ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***> E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу город Ростов-на-Дону дело № А53-32837/2023

12 мая 2025 года 15АП-3564/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А., при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 15.07.2023;

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель ФИО2 по доверенности от 31.01.2025;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 по делу № А53-32837/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Правительству Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону (далее также – департамент), Правительству Ростовской области (далее -

правительство) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов № 59.30-1648/17-МУ от 31.07.2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 отказ департамента, выраженный в письме от 31.07.2023 № 59.30-1648/17-МУ, признан незаконным; на департамент возложена обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ИП ФИО3 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, расположенного по адресу: <...>; с департамента в пользу ИП ФИО4 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2023, земельному участку с кадастровым номером 61:44:0021613:10 установлен вид разрешенного использования: «Подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения». По фактическому назначению преимущественным использованием является автомойка, магазин и эксплуатация офисных помещений, усматриваются несоответствия между видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 и функциональными характеристиками здания, принадлежащего ИП ФИО3 на праве собственности. Приобретение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 не может быть обусловлено целью использования: «автостоянка с размещением комплекса автомойки», указанной в заявлении. Кроме того, объекты, обосновывающие вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, не выявлены. В соответствии с фрагментом карты функциональных зон, а также карты планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) Генерального плана города Ростова-на-Дону от 21.07.2023 № 59-34-2/21009, испрашиваемый земельный участок располагается в границах существующей магистральной улицы общегородского значения регулируемого движения. Кроме того, Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в адрес ИП ФИО3 ранее было направлено письмо от 03.06.2022 № 59-34-2/16706 об отнесении в соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 к зоне транспортной инфраструктуры и о расположении данного земельного участка в инженерно-транспортной территориальной зоне. По данным топографической съемки общая площадь застройки земельного участка составляет 452,9 кв.м, и, соответственно, площадь земельного участка более чем в 3 раза превышает застроенную площадь рассматриваемого земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Правительство, третье лицо, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 06.05.2025 до 10 час. 25 мин., после чего судебное заседание было продолжено в том же составе суда с участием представителя предпринимателя, поддержавшего свою правовую позицию.

Департамент, правительство и управление не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание после перерыва.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 1525 от 06.02.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0021613:10, площадью 1565 кв.м, имеющий следующее местоположение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Вятская, разрешенное использование: для эксплуатации платной автостоянки; подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения (п. 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 06.02.2017 по 05.02.2022 (п. 2.1 договора).

На основании постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 808 от 29.08.2017, распоряжения ТУ Росимущества в Ростовской области № 1653-р от 27.07.2017 земельный участок был передан в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону. Право аренды земельного участка было передано ФИО6 на основании договора уступки от 23.03.2017, а впоследствии - ИП ФИО3 на основании соглашения о разделе наследственного имущества от 15.01.2022.

В настоящее время сторонами договора аренды № 1525 от 06.02.2017 являются департамент (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор). Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области.

05.04.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ФИО6 было выдано разрешение № 61-310-922401-2018 на строительство автостоянки с размещением комплекса автомойки общей площадью 764,01 кв.м, количество этажей - 2. Указанный объект был возведен на основании проектной документации ООО «Финансово-промышленная компания «Контракт- Центр» и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от 07.06.2019 № 61-310-922409-2019, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону. Возведенному объекту капитального строительства присвоен адрес: <...>.

Право собственности ФИО6, а впоследствии ИП ФИО3 на возведенный объект капитального строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

18.07.2023 ИП ФИО3 в департамент подано заявление о предоставлении земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность без проведения торгов.

Письмом № 59.30-1648/17-МУ от 31.07.2023 департамент отказал в продаже земельного участка в собственность. Отказ мотивирован следующим: усматривается несоответствие между видом разрешенного использования земельного участка и функциональными характеристиками здания, поскольку преимущественным видом использования здания является автомойка, магазин и эксплуатация офисных помещений; объекты, обосновывающие вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, не выявлены; испрашиваемый земельный участок, в соответствии с фрагментом карты функциональных зон Генерального плана города Ростова-на-Дону, расположен в границах существующей магистральной улицы общегородского значения регулируемого движения, отнесен к зоне транспортной инфраструктуры и инженерно-транспортной территориальной зоне. Земельные участки, предназначенные для эксплуатации автомобильных дорог, в силу ст. 27 ЗК РФ, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не могут предоставляться в частную собственность; площадь земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь.

Ссылаясь на незаконность данного решения, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные

полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность за лицом, являющимся собственником зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, закреплено в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного кодекса.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц является, в том числе разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021613:10 относится к категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для размещения подземных, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Согласно действующим Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021613:10 полностью расположен в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоне (ПКТ). Градостроительный регламент данной территориальной зоны разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. В качестве видов разрешенного использования спорного земельного участка указаны: основные – хранение автотранспорта (2.7.1) и рынки (4.3), вспомогательные – автомобильные мойки (4.9.1.3) и служебные гаражи (4.9).

