ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-29968/2024
18 марта 2025 года 15АП-18944/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Крахмальной М.П.,
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
в отсутствии лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью «Стелла»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.11.2024 по делу № А32-29968/2024
по иску Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла»
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
о расторжении договора аренды, об обязании освободить помещения,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» (далее - общество, ООО «Стелла») о расторжении договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Стелла» освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, дом № 63.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2024 договор аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 расторгнут. В соответствии с состоявшимся судебным актом общество с ограниченной ответственностью «Стелла» обязано освободить предоставленные в аренду муниципальные нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, дом № 63. С общества с ограниченной ответственностью «Стелла» взыскано 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Стелла» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что Акты визуального осмотра от 24.10.2023, 08.02.2024 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств поскольку составлены Департаментом в одностороннем порядке, без уведомления общества. Установленные нарушения не причиняют вред интересам Департамента и не являются основанием для расторжения договора аренды, так как Департамент исправно получает арендную плату за пользование помещениями.
Установлено, что в судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края и составляющего муниципальную казну города Сочи от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 (далее - договор аренды) переданы в аренду муниципальные нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м в том числе помещения № 12 - 26,76 кв. м, № 18 - 2,28 кв. м, расположенные в здании по адресу: город Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, д. 63, для использования в целях: административное (л.д. 10-16).
Срок действия договора аренды установлен с 25.07.2023 по 19.07.2024.
Специалистами Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 24.10.2023 и 08.02.2024 была проведена проверка сохранности и использования по назначению имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края, и предоставленного в пользование ООО «Стелла» по договору аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023, а также проверка соблюдения арендатором условий указанных договоров аренды (л.д. 27-28).
В результате проведенной проверки установлено следующее. Нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м в том числе помещения № 12 - 26,76 кв. м и № 18 - 2,28 кв. м, расположенные в здании по адресу: город Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, д. 63, предоставленные ООО «Стелла» по договору аренды недвижимого имущества от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 установлено, нежилые помещения арендатором по назначению не используются. Находятся в неудовлетворительном состоянии: на стенах плесень, штукатурка отваливается, большая влажность, в помещении протекает канализационный стояк. Текущий ремонт не проводился. Помещение используется для проживания физического лица, ФИО не предоставил. На устных договоренностях помещение предоставил в аренду ФИО2.
Департамент отмечает, что письменное согласие на передачу указанного нежилого здания в субаренду не выдавалось.
В соответствии с пунктом 2.4.1. договора аренды арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с их целевым назначением, а также в соответствии с установленными требованиями к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием арендованного имущества, в соответствии с условиями договора и обеспечивать их сохранность. Не допускать использование арендуемых помещений в целях, нарушающих действующее законодательство Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2.4.4 договора аренды арендатор обязан нести расходы на содержание помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
Своевременно производить текущий ремонт помещений, переданных в аренду, и принимать долевое участие в капитальном ремонте здания пропорционально отношению площади помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, к общей площади данного здания.
В соответствии с пунктом 2.4.7. договора аренды арендатор обязан не осуществлять действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям, без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в порядке, установленном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации: в случаях невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 2.4.1 - 2.4.12,2.5 настоящего договора.
Письмом от 21.12.2023 № 19912/02.01-44 Департамент уведомлял ООО «Стелла» о необходимости устранения нарушений. Документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений не были представлены Департаменту (л.д. 19-22).
Письмом от 19.02.2024 № 2343/02.01-44 (л.д. 23) в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также на основании п. 5 договора аренды, Департамент уведомлял ООО «Стелла» об отказе от договора аренды и предлагал в тридцатидневный срок со дня получения явиться в Департамент для подписания соглашения о расторжении указанного договора аренды, однако, до настоящего времени требования Департамента не выполнены.
В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения, как вытекающие из договоров аренды, регулируемые общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Апелляционный суд считает ошибочным вывод суда первой инстанции об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Как указывалось ранее, согласно пункту 1.2 срок действия договора определяется с 25.07.2023 по 19.07.2024.
