Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
03 сентября 2025 года Дело № А56-19543/2025
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1
к
обществу с ограниченной ответственностью «Светлый путь»,
обществу с ограниченной ответственностью «Приморское»
о признании права собственности на подземный паркинг, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании незаконно полученных доходов от незаконного владения,
при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 01.09.2025,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Светлый путь» (далее - ООО «Светлый путь»), обществу с ограниченной ответственностью «Приморское» (далее - ООО «Приморское»), в котором просил:
1. Признать за Предпринимателем 730/6290 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество - подземный паркинг, на 300 машиномест в здании многофункционального центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А.
2. Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Светлый путь» общее имущество - подземный паркинг, на 300 машиномест в здании многофункционального центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А, путем обеспечения свободного доступ Предпринимателю в помещение подземного паркинга, посредством передачи ООО «Светлый путь» Предпринимателю ключа без взимания дополнительной оплаты от наземного шлагбаума на въезде в подземный паркинг по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 97, лит. А, в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного решения.
3. Взыскать с ООО «Светлый путь», ООО «Приморское» в пользу Предпринимателя в счет возмещения всех доходов, которые Ответчики извлекли от незаконной сдачи в аренду подземного паркинга за период с 21.02.2022 по 21.01.2023, доход в размере 2.680.922,1 рублей.
4. Взыскать с Ответчиков в пользу Истца расходы по оплате госпошлины.
Поступившее в арбитражный суд исковое заявление с приложениями размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу www.kad/arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел» в режиме ограниченного доступа.
Определением арбитражного суда от 16.03.2025 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.
Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.
По ходатайству представителя Предпринимателя судом были истребовано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Санкт-Петербургу:
-Копии дела правоустанавливающих документов на нежилое помещение с кадастровым номером 78:14:0751202:1133, расположенное по адресу: <...>, лит.А, пом.1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 13-Н, 21-Н, 22-Н, 24-Н, 26-Н, 29-Н, 31-Н, 32-Н, 34-Н, 35-Н, 36-Н, 37-Н, 38-Н, 40-Н, 45-Н, в том числе:
-копии документов-оснований для регистрации права собственности;
-Договора субаренды от 01.06.2023 №4, дата регистрации 14.06.2023, номер гос. Регистрации: 78:14:0751202:1133-78/011/2023-19 с ООО «Приморское»;
-Договора аренды от 01.12.2022 №5, дата регистрации 30.12.2022, номер гос. регистрации: 78:14:0751202:1133-78/011/2022-17 с ООО «Менахем»;
-Дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.12.2022 №5, №1, выдан 01.06.2023, дата гос. регистрации - 14.06.2023, номер гос. регистрации 78:14:0751202:1176-78/011/2023-17;
-Договора аренды №2021/1, выдан 01.04.2021, с ООО «Приморское».
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Санкт-Петербургу документы приобщены в материалы дела.
В судебном заседании 01.09.2025 Предприниматель уточнил заявленные требования, исключив из состава ответчиков ООО «Приморское», и просил:
- Признать за ИП ФИО1 730/66101 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество – нежилое помещение №1Н подвала №18 площадью 11368,2 кв.м., расположенное в здании в здании многофункционального центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А, входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0751202:1133.
- Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Светлый путь» общего имущества - 730/66101 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество – нежилое помещение №1Н подвала №18 площадью 11368,2 кв.м., расположенное в здании в здании многофункционального центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А, входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0751202:1133, путем обеспечения свободного доступ ИП ФИО1 в помещение подземного паркинга, посредством передачи Ответчиком ИП ФИО1 ключа без взимания дополнительной оплаты от наземного шлагбаума на въезде в подземный паркинг по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А, в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного решения.
- Взыскать с ООО «Светлый путь» в пользу ИП ФИО1 в счет возмещения всех доходов, которые Ответчики извлекли от незаконной сдачи в аренду подземного паркинга за период 21.02.2022 года по 21.01.2023 года, доход в размере 121.881,33 рублей.
- Принять отказ от иска к ООО Светлый путь» в пользу ИП ФИО1 в счет возмещения всех доходов, которые Ответчики извлекли от незаконной сдачи в аренду подземного паркинга за период 21.02.2022 года по 21.01.2023 года, дохода в размере 2 559.040,70 руб.; прекратить производство по делу в указанной части; осуществить возврат госпошлины по подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ (в размере 71.239,70 руб. (70% Х 101.771,00 руб.)).
- Взыскать с Ответчиков в пользу Истца расходы по оплате госпошлины.
Изучив представленные в материалы дела документы, принимая во внимание мнение сторон, учитывая уточненный состав ответчиков, в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения приняты судом, дело рассмотрено по существу с исключением ООО «Приморское» из состава ответчиков.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.
Суд не нашел оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Менахем».
Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела и сторонами не оспаривается, ответчик является собственником большей части помещений в нежилом здании (бизнес-центр) по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 97, литера А, включая нежилое помещение №1Н подвала №18 площадью 11368,2 кв.м., расположенного в здании в здании многофункционального центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А (далее – здание), входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0751202:1133.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта датировано 37.05.2008г. Регистрация права собственности произведена 10.08.2012.
Между истцом и ответчиком 15.04.2019 был заключен договор купли-продажи 78АБ 6801915 недвижимого имущества – нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр, д. 97, лит. А, пом. 30-Н, с кадастровым номером объекта 78:14:0751202:1160.
