Постановление по делу № Ф09-4356/2025 от 04.12.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-4356/25

Екатеринбург

04 декабря 2025 г.

Дело № А07-40692/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик

«Агидель-ИнвестСтрой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 по делу № А07-40692/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой» – ФИО1 (доверенность от 24.06.2025);

Администрации городского округа город Уфа Республики – ФИО2 (доверенность от 24.03.2025 № 0103-01144/13).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой» (далее - истец, общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой») обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики (далее - ответчик, Администрация, Администрация ГО г. Уфа) об изменении условий договора о развитии застроенной территории.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что судами оставлены без внимания обстоятельства касаемо технического состояния жилых домов, расположенных в границах застроенной территории; процедуры инициирования признания жилых домов аварийными. Включение данных жилых домов в муниципальную адресную программу по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда с 2007 г. свидетельствует о высокой степени износа. При этом обязанность обращения застройщика с заявлением о признании многоквартирного дома (далее – МКД) аварийными ни договором о развитии застроенной территории, ни законом не предусмотрена. Таким образом, обязанность Администрации по признанию МКД аварийными и подлежащими сносу возложена на муниципальный орган в силу закона. Суды не приняли во внимание то обстоятельство, что общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» неоднократно обращалось в адрес Администрации с заявлениями о признании жилого дома (Кремлевская-46) аварийным, и судами не дана этому соответствующая оценка. Следовательно, ответчиком намеренно по формальным основаниям создавались препятствия о направлении заключения об аварийности дома на рассмотрение Межведомственной комиссии и принятия решения об аварийности жилого дома Кремлевская - 46. Указанное, по мнению заявителя, подтверждается судебной практикой по делу № Л41 -83651/2021.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

При рассмотрении спора судами установлено, что 03.06.2014 Администрацией принято Постановление № 2271 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и внесении изменений в условия аукциона.

По результатам проведения аукциона 09.06.2015 между обществом СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» (далее - сторона -2) и Администрацией (далее - сторона - 1) заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 55-РТ (далее - Договор № 55-РТ).

По условиям пункта 1.1 Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 Договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью ориентировочно 5,9 га, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоиикидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона - 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1-3.3.4 Договора.

Согласно пункту 2.5 Договора № 55-РТ, на территории указанной в пункте 1.1. договора расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: - жилые дома: - № 46, 48, 50 по ул. Кремлевская;

- № 25а, 27, 27а, 29, 33, 35,37 по ул. Пекинская;

- № 18/1, 20/1, 22/1, 26/2, 28/2 по ул. Борисоглебская;

- № 24, 26, 26а, 28 по ул. Ломоносова;

- № 169, 169а, 1696, 171,173 по ул. Кольцевая;

- № 24 по ул. Коммунаров.

В пункте 3.1.3 Договора № 55-РТ установлена обязанность Стороны-2 подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 17,4 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации.

Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Администрацией о разработке проекта планировки и проекта межевания территории подлежащей развитию.

На основании пункта 3.1.6. Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с и. 3.1.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.1.5. Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В силу пункта 3.1.7 Договора № 55-РТ общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», приняло на себя обязательство, в течение 3 (трех) лет с момента заключения Договора № 55-РТ, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории исполнения п. 3.1.1., 3.1.5., 3.1.6. договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пунктом 3.1.16 Договора № 55-РТ предусмотрено обязательство общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 договора в течение 8-ми лет, с момента заключения договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Согласно пункту 3.3.3 Договора № 55-РТ Администрация обязуется принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащие сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона.

23 марта 2017 года Администрацией принято постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.03.2018 по делу № А07-4072/17 по иску общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию заключить с обществом СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ от 09.06.2015 О развитии застроенной территории ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее внесение изменений в пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.3.4, 5.4 договора в следующей редакции:

- изложить пункт 3.1.5. в следующей редакции: «3.1.5. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

- изложить пункт 3.1.6. в следующей редакции: «3.1.6. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения соответствии с п. 3.1.5 договора»;

- изложить пункт 3.1.7. в следующей редакции: «3.1.7. В течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения и. 3.1.1., 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

- изложить пункт 3.1.16. «3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 8-ми лет, с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»;

- изложить пункт 3.3.4. в следующей редакции: «3.3.4. Предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки свободные от прав третьих лиц по мере выполнения обязательств, указанных в пунктах 3.1.1., 3.1.3, 3.1.5., 3.1.6 настоящего договора»;

- изложить пункт 5.4. в следующей редакции: «5.4. Настоящий договор заключается сроком на 10 лет».

