ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 18АП-9641/2023
г. Челябинск
29 августа 2023 года
Дело № А76-4575/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2023 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Томилиной В.А.,
судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2023 по делу № А76-4575/2023.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Компания «Техно-Транс» - ФИО2 (доверенность от 07.02.2023,срок действия до 07.02.2024, паспорт, диплом).
Общество с ограниченной ответственностью Компания «Техно-Транс» (далее - ООО Компания «Техно-Транс») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, Комитет) в предоставлении муниципальной услуги по продаже земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, находящегося по адресу: <...>, площадью: 2718 +/- 36,5 кв.м, выразившегося в письме от 26.01.2023 № 3162;
об обязании КУИиЗО г. Челябинска в течение 15 дней с даты вступления в законную силу судебного решения предоставить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0114032:62, находящийся по адресу: <...>, площадью: 2718 +/- 36,5 кв.м, в собственность заявителя, направив проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, находящегося по адресу: <...>, площадью: 2718 +/- 36,5 кв.м.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2023 требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилось КУИиЗО г. Челябинска и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУИиЗО г. Челябинска (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО Компания «Техно-Транс».
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что отказ Комитета в выкупе земельного участка основан на том, что на испрашиваемом земельном участке находятся пять нежилых зданий, что не соответствует детальному плану территории.
Актом осмотра от 25.02.2022 установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное административное здание, нежилое каменное строение, нежилое каменное строение (КПП), гараж, металлическое некапитальное строение (автомойка).
Апеллянт полагает, что автомойка и гараж не являются вспомогательными объектами, предназначенными для использования административно-бытового комплекса со сборкой мебели.
Кроме того, истец ссылался на то, что объекты вспомогательного значения существовали на момент покупки административно-бытового комплекса.
При этом в акте приема-передачи приватизируемого имущества от 23.03.1998 указано, что ООО «Алюр» приняло в собственность муниципальное недвижимое имущество - одно нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, улица Липецкая, д. 30.
В техническом паспорте на вышеуказанный объект содержатся сведения только об основном объекте, вспомогательные объекты - гараж, автомойка отсутствовали.
До начала судебного заседания ООО Компания «Техно-Транс» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель заинтересованных лиц не явились.
С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованных лиц не явились.
В судебном заседании представитель заявителя с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО Компания «Техно-Транс» является собственником:
нежилого здания (склад), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:138;
нежилого здания (гараж), расположенного по адресу: <...>, площадью: 65,4 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:142;
нежилого здания (проходная), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью: 6,6 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:143;
нежилого здания (административно-бытовой комплекс со сборкой мебели), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью 1541,2 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:219;
нежилого здания (котельная), расположенного по адресу: <...>, площадью 85,3 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:658.
Данные объекты недвижимости расположены на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 74:36:0114032:62, площадью: 2718 +/- 36,5 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический р-н, ул. Липецкая, 30 (л.д. 42-46).
ООО Компания «Техно-Транс» как собственник указанных объектов недвижимости обратился с заявлением от 23.12.2022 о предоставлении в собственность (выкупе) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, площадью 2718 +/- 36,5 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический р-н, ул. Липецкая, 30. (л.д. 11).
По результатам рассмотрения заявления ООО Компания «Техно-Транс» КУИиЗО г. Челябинска принято решение от 26.01.2023 № 3162 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, площадью 2718 +/- 36,5 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический р-н, ул. Липецкая, 30 (л.д. 9).
В качестве оснований данного решения указано, что «Комитетом по указанному адресу проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0114032:62 расположены пять нежилых зданий, что не соответствует утвержденной ДПТ.
Также, информация о выданных разрешениях на строительство, вводах в эксплуатацию объектов недвижимости ООО Компании «Техно-Транс» в Комитете отсутствует».
Не согласившись с вышеуказанным решением-отказом от 26.01.2023 № 3162, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО Компания «Техно-Транс» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого решения незаконным и нарушающим права заявителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Постановлением Администрации от 21.07.2015 № 147-п утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка».
В соответствии с пунктом 10 указанного Административного регламента для предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка» ее исполнителю необходимо в соответствии с законодательством Российской Федерации рассмотреть вопрос по существу, для чего необходимы документы, указанные в пунктах 10.1, 10.2 и 10.3 указанного Административного регламента. Параграфами 1 и 7 пункта 10.1. Административного регламента предусмотрена обязанность заявителя предоставить заявление на имя главы города Челябинска о предоставлении в собственность, путем выкупа земельного участка (приложение 1) и сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров (приложение 3).
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным Федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Так, в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как неоднократно указывалось Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 28.03.2017 № 622-О, от 27.09.2018 № 2346-О, от 18.07.2017 № 1640-О, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, направленный на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, равно как и пункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и направленный на защиту прав собственника объекта незавершенного строительства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права собственников объектов незавершенного строительства.
