12/2023-119290(1)
Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625
официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Петрозаводск Дело № А26-3774/2023 08 сентября 2023 года Резолютивная часть решения объявлена 5 сентября 2023 года.
Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2023 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Катковой К.И., после перерыва – секретарем Трофимовой М.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску администрации Костомукшского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 186932, <...>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о взыскании 250 089 руб. 10 коп.,
третьи лица - предприниматель ФИО2, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия
при участии (до перерыва):
представителей истца (посредством веб-конференции) ФИО3 (доверенность от 23.01.2023), ФИО4 (доверенность от 23.01.2023)
представителя ответчика – ФИО5 (по доверенности от 26.02.2019)
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 29 августа до 5 сентября 2023 года.
установил:
администрация Костомукшского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 250 089 руб. 10 коп., из них 249 906,31 руб. – плата за пользование земельным участком за период с 05 февраля 2017 по 05 июня 2021 года, с 05 мая 2022 по 05 января 2023 года, и 182,80 руб. – пени за период с 02 октября 2022 по 08 февраля 2023 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (определение суда от 21.04.2023) и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (определение суда от 15.06.2023).
Определением от 15.06.2023 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В судебном заседании 29 августа 2023 года судом принято уменьшение размера иска до 207 030,85 руб. – платы за фактическое использование земельного участка за период с 5 февраля 2017 по 10 июля 2023 года.
Представители истца поддержали требование.
Ответчик иск не признал, в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании заявлены следующие возражения: истцом не соблюден претензионный порядок, поскольку претензия в адрес ответчика направлена не им, а КУМС; истцом пропущен срок исковой давности; при заявления требования за весь период допущено злоупотребление правом, поскольку по договору купли-продажи от 31.05.2021 доля в праве на земельный участок продана ответчику, а регистрация перехода права лишь 11.07.2023 произошла по вине Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, длительное время не передававшего документы на государственную регистрацию.
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о его дате извещены. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 28 октября 2020 года по делу А26-10947/2019 о взыскании арендной платы с предпринимателя ФИО2 (том 1 листы 47-55) установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.
Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40 имеет площадь 1250 кв. м, расположен по адресу: РК, <...> район ж/д № 7 (блок В), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения магазина, правообладатель не определен, ограничение прав не зарегистрировано.
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор 07.04.2010 года № 20/8 аренды земельного участка площадью 1250,00 кв. м с кадастровым номером 10:04:01 02 20:0083, расположенного по адресу: <...> для строительства магазина, на срок с 06.04.2010 года по 01.07.2011 года.
По акту приема - передачи от 06.10.2010 года объект аренды передан арендатору.
Сведения в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:83 с 06.10.2008 года носили временный характер. В связи с отсутствием в течение двух лет со дня постановки на учет земельного участка государственной регистрации прав на земельный участок, 15.02.2011 года сведения об указанном земельном участке аннулированы. 25.01.2005 года сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:40 внесены в государственный земельный кадастр, а с 01.01.2017 года - в ЕГРН. На основании решения об учете изменений объекта недвижимости в ЕГРН внесены изменения в
сведения о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 10:04.:0010220:40. Земельные участки с кадастровыми номерами 10:04:0010220:40 и 10:04:0010220:83 являются одним и тем же земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40 находится в неразграниченной государственной собственности; в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации иных прав.
Уведомлением от 13.04.2016 года № 1610 Администрация сообщила арендатору, что в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 года № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», постановлением Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 года № 120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2011 года № RU103020002-14 арендная плата для размещения магазина составляет 33 934 руб. 31 коп. в месяц.
За период с 05.02.2017 года по 05.09.2019 года образовалась задолженность по арендным платежам, в связи с чем, Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия о взыскании задолженности по арендной плате с предпринимателя ФИО2
В рамках дела А26-10947/2019 судом установлено, что на земельном участке расположено здание магазина, общей площадью 1083 кв. м., введенное в эксплуатацию (разрешение администрации Костомукшского городского округа на ввод в эксплуатацию объекта от 06.07.2011 года № RU 103020002-14), в котором у ФИО2 имеются в собственности помещения площадью 349,7 кв. м (дата регистрации - 30.03.2012 года) и площадью 553,9 кв. м (дата регистрации30.03.2012 года), а ФИО1 на праве собственности принадлежит помещение, площадью 179,4 кв. м.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В настоящее время пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или
помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Сославшись на перечисленные нормы, суд пришел к выводу о том, что расчет арендных платежей за пользование земельным участком необходимо осуществлять соразмерно долям в праве на помещения в здании, принадлежащим правообладателям помещений в нем и решением от 28.10.2020 взыскал с предпринимателя ФИО2 арендную плату за пользование земельным участком соразмерно его доле в праве на помещения в здании магазина.