На стадии исполнения данного решения Администрацией с обществом СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» 14.03.2018 утверждено мировое соглашение, согласно которому в пункте 7 стороны согласовали следующее условие:

7. В течение четырнадцати рабочих дней со дня утверждения судом мирового соглашения Истец и Ответчик подписывают дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ, которым пункты 3.1.7, 3.1.16, 5.4 принимаются сторонами следующей редакции:

7.1. Изложить пункт 3.1.7 договора № 55-РТ от 09.06.2015 г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции:

«3.1.7. В течение 2 (двух) лет 11 мес. с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1, 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

7.2. Изложить пункт 3.1.16 договора № 55-РТ от 09.06.2015 г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции:

«3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 10 (десять) лет И (одиннадцать) месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»;

7.3. Изложить пункт 5.4 договора № 55-РТ от 09.06.2015 г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции:

«5.4. Настоящий договор действует в течение 10 (десять) лет 11 (одиннадцать) месяцев с момента его заключения".

Истец обосновывая свою позицию, ссылается на п. 3 приложения № 4 к Постановлению № 334 Администрации ГО г. Уфы РБ, где проектом предлагается снос ветхих 2-х этажных домов, металлических гаражей и размещение:

- от 7-ми до 25-ти многоквартирных жилых домов общим объемом 122 015,00 кв. м, с размещением на первом этаже помещений под объекты учреждений здравоохранения и социального обеспечения, а также спортивного, физкультурно-оздоровительного, социального и культурно-бытового назначения;

- подземных парковок общей площадью 23 500 кв. м.

в том числе для строительства новых объектов на территории, подлежащей развитию необходим снос следующих объектов:

- для строительства здания предприятий обслуживания Литер 17 - жилой дом Кремлевская - 46;

- для строительства механизированной парковки на 500 м/м Литер 14 - жилые дома Борисоглебская - 20/1 и жилой дом Борисоглебская 22/1;

- для строительства механизированной парковки на 252 м/м Литер 18 - жилой дом Пекинская - 33;

- для строительства жилого дома Литер 3 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Коммунаров - 24, жилой дом Кольцевая - 169Б, жилой дом Кольцевая - 169 А;

- для строительства жилого дома Литер 1 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания литер 1А жилой дом Кольцевая 173;

- для строительства жилого дома Литер 2 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Кольцевая 169 и жилой дом Кольцевая 171.

Как указывает истец, вышеуказанные жилые дома, находящиеся в границах развития территории фактически являются ветхими и аварийными, и в их отношении решение о признании их аварийными не принято.

Истец ссылается на то, что неоднократно обращался в адрес Администрации с заявлением о принятии решения об изъятии жилых помещений в целях осуществления выкупа в отношении жилых домов, расположенных в границах застроенной территории.

20 августа 2020 года общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» направило информационное письмо в адрес Администрации о невозможности осуществления выкупа без решения Администрации, а также о стоимости выкупа, производимого в гражданском порядке.

15 ноября 2022 года общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» обратилось в адрес Администрации с заявлением о вынесении решения об изъятии жилых домов, расположенных на застроенной территории согласно пункту 2.5 Договора № 55-РТ.

19 ноября 2022 года Администрация ответила отказом, ссылаясь на отсутствие оснований.

25 июня 2024 года общество СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» обратилось в адрес Администрации с заявлением о вынесении решения об изъятии жилых домов, расположенных на застроенной территории согласно пункту 2.5 Договора № 55-РТ.

19 июля 2024 года Администрация ответила отказом, ссылаясь на отсутствие оснований.

