АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 июля 2025 года Дело № А44-6087/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Руст» ФИО1 (доверенность от 09.03.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Руст» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.11.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А44-6087/2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Руст», адрес: 180016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО СЗ «Руст», общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях, адрес: 173000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – МТУ Росимущества), о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:4062, об обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:4062 в 3 экземплярах, подписать и выдать ООО СЗ «Руст».

Решением суда от 26.11.2024 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 09.04.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО СЗ «Руст» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на то, что правоотношения сторон возникли до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О

внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ), полагает, что суды неправильно применили подпункт 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции до 30.12.2020, пункт 6 статьи 39.14 ЗК РФ, статьи 307, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и часть 5 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ, указывает на то, что аукцион, в результате которого заключены договоры, начат 25.12.2020, то есть до введения Федерального закона от № 494-ФЗ, считает, что к возникшим правоотношениям должны применяться положения подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в редакции, действующей на момент начала аукциона.

Податель жалобы ссылается на то, что заявитель, участвуя в аукционе и заключая договор, имел разумные ожидания относительно своих прав на выкуп земельных участков, которые, по мнению подателя жалобы, были неправомерно нарушены отказом МТУ Росимущества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО СЗ «Руст» подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

МТУ Росимущества о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании распоряжения МТУ Росимущества от 25.12.2020 № 53-526-р проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:234 для комплексного освоения территории.

Как следует из протокола от 09.02.2021 № 1, аукцион признан несостоявшимся на основании части 14 статьи 39.12 ЗК РФ, единственная заявка общества признана соответствующей всем требованиям и указанным в извещении условиям аукциона, управлением (арендодатель) и обществом (застройщик, арендатор) 24.02.2021 между МТУ Росимущества (арендодатель) и обществом заключены договор № 1 о комплексном освоении территории и договор № 424 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для комплексного освоения территории.

В соответствии с договором от 24.02.2021 № 1 общество в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории.

В соответствии с пунктом 1.2 договора комплексное освоение территории осуществляется в отношении земельного участка площадью 130 000 кв.м с кадастровым номером 60:18:0060601:234, расположенного на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж.4 - зона застройки многоэтажными жилыми домами, по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, в установленных границах, вид разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (комплексное освоение территорий)», код 2.6 для малоэтажной застройки.

Договор заключен сроком на 5 лет и действует с 24.02.2021 по 23.02.2026 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора МТУ Росимущества обязуется предоставить в соответствии с земельным законодательством застройщику земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 3.4.4 настоящего договора и необходимые застройщику для исполнения обязательств по данному договору, в аренду либо в собственность без проведения торгов.

Согласно пункту 3.4.4 договора застройщик обязан осуществить образование земельных участков из участка, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с утвержденным проектом межевания.

В соответствии с пунктом 3.5.1 договора после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных из предоставленного земельного участка, застройщик имеет право в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, приобрести указанные земельных участки в аренду без проведения торгов.

Застройщик имеет право без проведения торгов приобрести в собственность земельные участки, образованные из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории (пункт 3.5.2 договора).

По договору от 24.02.2021 № 424 МТУ Росимущества (арендодатель) предоставило обществу в аренду земельный участок площадью 130 000 кв.м с кадастровым номером 60:18:0060601:234, расположенный на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж.4 - зона застройки многоэтажными жилыми домами, по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, имеющий вид разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (комплексное освоение территорий)», для малоэтажной застройки, цель предоставления – комплексное освоение территории.

Договор заключен сроком на 5 лет и действует с 24.02.2021 по 23.02.2026 (пункт 2.1 договора).

Впоследствии между МТУ Росимущества (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 05.04.2024 аренды образованного из земельного участка площадью 130 000 кв.м с кадастровым номером 60:18:0060601:234, предоставленного обществу для комплексного освоения территории, земельного участка площадью 5 625 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:4062, расположенного по адресу: Псковская обл., муниципальный район Псковский, сельское поселение Завелическая волость, д. Борисовичи, РНФИ П11540007371, на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж.4 – зона застройки многоэтажными жилыми домами, имеющего вид разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка» (комплексное освоение территорий), код 2.6.

Общество обратилось в МТУ Росимущества с заявлением от 10.09.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:4062 в собственность без проведения торгов.

Решением от 16.09.2024 № 56-ТП/56-ЛК МТУ Росимущества на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ отказало обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:4062 в собственность без проведения торгов.

Ссылаясь на то, что решение МТУ Росимущества от 16.09.2024 № 56-ТП/56-ЛК МТУ является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый

обществом отказ в предоставлении в собственность без торгов земельного участка соответствует закону, и отказал в удовлетворении требований. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Случаи осуществления продажи таких земельных участков без проведения торгов установлены в пункте 2 указанной статьи.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в течение 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Одним из оснований для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц является то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в редакции, действовавшим до 30.12.2020, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта.

Согласно подпункту «а» пункта 4 статьи 3 Федерального закона № 494-ФЗ подпункт 1 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ признан утратившим силу.

Отказывая в удовлетворении требования общества о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:4062, суды правильно применили указанные нормы права, дали толкование условиям заключенного сторонами договора от 24.02.2021 № 1, в том числе изложенным в пунктах 3.2.3, 3.5.1 и 3.5.2, а также условиям договора от 24.02.2021 № 424 и правомерно сослались на то, что на момент обращения общества с заявлением о предоставлении упомянутого земельного участка в собственность без проведения торгов (10.09.2024) и принятия МТУ Росимущества оспариваемого решения законодательство не предусматривало предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов по заявленному обществом основанию.

Отклоняя доводы подателя кассационной жалобы, суды правомерно исходили из того, что договор о комплексном освоении территории заключен 24.02.2021, то есть после вступления в силу Федерального закона № 494-ФЗ.

В соответствии со статьёй 18 Федерального закона № 494-ФЗ положения законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Законом, распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Закона с учетом особенностей, установленных частями 2 - 9 настоящей статьи.

Как следует из части 5 этой же статьи, договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона).

В данном случае договор по комплексному освоению территории заключен сторонами 24.02.2021, то есть в то время, когда Глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации утратила силу на основании Федерального закона № 494-ФЗ. Соответственно, суды правомерно посчитали, что не имеется оснований для применения к спорным правоотношениям положений Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших до дня вступления в силу Федерального закона № 494-ФЗ.

Доводы подателя жалобы, касающиеся того, что правоотношения сторон должны регулироваться законодательством, действующим на момент начала процедуры проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, являются несостоятельными как основанные на неправильном толковании статей 4, 8, 422 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суды, правильно применив статьи 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно признали оспариваемый обществом отказ МТУ Росимущества соответствующим требованиям закона и, соответственно, не нарушающим права заявителя.

Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный

суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.11.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А44-6087/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Руст» — без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Сапоткина

Судьи М.В. Захарова А.В. Кадулин