Из текста договора усматривается, что предметом договора являлось указанное помещение, обязательств по передаче иного имущества указанный договор не содержит.
Истец на основании договора купли-продажи от 15.04.2019 принял 30.04.2019 по акту приема-передачи нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, лит. А, пом. 30-Н, с кадастровым номером объекта 78:14:0751202:1160. Согласно пункту 2 акта приема передачи от 30.04.2019 состояние передаваемого помещения соответствует условиям договора и кадастровому плану, помещение передано Продавцом Покупателю в исправном состоянии. Как указано в пункте 6 акта, стороны претензий и замечаний друг к другу не имеют.
Регистрация права на указанное помещение произведена 26.04.2019г.
В силу статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Согласно статье 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, доля в праве, общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.
При этом, доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.
В соответствии со статьей 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом. Решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено указанным Кодексом или законом.
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с правовой позицией, изложенной пунктах 1 и 3 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009г. №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту - Постановление №64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Согласно пункту 2 Постановления №64, к общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как следует из пункта 9 Постановления №64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-0-0, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а также объем этих прав и обязанностей зависит от права собственности на помещение в конкретном юридически определенном объекте недвижимости. То есть, признание имущества общим - принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания - определяется, прежде всего, юридическим статусом этого здания, как объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 №11401/12.
В ответ на запрос суда Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Санкт-Петербургу представлены истребованные документы. В составе приложенных документов содержатся кадастровые паспорта помещения от 23.12.2009г., в указанных кадастровых паспортах в пункте 1.10 поименован актуальный перечень помещений, где указана площадь, приходящаяся на места общего пользования совокупной площадью 175,4 кв.м. Таким образом, в соответствии с положениями Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" площадь помещений, приходящихся на места общего пользования, составляет лишь 175,4 кв.м. Помещения паркинга, права на которое заявлены Истцом в соответствии с уточненными исковыми требованиями, в указанный объем не входит, и поименовано отдельно от указанных мест общего пользования.
Машино-места законодательством определены как предназначенные исключительно для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (третий абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Приказом Минстроя России от 05.10.2023 № 718/пр (ред. от 27.12.2024) "Об утверждении СП 113.13330.2023 "СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей" (вместе с "СП 113.13330.2023. Свод правил. Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*") к паркингам отнесены - здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров и т.п.), а также средств индивидуальной мобильности.
Доказательств, что спорный паркинг построен за счет средств собственников помещений в здании и принадлежит им на праве общей долевой в материалы дела не предоставлено.
Собственником спорного паркинга является Ответчик.
Ссылка истца на результаты рассмотрения дела А56-79907/2020, которым, по мнению истца, был определен состав общего имущества здания, не может быть принята судом.
Предметом исследования в ходе рассмотрения дела №А56–79907/2020 был спор, связанный с обслуживанием нежилых помещений объектов инфраструктуры здания.
При этом, судебными актами, принятыми по делу не установлено, что паркинг относится к составу общего имущества.
Заключение экспертов ООО «ПетроЭксперт» №22/41-А56-79907/2020 от 12.06.2023г., полученное по результатам проведения финансово-экономической экспертизы, с учетом предмета заявленного требования, формулировки вопросов, поставленных перед экспертами, не охватывает вопросы, рассматриваемые в рамках настоящего спора. Вопросы связанные с возникновением и регистрации права собственности на здание в целом и помещение паркинга в частности предметом как исследования экспертов, так и судебного разбирательства по делу №А56–79907/2020 не являлись.
Право собственности ответчика на паркинг не оспаривалось.
Помимо прочих возражений, Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
О наличии в здании паркинга, истец не мог не знать при приобретении помещения. Истец приобрёл право собственности на помещение в 2019г., а обратился в арбитражный суд с требования о признании права собственности на часть помещений паркинга только 03.03.2025, указывая на то, что об отнесении отнесения паркинга к составу общего имущества, он узнал в ходе судебного разбирательства по делу №А56–79907/2020.
Вместе с тем, по общему правилу право на общее имущество возникает одновременно с возникновением права на имущество в форме индивидуальной собственности.
Срок исковой давности для истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) является общим и составляет три года (ст. 196 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 №5-КГ15-142).
Срок начинает течь по общим правилам - с момента, когда истец узнал или должен был узнать, что его право нарушено и кто является надлежащим ответчиком по иску (п. 1 ст. 200 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13).
Судебная практика определяет этот момент:
• по движимому имуществу - со дня, когда это имущество обнаружено, то есть когда истец узнал, у кого находится его имущество (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126);
• по недвижимости - со дня, когда истец узнал или должен был узнать, что имущество незаконно выбыло из его владения (см. Позицию ВС РФ, АС округов). В частности, когда он узнал, что в ЕГРН есть недостоверная запись о том, что имущество принадлежит другому лицу (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
В ходе рассмотрения арбитражного дела А56-79907/2020 истец не мог не узнать о том, что паркинг находится в собственности ответчика, правом на заявление встречных требований, в ходе судебного разбирательства по делу А56-79907/2020 истец не воспользовался.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания права собственности и, как следствие, в части взыскания денежных средств.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом заявленных истцом уточнений подлежала оплате государственная пошлина в сумме 31.094,00 рублей, фактически была уплачена государственная пошлина в сумме 135.428,00 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
в удовлетворении требований отказать.
Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат государственной пошлины в сумме 105334,00 рублей, уплаченной платежным поручением от 28.02.2025 №13.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.