По результатам проведенного департаментом обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021613:10 расположено нежилое здание – автостоянка с размещением комплекса автомойки; на 1-м этаже данного объекта размещены встроенная автостоянка на 2 машино-места, автомойка самообслуживания на 6 машино-мест, магазин автотоваров; на 2-м этаже – офисные помещения (акт от 27.07.2023).

Указание апеллянта на то, что на земельном участке вместо объекта автосервиса возведена автомойка, в связи с чем предприниматель использует участок с нарушением вида разрешенного использования, подлежит отклонению, поскольку данный вид разрешенного использования не запрещает возведение встроенных и (или) пристроенных объектов нежилого назначения, в том числе автомойки.

Кроме того, спорное здание (автостоянка с размещением комплекса автомойки) возведено на основании разрешения на строительство № 61-310922401-2018 от 05.04.2018 и введено в эксплуатацию на основании разрешения № 61-310-922409-2019 от 07.06.2019 как автостоянка с размещением комплекса автомойки. Выдав разрешение на строительство, а впоследствии – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Департамент архитектуры и градостроительства как уполномоченное подразделение органа местного самоуправления в сфере регулирования градостроительной деятельности, подтвердил возведение спорного объекта в соответствии с действующими нормами и требованиями в сфере строительства и градостроительства, а также в полном соответствии с проектной документацией. В силу статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации поведение органов местного самоуправления (Департамента архитектуры и градостроительства), допустившего введение в гражданский оборот автостоянки с размещением комплекса автомойки, принадлежащих заявителю, и отказа в предоставлении земельного участка под спорное строение с указанием на использование участка с нарушением вида разрешенного использования (департамент), не соответствует стандарту разумного и добросовестного участника гражданского оборота, в том числе с учетом властных полномочий по распоряжению участками, при которых изменение своей позиции в ущерб заявителю, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, не допускается.

В целях установления фактических обстоятельств дела суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- определить функциональное использование объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793?

- соответствует ли площадь земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 61:44:0021613:10, площади находящегося на нем объекта капитального строительства с учетом вида разрешенного использования земельного участка и норм действующего законодательства?

В Арбитражный суд Ростовской области поступило заключение экспертов № 620/10-3-24 от 09.09.2024.

При ответе на первый вопрос эксперты указали, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021613:10 возведен объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 61:44:0021613:793, которое по своему объемно- планировочному, конструктивному, инженерно-техническому решениям и своим технико-экономическим, показателям, в полной мере соответствует объемно- планировочному, конструктивному, инженерно-техническому решениям и технико-экономическим показателям строения, предусмотренным проектной документацией на здание - «Автостоянка с размещением комплекса автомойки» по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Вятская, с кадастровым номером 61:44:0021613:10, № 27/04, выполненной ООО ФПК «Контракт-Центр» (г. Ростов-на-Дону) в 2019 г., согласно которой здание является двухэтажным, строением каркасного типа со стенами из сэндвич-панелей, в котором располагаются помещение для стоянки автомобилей, моечные посты, офисные помещения и помещения общественного назначения, а перед зданием имеется открытая стоянка автомобилей. Фактическое функциональное использование объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793 ведется как здания, в составе которого имеются автостоянка, автомойка

самообслуживания на шесть постов и торговое помещение, а также предусмотрена эксплуатация офисных помещений.

При ответе на второй вопрос эксперты указали, что площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 по адресу: <...> с учетом вида его разрешенного использования и требований действующих норм и правил соответствует площади расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793, то есть необходима для эксплуатации указанного нежилого здания в соответствии с его функциональным назначением, так как:

- расположение нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021613:793 по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, находящихся в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной, зоне ПКТ (ПКТ/6/34), а также процент застройки соответствуют градостроительному регламенту указанной территориальной зоны, приведенному в ст. 37 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону;

- расположение нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021613:793, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует требованиям действующих градостроительныхи противопожарных нормам, а именно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.п. 8.1,8.2), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.1, п. 4.3 и таблицы 1, п. 6.1.2 и таблицы 3, п. 6.1.20, п. 8.2.1, п. 8.2.5, п. 8.2.6, п. 8.2.8), Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 80, ст. 98), Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), ГОСТ 9238-2022 МКС 03.220.30 «Межгосударственный стандарт. Габариты железнодорожного подвижного состава и приближения строений» (п. 6.1.9);

- исследуемое нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0021613:793, а также все технологические процессы, связанные с эксплуатацией указанного здания по его функциональному назначению, расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, а возможность въезда, выезда решена с использованием территории общего пользования и частично с использованием смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021614:3, в пределах которого расположена однопутная железная дорога, которая пересекает ул. Вятская, что не противоречит проектным решениям, предусмотренным схемой организации (устройства присоединения (примыкания), проектной документации 27/04-П-ПЗ.Г «Автостоянка с размещением комплекса автомойки г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Вятская (61:44:0021613:10)», разработанной ООО ФПК «Контракт-Центр» в 2017г., имеющей штамп согласования Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону от 29.09.2017.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта

оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Данный документ основан на материалах дела, является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено. Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками.

