АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, <...>
http://kirov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А28-9461/2024
г. Киров
05 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2025 года
В полном объеме решение изготовлено 05 июня 2025 года
Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Покрышкиной Ю.Е.
при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Татариновой О.С.
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610001, Кировская область, г. Киров)
к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610027, <...>)
об урегулировании разногласий по договору
при участии в судебном заседании представителей:
истца – ФИО2 по доверенности от 01.01.2025 (срок действия до 31.12.2025)
ответчика – ФИО3, по доверенности от 25.12.2024 (срок действия до 31.12.2025),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. пом. 1006, общей площадью 229,1 кв.м, с кадастровым номером 43:40:000255:1001, изложив пункт 2.1 в редакции: «Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС».
Ответчик исковые требования не признает, указывает, что выкупная стоимость определена в соответствии с требованиями закона.
Определением суда от 31.10.2024 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО Центр комплексной оценки «Независима экспертиза» ФИО4. На разрешение эксперту поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 229,1 кв.м с кадастровым номером 43:40:000255:1001, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.04.2024 с учетом НДС и без НДС».
12.12.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта № 101/2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила без учета НДС 4 479 167 рублей 00 копеек.
Истец с заключением судебной экспертизы согласен, считает представленный документ допустимым доказательством.
С учетом результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования (заявление от 04.01.2025), просит урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и МО «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 229, 1 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000255:1001, изложив условия п. 2.1. в редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 4479167 (четыре миллиона четыреста семьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек, без учета НДС».
Уточнение иска принято судом.
В судебном заседании 19.02.2025 заслушаны пояснения эксперта ФИО4 по вопросам ответчика.
Ответчик результаты судебной экспертизы оспаривает, считает, что экспертное исследование не отвечает признаку полноты и достоверности.
Определением суда от 27.03.2025 по ходатайству ответчика по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация».
30.04.2025 в материалы дела поступило заключение повторной судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 без учета НДС составила 5 014 800 рублей 00 копеек.
Истец указал, что величина фактического расхождения двух оценок по результатам судебных экспертиз не превышает 15%, что подтверждает правомерность заключения эксперта по первоначальной экспертизе. Разница между результатами двух судебных экспертиз является несущественной и составила 11,96 %.
С учетом указанного обстоятельства истец уточнил исковые требования (заявление от 07.05.2025), просит определить выкупную цену спорного помещения как среднее арифметическое значение рыночной цены – 4 746 983 рубля 50 копеек ((4479167,00 + 5014800,00)/2) и урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и МО «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 229, 1 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000255:1001, изложив условия п. 2.1. в редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 4746983 (четыре миллиона семьсот сорок шесть тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 50 копеек.
Уточнение иска принято судом.
Ответчик исковые требования не признает, просит урегулировать возникший спор путем установления выкупной цены нежилого помещения в размере 5 014 800 рублей 00 копеек (по результатам повторной судебной экспертизы).
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.
ИП ФИО1 на основании договора аренды нежилого помещения от 12.07.2022 № 8025, подписанного с Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова, являлась арендатором муниципального имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:40:000255:1001, общей площадью 226,6 кв.м.
В целях жилого помещения истец обратился к ответчику с заявлением (получено 16.04.2024).
Ответчиком в адрес истца направлен для подписания договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.
Согласно пункту 2.1. договора цена продажи Имущества, определенная в соответствии с заключением независимого оценщика, составляет 6 841 666 рублей 67 копеек.
Договор подписан с протоколом разногласий от 06.07.2024, согласно которому пункт 2.1. договора подлежит изложению в следующей редакции:
«2.1. Цена продажи Имущества, определенная в соответствии с заключением независимого оценщика, составляет 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек (без НДС)».
В обосновании заявленной выкупной стоимости истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2024 № 05/24, выполненный ООО «Прайс Галактикос».
Ответчик от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи уклонился, заявил возражения (письмо от 17.07.2024 № 4880-01-08 ДМС).
Неурегулирование спора во внесудебном порядке явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Правоотношения сторон по приобретению в собственность муниципального имущества регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
Разногласия сторон сводятся к условию договора о цене имущества.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Ответчик определил выкупную стоимость имущества на основании заключения независимого оценщика в размере 6 841 666,67 руб. (без учета НДС); истец – в размере 3 600 000,00 руб. (без учета НДС).
В связи с наличием разногласий в отношении существенного условия договора купли-продажи арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, по ходатайству ответчика назначена повторная судебная экспертиза.
По результатам первоначальной судебной экспертизы рыночная стоимость составила 4 479 167,00 руб. (без учета НДС); по результатам повторной судебной экспертизы – 5 014 800, 00 руб. (без учета НДС.). Разница между указанными значениями составила 10,68%.
Оценив позиции обеих сторон, заслушав пояснения в судебном заседании эксперта ФИО4, судом не установлено признаков порочности указанных документов. Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы и заключение повторной судебной экспертизы отвечают признакам полноты и обоснованности.
Определенная в отчете об оценке (заключении эксперта) рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой лишь вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-п). Таким образом, существование двух различающихся результатов оценки одного объекта на одну дату является неизбежным в пределах допустимого расхождения, притом, что оба результата получены в документах, составленных в соответствии с требованиями установленных процедур.
В целях установления границ допустимого расхождения двух результатов оценки стоимости одного объекта решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» приняты Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости (далее - Правила).
В отношении офисных помещений, помещений для торговли и сферы услуг, складских помещений, производственно-складских помещений, универсальных производственных объектов нижняя граница расхождения составляет 15%, верхняя граница расхождения составляет 45%.
Расхождение между оценками стоимости по результатам судебных экспертиз составляет менее 15% и является не существенным, в связи с чем оба заключения являются процедурно достоверными и допустимыми доказательствами по делу. Основания для предоставления какому-либо из заключений по результатам первичной и повторной судебных экспертиз доказательственного приоритета отсутствуют.
С учетом изложенного предложенный истцом расчет в уточненных требованиях не противоречит действующему законодательству, является рыночной стоимостью недвижимого имущества, определенной на основании заключений независимых оценщиков, и в наибольшей степени является достоверным арифметически.
При данных обстоятельствах требования истца(с учетом уточнения от 07.05.2025) подлежат удовлетворению.
При обращении в суд с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей 00 копеек, понесены судебные расходы на оплату услуг судебной экспертизы в размере 30000 рублей 00 копеек, всего: 36000 рублей 00 копеек.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610001, Кировская область, г. Киров) и муниципальным образованием «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610027, <...>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 229,1 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000255:1001, изложив условия п. 2.1. в редакции:
«2.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 4746983 (четыре миллиона семьсот сорок шесть тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 50 копеек, без учета НДС».
Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610027, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610001, Кировская область, г. Киров) судебные расходы в размере 36000 (тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек.
Исполнительный лист подлежит выдаче после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
Судья Ю.Е. Покрышкина