ответчик не опровергнул, явку специалиста, обладающего специальными познаниями, в даты приемок не обеспечивал.

Таким образом, внесудебное заключение, представленное ответчиком, обоснованно не было принято судом первой инстанции, поскольку застройщик, в нарушение п. «л» Постановления Правительства РФ № от 29.12.2023 № 2380, не извещал участника долевого строительства о том, что в дату приемки 03.10.2024 примет участие эксперт ФИО5, кандидатуру специалиста с участником долевого строительства не согласовывал.

Кроме того, коллегия учитывает, что ФИО5 не обладает необходимой квалификацией, предусмотренной п. «к» Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, поскольку он не включен в национальный реестр специалистов в области строительства и не осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также ответчиком в материалы дела не представлены документы, предоставленные в распоряжение специалиста (рабочая документация), на соответствие которой специалист проверял объекты. При этом специалист не исследовал соответствие объектов условиям

договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Коллегия также учитывает, что заключения специалиста представлены ответчиком только в судебном заседании 17.07.2025. Ранее участнику долевого строительства, в том числе, в ответ на последнее требование об устранении недостатков и о соразмерном уменьшении цены, не направлялись.

Учитывая изложенные, оснований для проведения судебной экспертизы, равно как и принятия заключений Шмидта М.А., у суда первой инстанции не имелось.

В суде апелляционной инстанции ходатайство по ст. 82 АПК РФ не заявлялось.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт регистрации истцом права собственности на объекты на основании одностороннего акта не свидетельствует о том, что ООО «Скайривер» признало, что квартиры надлежащего качества, а также утратило в связи с этим право предъявления требований о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия на стоимость устранения недостатков.

Истец акт приема-передачи квартир не подписывал. После каждой приемки направлял мотивированный отказ от подписания акта, в том числе, после последней приемки 03.10.2024, после которой застройщик направил односторонний акт и никак не отреагировал на требование и акт осмотра, составленный специалистом.

Регистрация права собственности осуществлена исключительно с целью минимизации убытков от простоя квартир, которые еще с апреля 2023 года должны были использоваться истцом в предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли.

Последовательное поведение застройщика, уклонявшегося от нормального взаимодействия, дало истцу все основания полагать, что никакие акты осмотра с перечнем недостатков совместно составляться не будут.

Довод ответчика о том, что требования истца об устранении недостатков не содержали полную информацию о выявленных недостатках, является необоснованным.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 установлено, что акт осмотра составляется в произвольной форме. Акты содержали ссылки на нормативную базу, подробное описание и фотофиксацию недостатков, а также исчерпывающую информацию о местах расположения недостатков. Нумерация помещений была приведена в актах в соответствии с планом этажа, который содержится в выписке из ЕГРН применительно к каждой конкретной квартире.

Довод ответчика об уклонении истца от приемки объектов является несостоятельным и опровергается вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-139745/2024, которым с ООО «Мегаполис Груп» взыскана неустойка за просрочку передачи объектов.

Доводы в части наличия оснований для ограничения взыскиваемой суммы 3% от цены договора со ссылкой на ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, коллегия также отклоняет как несостоятельные.

В силу ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В силу п. 4.1 договора участия, расчет цены договора (сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства на возмещение затрат на

строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) осуществляется исходя из стоимости рублевого эквивалента объектов долевого строительства в размере 4 900 долларов США, НДС не облагается, за один квадратный метр общей площади.

Объем денежных средств, уплачиваемый участником по договору, включает стоимость работ и материалов по типовой внутренней отделке квартир и установке внутренних (межкомнатных) перегородок в них (далее – отделочные работы). характеристики отделочных работ, общий состав работ приведены в приложении № 1 к договору.

Стоимость отделочных работ, включая стоимость отделочных материалов, составляет рублевый эквивалент 900 долларов США за один квадратный метр площади квартир.

Таким образом, стороны в договоре определили стоимость отделочных работ и материалов, которая превышает 3% от цены договора, тем самым размер ответственности застройщика за некачественную отделку должен определяться от уплаченной истцом суммы.

Суммы, предъявленные истцом ко взысканию, не превышают оплаченную участником долевого строительства стоимость отделочных работ и материалов.

Поскольку уплата денежных средств за отделку в большем размере, нежели 3%, предусмотрена договором, положения ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Кроме того, часть 4 введена Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, вступила в силу с 01.01.2025, применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Отношения сторон по передаче объекта долевого строительства складывались в 2024 году. Односторонний акт приема-передачи датирован 03.10.2024.

Застройщик на момент передачи квартиры обязан был обеспечить её надлежащее состояние, соответствующее требованиям технических регламентов, строительных норм и правил.

Обязанность застройщика устранить недостатки/соразмерно уменьшить цену договора на стоимость их устранения возникла еще в 2024 году, в связи с чем, является несостоятельным довод ответчика о том, что обязанности у него возникнут только на основании судебного акта о взыскании соответствующих сумм.

Учитывая изложенное, размер ответственности застройщика в рассматриваемом случае ограничению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2025 по делу № А40-84917/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья А.Б. Семёнова

Судьи О.С. Гузеева

О.Н. Семикина