Таким образом, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты недвижимости в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов настоящего дела, ООО Компания «Техно-Транс» является собственником:
нежилого здания (склад), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:138;
нежилого здания (гараж), расположенного по адресу: <...>, площадью: 65,4 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:142;
нежилого здания (проходная), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью: 6,6 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:143;
нежилого здания (административно-бытовой комплекс со сборкой мебели), расположенного по адресу: <...> д 30, площадью 1541,2 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:219;
нежилого здания (котельная), расположенного по адресу: <...>, площадью 85,3 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:658.
На основании постановления главы города Челябинска от 13.07.1999 № 920-п между Администрацией и ООО «Алюр» подписан договор от 04.02.2003 № 003347-Д-2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62 площадью 2718 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Липецкая 30 (л.д. 32-38).
На основании договора купли-продажи от 06.12.2019 № 7-0161-19-172/04 ООО «Алюр» продало в собственность ООО Компания «Техно-Транс» здание - общей площадью 130,0 кв.м, расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 74:36:0114032:138, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 11.04.2019 № 74:36:0114032:138-74/001/2019-1, право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области;
здание - общей площадью 6,6 кв.м, расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 74:36:0114032:143, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 11.04.2019 № 74:36:0114032:143-74/001/2019-1, право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области;
здание - общей площадью 1541,2 кв.м, расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 74:36:0114032:219, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 28.06.1999 № 74:01-36:66-1999:08, право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области;
здание - общей площадью 65,4 кв.м, расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 74:36:0114032:142, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 11.04.2019 № 74:36:0114032:142-74/001/2019-1, право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области ООО Компания «Техно-Транс» (л.д. 39-40).
В соответствии с актом приема-передачи нежилых зданий ООО «Алюр» передало, а ООО Компания «Техно-Транс» приняло в собственность нежилые здания, распложенные по адресу: <...> 30:
здание - общей площадью - 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:138, рыночной стоимостью - 910 000 руб.;
здание - общей площадью - 6,6 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:143, рыночной стоимостью 46 200 руб.;
здание - общей площадью - 1 541, 2 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:219, рыночной стоимостью - 20 586 000 руб.;
здание - общей площадью 65,4 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:142, рыночной стоимостью - 457 800 руб. (л.д. 40 оборот).
По договору уступки прав и обязанностей на земельный участок от 04.03.2020 ООО «Алюр» уступило ООО Компания «Техно-Транс» права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический р-н, ул. Липецкая, 30, площадью 2718 кв.м (л.д. 16-18).
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ООО Компания «Техно-Транс» имеет предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в собственность за плату земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимого имущества, и который необходим для их эксплуатации.
Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Довод апеллянта о том, что в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации от 23.11.2016 № 540-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: шоссе Металлургов, ул. Румянцева, ул. Мира, ул. Жукова в Металлургическом районе города Челябинска» (далее - ДПТ) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0114032:62 предусмотрено размещение двухэтажного административного здания, общей площадью 916 кв.м, судом отклоняется, поскольку нежилое здание (склад), площадью 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:138, нежилое здание (гараж), площадью: 65,4 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:142, нежилое здание (проходная), площадью: 6,6 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:143, нежилое здание (котельная), площадью 85,3 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:658, являются вспомогательными строениями по отношению к нежилому зданию (административно-бытовой комплекс со сборкой мебели), площадью 1541,2 кв.м, кадастровый номер 74:36:0114032:219, и необходимы для нормальной эксплуатации данных объектов.
На все объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, зарегистрировано право собственности ООО Компания «Техно-Транс», данное право в установленном законом порядке никем не оспорено.
С требованиями о сносе принадлежащих заявителю на праве собственности зданий и о приведении земельного участка в соответствие с утвержденным ДПТ никто не обращался, в материалы настоящего дела иного не представлено.
Судебная коллегия также отмечает, что Градостроительным планом земельного участка, подписанным заместителем Главы города по строительству, на земельном участке расположено 6 объектов недвижимости (л.д. 61-63).
Иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в оспариваемом в рамках настоящего дела решении КУИиЗО г. Челябинска от 26.01.2023 № 3162 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, площадью 2718 +/- 36,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, не содержится.
Доказательств невозможности предоставления заявителю спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, КУИиЗО г. Челябинска в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ КУИиЗО г. Челябинска в выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0114032:62, площадью 2718 +/- 36,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложенный в письме от 26.01.2023 № 3162, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.
Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы – удовлетворению.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2023 по делу № А76-4575/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.А. Томилина
Судьи:
И.А. Аникин
Ю.С. Колясникова