АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А43-12165/2022

25 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителей: от комитета по управлению городским имуществом и

земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород

ФИО1 (доверенность от 29.12.2022 №Сл-03-02-965806/22),

от общества с ограниченной ответственностью «ПИР» ФИО2 (доверенность от 23.01.2023 № 01/2023),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «ПИР»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.03.2023,

принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023,

принятое судьями Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-12165/2022

по иску комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород

(ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПИР»

(ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

о взыскании пеней

и

установил :

комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ПИР» (далее – Общество) о взыскании 434 882 рублей 41 копейки пеней по договору аренды нежилого помещения от 08.08.2005 № 7/1148 с 08.01.2021 по 25.02.2022.

Исковое требование основано на статьях 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по названному договору.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 20.03.2023, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023, удовлетворил иск в полном объеме. Суды не усмотрели оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, суды вышли за пределы исковых требований, установив фактические обстоятельства относительно правоотношений сторон в период после 25.02.2022. Заявитель полагает, что с момента внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о реконструированном объекте недвижимости, объект аренды перестал существовать; оценка наличия обязанности по внесению арендной платы после указанной даты не входит в предмет спора. Кассатор полагает, что со дня заключения инвестиционного контракта на реконструкцию арендованного объекта, обязанность внесения арендной платы за весь объект аренды прекратилась; инвестиционным контрактом не предусмотрено обязательство вносить арендную плату за весь объект. Более того, ответчик считает, что требование истца противоречит статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 08.08.2005 заключили договор аренды № 7/1148 аренды нежилого помещения (здания).

Согласно договору арендодатель сдает, арендатор принимает по акту в аренду нежилое помещение (здание) площадью 600,8 квадратного метра, расположенного по адресу: <...>, для цели размещения под офис (пункт 1.1). Срок аренды – с 09.08.2005 на неопределенный срок (пункт 8.3).

Арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца аренды (пункт 4.2). В случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, с арендатора взимаются пени в размере 0,1 процента суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2.1).

Администрация, Общество (инвестор) 28.12.2006 в целях приведения названного объекта недвижимости в состояние, позволяющее использовать его в соответствии с условиями договора аренды, заключили инвестиционный контракт, предметом которого выступает совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по реконструкции и капитальному ремонту здания до 31.07.2019.

Общество обязалось разработать и согласовать в установленном порядке проект по реконструкции и капитальному ремонту объекта инвестирования, произвести до 31.12.2020 реконструкцию и капитальный ремонт помещения, обеспечив объем инвестирования в размере 123 273 345 рублей 70 копеек, а также представить Администрации отчет об объемах выполнения работ и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию (пункты 2.2.3 и 2.2.5 в редакции дополнительных соглашений, пункт 2.2.7).

Администрация приняла обязательство освободить инвестора от арендной платы за площади объекта инвестирования, указанные в подпункте «а» пункта 1.2 контракта, на время проведения работ (пункт 2.1.3).

Также контрактом предусмотрено предварительное распределение долей, однако окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ, уточнения стоимости доли города, в случае изменения ставок арендной платы. Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по контракту и сдачи объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 3.1, 3.2).

В дополнительном соглашении от 19.03.2020 к договору аренды со ссылкой на дополнительные соглашения к инвестиционному контракту стороны согласовали, что арендная плата за объект с 31.07.2019 составляет 0 рублей, а с 31.12.2020 – 351 693 рубля 30 копеек. Указанную арендную плату арендатор добровольно перечисляет ежемесячно не позднее 15 числа месяца. В приложениях 1 и 2, являющихся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, отражена площадь объекта в размере 600,8 квадратного метра. Впоследствии, на основании уведомлений Комитета от 04.12.2020 и от 30.12.2021 арендная плата с 01.01.2021 увеличена до 365 887 рублей 20 копеек, а с 01.01.2020 – до 380 081 рубля 10 копеек.

Комитет в претензии от 30.11.2021 потребовал от Общества погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени. Требование не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили, и стороны не оспаривают, что 26.12.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание. В соответствии с данным соглашением городу Нижний Новгород принадлежит доля в праве общей долевой собственности на спорное здание – 21 процент; инвестору – 79 процентов. Впоследствии, 10.01.2023 и 12.01.2023 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности г. Н.Новгорода и Общества на указанное здание.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статей 329, 330 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в пункте 4 разъяснил следующее.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 кодекса, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРН права за покупателем.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 5 также разъяснил следующее.

При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

По смыслу изложенных положений, обязанность арендатора исходного объекта инвестирования по внесению арендной платы, если соглашением сторон не установлено иное, прекращается с момента возникновения у инвестора права собственности на объект инвестирования (или права общей долевой собственности).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Суды верно исходили из того, что в спорный период еще не состоялся переход права собственности на объект аренды к арендатору, и, более того, арендатор добровольно, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды, согласился на внесение арендной платы с 31.12.2020 (срок реконструкции, капитального ремонта помещения в рамках инвестиционного контракта). Обязательство по внесению арендной платы по договору аренды с учетом дополнительного соглашения до 25.02.2022 не прекратилось.

Инвестиционным контрактом предусмотрено предварительное распределение долей, а окончательное распределение долей установлено только в заключенном сторонами дополнительном соглашении от 26.12.2022. При этом, как следует из инвестиционного контракта, от внесения арендной платы Общество освобождалось лишь на период инвестирования. Вопреки позиции заявителя, само по себе обязательство по внесению арендной платы не прекратилось.

Суд округа также не принял возражения ответчика в этой части, поскольку к спорной ситуации подлежит применению принцип эстоппель и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Указывая на прекращение обязательства по внесению арендной платы, Общество заключило дополнительное соглашение к договору аренды и добровольно согласилось на ее уплату в регулируемом размере. Разногласий при подписании дополнительного соглашения у сторон не имелось, в том числе и об объекте аренды и порядке расчета арендной платы. Тем самым Общество пытается отказаться от исполнения ранее принятого на себя обязательства в отсутствие на то каких-либо оснований.

В части расчета суммы неустойки и отказа в ее снижении судебные акты не оспорены.

По приведенным мотивам суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.03.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу № А43-12165/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПИР» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Ю. Трубникова