В рамках настоящего дела Администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком с предпринимателя ФИО1 соразмерно его доле в праве на помещения в здании, расположенном на земельном участке.
Претензия об уплате долга в адрес ответчика направлялась МКУ «Комитет по управлению муниципальной собственностью Костомукшского городского округа» (том 1 листы 67-70). Вопреки утверждению ответчика, суд считает досудебный порядок разрешения спора соблюденным, учитывая, что в силу абзаца 13 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации выгодоприобретателем по доходам от передачи земельного участка в аренду, является муниципальное образование «Костомукшский городской округ», от имени и в интересах которого действует Администрация. В соответствии с постановлениями Администрации от 29.12.2021 № 860 и от 30.12.2022 № 797 МКУ «КУМС» является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Костомукшского городского округа», в том числе, в части доходов от арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности. Таким образом, направив ответчику претензию, МКУ «КУМС» реализовало переданные ему полномочия, фактически не имея собственного имущественного интереса, действуя по поручению Администрации и в интересах муниципального образования, от имени которого в суде выступает Администрация.
При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора и рассматривает дело по существу.
Как установлено судебным решением по делу А26-10947/2019, в расположенном на спорном земельном участке здании ФИО1 на праве собственности принадлежит помещение, площадью 179,4 кв. м.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (второй абзац пункта 1 статьи 35 ЗК РФ).
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что
покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на помещения в здании к нему перешло право аренды на земельный участок в соответствующей доле.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком.
Проверяя расчёт иска в части периода задолженности, суд учитывает следующее.
При рассмотрении дела судом установлено, что на основании договора купли- продажи № 18-м/04 от 31.05.2021 года (том 1 листы 56-60) предпринимателем ФИО1 приобретено 207,13/1250 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40.
Согласно сведениям из ЕГРН (том 2) право собственности ФИО1 на долю зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 июля 2023 года (запись о регистрации 10:04:0010220:40-10/032/2023-2).
Обязательство предпринимателя по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Данная правовая позиция закреплена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи суд признает обоснованным требование Администрации о взыскании арендной платы до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, а возражения ответчика о
злоупотреблении правом, выразившемся в длительном неисполнении Министерством обязательства по обращению в регистрирующий орган, отклоняются. Вопрос вины Министерства, не являющегося стороной настоящего дела, в рамках данного спора не рассматривается. В рамках других дел соответствующее требование не заявлялось.
По уточненному расчёту иска, поступившему в суд 16.08.2023 (том 2), сумма долга по плате за пользование земельным участком за период с 5 февраля 2017 по 10.07.2023 составляет 270 895,14 руб. Учитывая сумму платы за фактическое пользование земельным участком, указанную в договоре купли-продажи от 31.05.2021 № 18-м/04 в размере 63 864,29 руб., уплаченную ответчиком, остаток долга составил 207 030,85 руб. Методика расчёта судом проверена, признана соответствующей правилам определения регулируемой арендной платы.
Ответчиком заявлено о применении исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней (пункт 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).
Исковое заявление поступило в суд 17 апреля 2023 года. С учётом срока, установленного для соблюдения претензионного порядка, по правилам статьи 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности истекает по задолженности, образовавшейся до 17 марта 2020 года. Однако, следует учесть, что по условиям договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2021 года предприниматель подтвердил обязанность по оплате долга за пользование земельным участком за три года, предшествующих заключению договора купли-продажи, то есть за период с 31 мая 2018 по 31 мая 2021 года, что свидетельствует о признании долга по регулируемой арендной плате за указанный период и силу статьи 203 ГК РФ прерывает течение срока исковой давности.
По расчету суда, за период с 31 мая 2021 года по 10 июля 2023 года сумма долга, с учётом перечисления 63 864,29 руб., составила 118 108,01 руб. Суд взыскивает указанную задолженность. В остальной части иска отказывает ввиду пропуска срока исковой давности.
Госпошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
При изготовлении резолютивной части решения 5 сентября 2023 года судом допущена описка в указании кадастрового номера земельного участка – указан к.н 10:04:0010220:1357 вместо к.н. 10:04:0010220:40. Поскольку исправление описки не повлияет на содержание решения, суд в соответствии со статьей 179 АПК РФ исправляет описку указанием в резолютивной части полного текста решения правильного кадастрового номера земельного участка.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу администрации Костомукшского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) плату за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 10:04:0010220:40 за период с 31 мая 2018 по 10 июля 2023 года в размере 118 108,01 руб.;
- в бюджет Российской Федерации 4074 руб. госпошлины. Во взыскании остальной суммы отказать. 2. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья Шалапаева И.В.
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.04.2023 3:53:00
Кому выдана Шалапаева Ирина Викторовна