Истец указал, что учитывая бездействие Администрации, выразившееся в непризнании аварийными ветхих жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию, согласно договору № 55-РТ, вызвало объективную невозможность осуществления истцом строительства на территории не свободной от прав третьих лиц, согласно пунктам 3.1.6-3.1.8 договора и создаст дополнительную временную нагрузку по исполнению обязательств общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», что свидетельствует о наличии оснований для изменения условий договора о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа путем заключения дополнительного соглашения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств наличия заключения межведомственной комиссии о признании спорного дома аварийным или подлежащим реконструкции и (или) капитальному ремонту (Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47), и принятия соответствующего решения органом местного самоуправления, в материалы дела не представлено, в установленном порядке аварийными не признаны, следовательно, принятие решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в данных домах, не представляется возможным. Из условий договора следует, что изъятию подлежат лишь аварийные дома. При этом застройщик обязан иные объекты выкупить путем проведения переговоров с собственниками без вмешательства Администрации. Таким образом, указанные истцом обстоятельства, влекущие, по его мнению, невозможность исполнения договора на согласованных условиях, не могут являться основанием для внесения изменений в условия договора в редакции, предложенной истцом.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Судами установлено, что отношения сторон возникли из договора № 55-РТ от 09.06.2015 о развитии застроенной территории, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Как установлено судами, обращаясь с настоящим иском, истец указывал, что в процессе взаимодействия с Администрацией при исполнении договора столкнулся с препятствиями, не позволившими в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе ссылается на неисполнение ответчиком обязанностей, возложенных на него как на орган местного самоуправления, в отсутствие установленных законом оснований.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что сторона 2 (застройщик) вправе приобретать права на земельные участки и иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Обязанностью Администрации является принятие решение об изъятии объектов, которые подлежат изъятию.

Градостроительный кодекс разделяет объекты, находящиеся на застроенной территории, на объекты, подлежащие и не подлежащие изъятию.

К объектам, подлежащим изъятию, относятся многоквартирные дома, признанные аварийными. Аналогичное правило закреплено в подпункте 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что указанные в обращении многоквартирные дома, за исключением домов № 35, 37 по ул. Пекинской; № 26 корп. 2 по ул. Борисоглебской, в установленном порядке аварийными не признаны, какие-либо иные основания для изъятия объектов, указанных в пункте 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и в пункте 2.5 договора отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что вышеупомянутые объекты не могут быть выкуплены в принудительном порядке, а подлежат выкупу исключительно в результате добровольного волеизъявления собственника такого объекта с учетом правил о свободе договора.

Суды верно исходили из того, что само по себе наличие заключенного договора в отношении территории, на которых расположены указанные выше объекты, не относят их к объектам, подлежащим изъятию для муниципальных нужд.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 2016 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 13.04.2016, также указано, что решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Поскольку жилые дома № 33 по ул. Пекинская; № 20/1, 22/1, 28/2 по ул. Борисоглебская; № 169, 169а, 1696, 171, 173 по ул. Кольцевая, № 24 по ул. Коммунаров в Орджоникидзевском районе ГО г. Уфа РБ в установленном порядке аварийными не признаны, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу, что принятие решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в данных домах, не представляется возможным.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства, влекущие, по его мнению, невозможность исполнения договора на согласованных условиях, не могут по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для внесения изменений в условия договора в редакции, предложенной истцом.

Отклоняя доводы общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» о том, что аварийность дома ул. Кремлевская - 46 подтверждается заключением общества с ограниченной ответственностью Малое инновационное предприятие «ТехСпецПроект» от 20.01.2025, а также о создании препятствий Администрацией о направлении заключения об аварийности дома на рассмотрение Межведомственной комиссии, суды верно руководствовались тем, что доказательства наличия заключения межведомственной комиссии о признании спорного дома аварийным или подлежащим реконструкции и (или) капитальному ремонту (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47), и принятия соответствующего решения органом местного самоуправления, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, на основании пунктов 7, 8 Положения № 47 признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В пункте 42 Положения № 47 указано, что оценка соответствия многоквартирного дома требованиям, установленным Положением, проводится на основании: - заявления собственника помещения; - заявления гражданина (нанимателя); - заключения компетентного органа государственного надзора (контроля). Соответствующее основание подлежит указанию в акте обследования дома и заключении межведомственной комиссии.

С целью рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию заявление и документы согласно пункту 45 Положения № 47.

По правилам пункта 46 Положения № 47 комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 Положения № 47, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.

Согласно пункту 47 Положения № 47 по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Таким образом, поскольку истцом не доказано наличие условий, необходимых для удовлетворения исковых требований, в связи с чем суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Вопреки доводам кассационной жалобы, договор о развитии застроенной территории может быть изменен в части продления его сроков только, во-первых, при установлении виновного неисполнения публичным органом обязательств, предусмотренных таким договором и, во-вторых, не более чем на период, на который публичный орган допускал действия (бездействие), препятствующее исполнению обязательства. Однако, при рассмотрении дела, несмотря на доводы общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», не усматривается наличие виновного неисполнения со стороны Администрации.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют доводы апелляционной жалобы общества СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными.

Таким образом, доводы кассационной жалобы отклоняются судом округа в полном объеме как не свидетельствующие о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права, направленные в целом на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пределах рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570,

от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 по делу № А07-40692/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи В.А. Купреенков

Н.Г. Беляева