Порядок расторжения договора урегулирован в разделе 5 договора.
Согласно пункту 5.4 по истечении срока действия договора аренды заключение договора аренды на новый срок осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством. Арендатор, при условии уведомления арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, и добросовестного исполнения своих обязанностей по договору в течение срока его действия имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях.
Согласно пункту 5.5 по истечении срока, предусмотренного пунктом 1.2 настоящего договора, действие договора прекращается.
Как следует из материалов дела, истец письмом от 19.02.2024 № 2343/02.01-44 (л.д. 23-24, 26) уведомил ответчика о расторжении договора аренды, предложил в тридцатидневный срок со дня получения уведомления явиться для подписания соглашения о расторжении указанного договора.
Поскольку судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора и вынесения судебного акта по существу срок действия договора аренды истек, необходимость его расторжения в судебном порядке отсутствовала, так как действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора, в том числе в судебном порядке, после его прекращения по истечении срока его действия.
Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии с указанной нормой права предъявление иска имеет целью восстановление нарушенного права.
В данном случае, право Департамента на расторжение договора не нарушено, поскольку срок его действия истек, в связи с чем, такое право не подлежит защите.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «Стелла». В удовлетворении указанного требования надлежит отказать.
В части требования об освобождении предоставленных в аренду нежилых помещений суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.
Согласно пункта 6.1 договора, в течение пяти дней со дня прекращения арендных отношений, регулируемых настоящим договором, арендатор обязан передать, а арендодатель принять арендуемые помещения по акту приема-передачи, подписанному сторонами, в состоянии не хуже, чем в котором их принял арендатор, с учетом нормального износа, и произвести сверку расчетов (платежей по настоящему договору.
Доказательств объективной невозможности возврата спорного имущества в материалы дела ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
Поскольку доказательств возврата ответчиком арендованного имущества не представлено, а также учитывая, что договор аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023 прекратил действие, исковые требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения обосновано удовлетворены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно приняты в качестве доказательств односторонние акты визуального осмотра помещения от 24.10.2023 и 08.02.2024, отклоняется судом, поскольку пунктом 2.1.1 договора арендодателю предоставлено право беспрепятственного доступа в арендуемые помещения для проведения проверки соблюдения арендатором условий договора, целей использования и сохранности арендуемых помещений.
В ходе визуального осмотра, было выявлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части надлежащего содержания и эксплуатации недвижимого имущества, что подтверждает нарушение ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды. Таким образом, учитывая, что спорное помещение находится в неудовлетворительном состоянии, выявлена необходимость осуществления текущего ремонта, помещение по целевому назначению не используется, следовательно, обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии ответчиком не исполнены. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Указанное является нарушением пунктов 2.4.1, 2.4.4, 2.4.7 договора аренды.
Таким образом, требования об освобождении предоставленных в аренду нежилых помещений правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
За два требования неимущественного характера (о расторжении договора и обязании освободить помещения) государственная пошлина составляет 12 000 руб.
Поскольку в части удовлетворения неимущественных требований (о расторжении договора) судом апелляционной инстанции отказано, а Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, постольку расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (за требование об освобождении помещений) подлежат отнесению на ответчика со взысканием в доход федерального бюджета.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, а также иска имущественного характера, не подлежащего оценке.
Поскольку заявлены требования неимущественного характера и требования частично удовлетворены, при распределении судебных расходов правила пропорции не применяются.
Постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет". По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановление на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено им под расписку.
Руководствуясь статьями 258, 268- 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2024 по делу № А32-29968/2024 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Стелла».
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Стелла» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить предоставленные в аренду муниципальные нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, дом № 63.
В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 25.07.2023 № ДК-18/53-2023, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Стелла», отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стелла» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб."
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий М.П. Крахмальная
Судьи Н.В. Ковалева
Б.Т. Чотчаев