СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-13672/2024-ГКу
г. Пермь
24 марта 2025 года Дело № А60-56283/2024
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:судьи Маркеевой О.Н.,
без проведения судебного заседания, без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрев апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,
на решение Арбитражный суд Свердловской области от 02 декабря 2024 года, принятое путем подписания резолютивной части в порядке упрощенного производства (мотивированное решение от 24 декабря 2024 года),
по делу № А60-56283/2024
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Квартет К» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, ДУМИ, департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Квартет К» (далее – ответчик, ООО «Квартет К», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2024 по 31.08.2024 в размере 192 458,70 руб., пени за период с 11.06.2024 по 18.09.2024, за период с 01.06.2024 по 31.08.2024 в сумме 12 630,76 руб. с последующим их начислением с 19.09.2024 до момента фактической оплаты долга, а также о расторжении договора аренды от 20.03.2023 № 5900889 и выселении ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (литер Б), подвал, помещения: №№ 41- 44, 67.
31.10.2024 от истца поступило ходатайство об изменении исковых требований в связи с оплатой задолженности и частично пени по арендной плате за спорный период (платежные поручения: № 60 от 13.10.2024, № 62, 63, 64 от 20.10.2024, № 56 от 18.09.2024), об отказе от иска в части взыскания задолженности по арендной плате, согласно которому истец просил взыскать с ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 13.08.2024 по 21.10.2024, за период с 01.08.2024 по 31.08.2024, в сумме 2 563,41 руб., а также расторгнуть договор аренды от 20.03.2023 № 5900889 и выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (литер Б), подвал, помещения: №№ 41-44, 67, площадью 146,3 кв.м.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2024, принятым путем подписания резолютивной части в порядке упрощенного производства (мотивированное решение от 24.12.2024), производство по делу в части взыскания основного долга в размере 192 458,70 руб. прекращено, с ответчика в пользу истца взысканы пени за просрочку платежей, начисленные с 13.08.2024 по 21.10.2024, за период с 01.08.2024 по 31.08.2024, в сумме 2 563,41 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что на дату подачи иска на стороне ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы за три месяца, которая была оплачена ответчиком в ходе рассмотрения дела, что повлекло уточнение истцом иска и отказа от иска в части взыскания основного долга. Истец полагает, что даже после уплаты долга у него имеется право на заявление требований о расторжении договора и выселении ответчика, в связи с чем, отказ суда в удовлетворении соответствующих требований является неправомерным. Отмечает, что ответчику были направлены претензия об оплате задолженности, а также претензия об оплате задолженности и о расторжении договора, которые в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были. Апеллянт ссылается на то, что само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения арендных отношений, обратное позволяет арендатору неоднократно нарушать свои обязательства по внесению арендной платы.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 272.1 АПК РФ. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда www.17aas.arbitr.ru, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 20.03.2023 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Квартет К» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от № 59000889 (договор), по условиям которого ответчику в аренду предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (литер Б), подвал, помещения: №№ 41-44, 67.
Договор действует с 20.03.2023 по 19.03.2028 (пункт 1.2 договора).
Пунктом 4.1 договора установлено, что в соответствии с отчетом от 03.02.2023 № 6 об определении рыночной стоимости размера арендной платы в месяц за помещение размер арендной платы за объект составляет 59 500 руб. в месяц без учета НДС. Размер арендной платы за один квадратный метр площади объекта составляет 407 руб. в месяц без учета НДС.
По расчету истца за период с 01.06.2024 по 31.08.2024 сумма арендной платы составила 192 458,70 руб., которая была погашена ответчиком в ходе рассмотрения дела, в связи с чем, истец отказался от иска в указанной части и уточнил требования о взыскании пени, просил взыскать 2563,41 руб. пени с учетом также частичной оплаты пени.
В обоснование требований о расторжении договора и выселении ответчика департамент сослался на неоднократное нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, что с учетом п. 7.3 договора является основанием для досрочного расторжения договор аренды, а также на использование ответчиком помещения с нарушением п. 1.1 договора о целевом назначении помещения.
В соответствии с п. 7.3. договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- использует объект с существенным нарушением условий договора;
- существенно ухудшает состояние помещения;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода;
- неоднократно не выполнил требования, предусмотренные подпунктами 3.2.12, 3.2.15, 3.2.17, 6.6, 6.8 (при наличии) и 6.9 (при наличии);
- не использует объект по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование;
- переуступил право пользования объектом, передал права пользования им в залог или внес право пользования объектов в качестве вклада в уставный капитал любых юридических лиц.
Поскольку направленная истцом претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований в части взыскания пени с учетом полной оплаты долга и частичного погашения пени, отказав в удовлетворении требования о расторжении договора и выселении ответчика, отметив, что, в связи с недоказанностью факта систематического (то есть носящего постоянный характер) нарушения ответчиком условий договора по сроку внесения арендных платежей, требования о расторжении договора в данном конкретном случае не подлежат удовлетворению.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Учитывая, что решение суда в части прекращения производства по требованию о взыскании задолженности и в части взыскания пени апеллянтом не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения суда только в части отказа в расторжении договора и выселении ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК РФ.
Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода.
Из материалов дела следует, что с рассматриваемым иском департамент обратился 30.09.2024 и 13.10.2024 ответчик начал производить погашение задолженности. На момент рассмотрения спора по существу основной долг погашен ответчиком, пени были оплачены частично, оставшаяся часть начисленных пени была взыскана судом.
Департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды, выселении арендатора из занимаемого помещения.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судом первой инстанции, вопреки доводам жалобы, правомерно отмечено, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.
При таких обстоятельствах с учетом того, что в период рассмотрения настоящего дела задолженность погашена ответчиком в полном объеме, в данном случае расторжение договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение, связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и в связи с этим - в удовлетворении требования о выселении из занимаемого помещения.
Довод заявителя о том, что само по себе погашение ответчиком задолженности в разумный срок после получения соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений, судом апелляционной инстанции отклоняется как ошибочный с учетом конкретных обстоятельств спора и направлен на переоценку доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом оценены.
Несогласие заявителя жалобы с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 декабря 2024 года, принятое путем подписания резолютивной части в порядке упрощенного производства (мотивированное решение от 24 декабря 2024 года), в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Судья
О.Н. Маркеева