Основания не доверять экспертам или сомневаться в их беспристрастности у суда апелляционной инстанции также отсутствуют. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов или дающих основание сомневаться как в выводах судебной экспертизы, так и в квалификации экспертов, суду не представлено, участвующие в деле лица выводы экспертов не оспаривают.

Принимая во внимание экспертное заключение № 620/10-3-24 от 09.09.2024, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 по адресу: <...> с учетом вида его разрешенного использования и требований действующих норм и правил соответствует площади расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793, то есть необходима для эксплуатации указанного нежилого здания в соответствии с его функциональным назначением.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021613:10, площадью 1565 кв.м, необходим предпринимателю для размещения и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания как объекта бытового обслуживания (автостоянка с размещением комплекса автомойки). Такой объект возведен на участке, что свидетельствует о реализации цели договора аренды. Параметры земельного участка отвечают виду разрешенного использования и целям, указанным предпринимателем в заявлении о предоставлении участка в собственность. При этом доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка не соответствует требованиям закона и фактическому землепользованию, что эксплуатация и обслуживание здания возможны на земельном участке меньшей площадью, в материалы дела не представлено.

Таким образом, совокупностью доказательств по делу не подтверждается факт использования ИП ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 не в соответствии с разрешенным использованием указанного земельного участка. Соответственно, установленные пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в предоставлении

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в собственность заявителю, отсутствуют.

В силу статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 17) отказ в предоставлении земельного участка допускается, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

По смыслу статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации для отказа в предоставлении участка по основанию, предусмотренному подпунктом 17 данной статьи, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд. Соответствующее толкование закона дано в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

Согласно пункту 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 130 и подпунктам 1, 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации автомобильные дороги являются линейными сооружениями, относятся к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав которых в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки для размещения автомобильных дорог, размещения объектов дорожного сервиса, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел, установления полос отвода автомобильных дорог.

Согласно фрагменту карты планируемого размещения автомобильных дорог, являющейся частью Генерального плана города, дорога по улице Вятской относится к числу существующих, а не планируемых к строительству в будущем объектов. ИП ФИО3 был направлен запрос в ДАиГ города Ростова-на-Дону о предоставлении координат границ автодороги. Письмом ДАиГ г. Ростов-на-Дону от 09.06.2023 № 59-34-2/16568 сообщил, что указанные координаты отсутствуют, и будут определяться позднее при разработке документации по планировке территории.

При этом департамент не учитывает, что утверждение (изменение) генерального плана само по себе не влечет изменения правового режима земельных участков, при

отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования, а ссылка на пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса не может служить единственным основанием для отказа в реализации процедуры предоставления участка в собственность.

Испрашиваемый земельный участок предназначен для размещения подземных, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, и продолжает использоваться арендатором для размещения и эксплуатации автостоянки с комплексом автомойки. В отношении земельного участка не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Запланированное в долгосрочной перспективе размещение на земельном участке объектов местного значения не начато (доказательства обратного отсутствуют).

С учетом изложенного, при разрешении заявления о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность путем выкупа департамент не привел должное обоснование того, что в соответствии с утвержденными и действующими документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов местного значения - автомобильной дороги. Не приведено такое основанное на доказательствах обоснование и при рассмотрении дела в суде.

Кроме того, суд области верно указал, что спорный земельный участок испрашивался заявителем в собственность для эксплуатации уже существующего объекта недвижимости в соответствии с его проектным назначением и отметил, что доказательств того, что площадь спорного земельного участка превышает необходимую для эксплуатации, департаментом в нарушение положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Земельным кодексом Российской Федерации в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). Исключительный характер названного права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей

(Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Из смысла указанных норм следует, что выбор между выкупом земельного участка или приобретением права аренды основывается только на волеизъявлении собственника объектов недвижимости. Орган местного самоуправления не вправе препятствовать собственникам объектов недвижимости в реализации предоставленных законом прав.

С учетом фактического использования земельного участка (территории), суд установил, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет для целей размещения подземных, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, для осуществления которой используется расположенный на участке и принадлежащий предпринимателю объект недвижимости (автостоянка с размещением комплекса автомойки), обеспечивающий такую деятельность.

С учетом изложенного, исходя из установленных и фактических обстоятельств дела, оценив повторно представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области, что оспариваемый отказ департамента (выраженный в письме от 31.07.2023 № 59.30-1648/17-МУ) по предоставлению в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, расположенного по адресу: <...>, является незаконным и нарушает права заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует приобретению спорного земельного участка.

Способ восстановления нарушенного права в виде возложения на департамент обязанности совершить предусмотренные законом действия по рассмотрению заявления ИП ФИО3 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, расположенного по адресу: <...>, в срок, не превышающий 10 дней со дня принятия решения суда по настоящему делу, соответствует требованиям норм действующего законодательства и правомерно квалифицирован судом первой инстанции в качестве обеспечивающего восстановление нарушенных прав заявителя (статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены правомерно.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 по делу № А53-32837/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов