ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

24 ноября 2023 года

Дело №А56-21440/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30162/2023) (заявление) общества с ограниченной ответственностью «Центръ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 по делу № А56-21440/2023 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к 1) обществу с ограниченной ответственностью "Центръ", 2) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании договора аренды расторгнутым, об обязании и по встречному иску о признании уведомления об отказе от договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центръ» (далее – Общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) о признании договора аренды № 03-А044223 от 17.02.2021 (далее – Договор) объекта, расположенного по адресу: <...>, лит. Л, пом. 10-Н, кадастровый номер 78:31:0001055:2929, площадью 76,6 кв.м расторгнутым в связи с направлением арендодателем уведомления об одностороннем отказе от его исполнения исх. № 04-15-22594/21-0-0 от 10.12.2021; об обязании Управления погасить запись - произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, лит. Л, пом. 10-Н, кадастровый номер 78:31:0001055:2929, площадью 76,6 кв.м.

В ходе рассмотрения дела от Общества в суд 14.06.2023 поступил встречный иск о признании уведомления № 04-15-22594/21-0-0 от 10.12.2021 об отказе от Договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующей задолженности Общества перед арендодателем по Договору.

Определением от 15.06.2023 суд принял встречный иск к производству.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 по делу № А56-21440/2023 первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил вышеуказанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, поскольку оспариваемый судебный акт, по мнению ответчика, основан на неверном применении судом норм материального права.

В настоящее судебное заседание стороны не явились.

От истца в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против ее удовлетворения.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство об отложении настоящего судебного заседания ввиду отсутствия у генерального директора ответчика возможности явиться в судебное заседания в связи с болезнью, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия листа нетрудоспособности, а также в связи с возможным мирным урегулирования спора сторонами.

Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Ответчиком не представлено доказательств отсутствия возможности привлечения иных представителей для представления интересов общества, заключение мирового соглашения возможно на любой стадии процесса, в связи с чем указанное обстоятельство также не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Санкт-Петербург – субъект Российской Федерации – город федерального значения, представленный Комитетом (арендодатель), и Общество (арендатор) 17.02.2021 заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. Л, пом. 10-Н, кадастровый номер 78:31:0001055:2929, площадью 76,6 кв.м.

По акту приема-передачи от 17.02.2021 помещение передано арендатору.

Договор действует по 16.02.2031 (пункт 1.3).

В силу пункта 2.2.2 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату.

С 01.01.2022 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле, приведенной в пункте 3.2 Договора.

Согласно пункту 3.3 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Подпунктом 5.5-2 предусмотрено, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

В уведомлении исх. № 04-15-22594/21-0-0 от 10.12.2021 Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, в порядке подпункта 5.5-2 Договора в одностороннем порядке отказался от Договора.

Как указал Комитет в иске, факт расторжения Договора, в том числе подтвержден решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-10959/2022 от 18.08.2022.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, подало в Управление заявление от 13.09.2022 № КУВД-001/2022-40200879 на государственную регистрацию прекращения Договора на основании уведомления от 10.12.2021 об отказе от Договора.

Уведомлением от 15.09.2022 № КУВД-001/2022-40200879/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (решение суда).

В ответ на указанное уведомление Учреждение направило в Управление решение суда по делу № А56-10959/2022 от 18.08.2022, а также акт о добровольном освобождении от 10.10.2022 № 06-02-742/22.

Управление направило в адрес Комитета уведомление от 29.11.2022 № КУВД-001/2022-40200879/7 о неустранении причин приостановления, отказало Комитету в государственной регистрации прекращения Договора.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск о признании уведомления № 04-15-22594/21-0-0 от 10.12.2021 об отказе от Договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующей задолженности Общества перед арендодателем по Договору.

В обоснование встречного иска Общество указало, что Общество не смогло использовать объект по его целевому назначению в соответствии с условиями Договора, поскольку после передачи объекта по акту приема-передачи Обществом было установлено, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем его использование в соответствии с условиями Договора, что подтверждается техническим заключением по результатам обследования строительных конструкций объекта, из содержания которого следует, что конструкции перегородок объекта оконных и дверных заполнений, пола, инженерных сетей находятся в неудовлетворительном состоянии; Общество неоднократно обращалось к Комитету по вопросу неудовлетворительного состояния объекта и необходимости проведения его капитального ремонта, что подтверждается письмом от 29.04.2021 вх. № 04-15-24107/21-0-0 и письмом от 20.01.2022 вх. № 04-15-2363/22-0-0, однако Комитет уклонился от предусмотренной ст. 210 ГК РФ и условиями Договора обязанности по проведению капительного ремонта объекта, что препятствовало использованию объекта по назначению; непредоставление Комитетом встречного исполнения в порядке ст. 328 ГК РФ обязательства является основанием для освобождения Общества от внесения арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Как установлено статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 5.5-2 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, факт наличия у Общества задолженности по Договору подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2022 по делу № А56-10959/2022, которым с ответчика взыскано, в том числе, 3 227 164,97 руб. задолженности за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 и ответчиком не оспаривался.

Ввиду изложенного, у истца имелись основания для отказа от договора на основании п. 5.5-2 договора.

Как установлено судом первой инстанции, соответствующее уведомление от 10.12.2021 направлено Обществу 17.12.2021 по адресу, указанному в Договоре: 191002, Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 15, лит. А, пом. 1Н, посредством почтовой связи (почтовый идентификатор 80094967240759); согласно сведениям официального интернет-сайта АО «Почта России» 18.01.2022 отправление возвращено организацией почтовой связи отправителю с отметкой «возврат отправителю из-за истечения срока хранения». Согласно данным ЕГРЮЛ сведения о новом адресе Общества внесены в ЕГРЮЛ 02.06.2022; доказательств иного материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление N 25), с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 67 Постановления N 25, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Как верно указал суд первой инстанции, изложенное подтверждает соблюдение арендодателем условий Договора и требований закона о направлении уведомления об одностороннем расторжении Договора, которое не было вручено арендатору по обстоятельствам, не зависящим от истца, и возвращено по истечении срока хранения.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального искового заявления в части требования о признании договора расторгнутым.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу погасить запись - произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, лит. Л, пом. 10-Н, кадастровый номер 78:31:0001055:2929, площадью 76,6 кв.м., поскольку действия Управления в порядке ст. 198, 200 АПК РФ незаконными не признаны, соответствующего требования Комитет не заявлял.

Вместе с тем, суд первой инстанции с учетом разъяснений, данных в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее – Постановление № 35), правомерно указал, что его решение является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 той же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось ответчиком, помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2021, подписанному ответчиком без возражений.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не доказано наличие препятствий в использованию объекта по назначению.

Судом первой инстанции были правомерно отклонены ссылки ответчика на техническое заключение, составленное в феврале 2021 года ООО «СтройЭлитПроект», а также на письма от 29.04.2021 вх. № 04-15-24107/21-0-0, от 19.01.2022 (вх. От 20.01.2022 № 04-15-2363/22-0-0), от 21.01.2022 (вх. от 01.02.2022), поскольку, как следует из материалов дела, техническое заключение подготовлено и подписано специалистами 17.02.2021, то есть, в день заключения Договора; осмотр проводился специалистами визуальный, поэтому довод Общества о том, что названные недостатки относятся к скрытым, не может быть признан обоснованным, из названных писем не следует, что какие-либо из обнаруженных недостатков препятствовали Обществу в использовании помещения.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 по делу № А56-21440/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина