ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-6847/2025

г. Москва Дело № А40-87628/24

13 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2024 г. по делу № А40-87628/24 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «ЭНКА ТЦ» о взыскании 1 222 325 руб. 48 коп. и по встречному иску ООО «ЭНКА ТЦ» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права уплачивать арендную плату в определенном размере и обязании произвести перерасчет

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 27.12.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 14.01.2025 г.)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «ЭНКА ТЦ», с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, пеней за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка от 30.01.1998 г. № М 05-010782 за период с 06.04.2023 г. по 16.01.2024 г. в сумме 123 841 руб. 47 коп.

До принятия решения по существу заявленного иска судом первой инстанции в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению принят встречный иск ответчика к истцу о признании права уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.01.1998 г. № М-05-010782 за период с 26.08.2022 г. по 31.03.2024 г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:36, которая внесена в ЕГРН, и обязании произвести перерасчет, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2024 г. в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец по первоначальному иску обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента, ссылаясь на то, что отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанций пришел к выводу о применении Департаментом неверной кадастровой стоимости земельного участка при расчёте арендной платы, однако при расчете арендной платы по спорному договору аренды кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из площади земельного участка, установленной договором аренды.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 30.01.1998 г. между Правительством Москвы и ответчиком заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № М-05-010782, действующий в редакции дополнительных соглашений от 03.04.1998 г., 27.06.2000 г., 28.09.2000 г., 29.12.2001 г., 28.02.2007 г., 22.02.2008 г., 22.10.2012 г., 26.11.2015 г. и 31.12.2019 г.

В соответствии с договором аренды ответчик арендует земельный участок с кадастровым номером 77:05:0011004:36, расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Орехово-Борисово Северное, ш. Каширское, з/у 61Г (далее – земельный участок).

Пунктом 1.2 подписанного стонами дополнительного соглашения от 26.11.2015 г. к договору аренды срок действия договора аренды определен до 30.10.2021 г. При этом после наступления указанной даты ответчик (арендатор) продолжает пользоваться земельным участком, а истец (арендодатель) против такого использования не возражает. В связи с этим договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на установленных в нем условиях и продолжает действовать в настоящее время.

Так, 26.08.2022 г. в ЕГРН были внесены сведения об изменении площади земельного участка в связи с уточнением границы и площади земельного участка и устранением несоответствий ЕГРН. После внесения указанных изменений площадь земельного участка по данным ЕГРН составляет 32 203 кв.м., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 29.08.2022 г.

После уточнения границ земельного участка кадастровая стоимость была определена ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей» в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; в последующем кадастровая стоимость земельного участка неоднократно изменялась в установленном законом порядке.

Первоначальные требования истца включали требования о взыскании задолженности по договору аренды по арендной плате за период с 01.04.2023 г. по 30.09.2023 г. в размере 1 174 447 руб. и пеней за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2023 г. по 30.09.2023 г. в сумме 47 878 руб. 48 коп.

С учетом принятых судом первой инстанции уточнений, истец по первоначальному иску просил взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды за период с 06.04.2023 г. по 16.01.2024 г. в сумме 123 841 руб. 47 коп.

При этом согласно расчету истца по первоначальному иску от 31.05.2024 г. недоплата по арендной плате по договору аренды отсутствует, поскольку по данным истца ответчик полностью оплатил задолженность по арендной плате, недоплата пени составляет 123 841 руб. 47 коп.

Суд первой инстанции оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

При этом, судом первой инстанции исходил из того, что истец рассчитывает сумму арендной платы по договору аренды за период с 26.08.2022 г., основываясь на кадастровой стоимости земельного участка, исчисляемой истцом самостоятельно расчетным путем, исходя из определенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка, путем ее увеличения пропорционально отношению площади земельного участка, внесенной в ЕГРН (32 203 кв.м), и площади земельного участка, указанной в договоре аренды (37 160 кв.м). В обоснование такого подхода истец сослался на тот факт, что в договоре аренды приведена площадь земельного участка до уточнения его границ: 37 160 кв.м.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу относительно того, что указанный подход истца не соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации. Арендная плата по договору аренды подлежит исчислению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в ЕГРН, в том числе с учетом определенной в соответствии с требованиями закона и указанной в ЕГРН площади земельного участка (32 203 кв.м).

Поскольку истцом не доказано наличие задолженности по уплате пеней по договору аренды в заявленном размере, суд первой инстанции посчитал заявленные Департаментом требования по первоначальному иску недоказанными и не подлежащими удовлетворению.

Истец по встречному иску просил суд первой инстанции признать право уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.01.1998 г. № М-05-010782 за период с 26.08.2022 г. по 31.03.2024 г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:36, которая внесена в ЕГРН, и обязании произвести перерасчет

В обоснование встречного иска истец по встречному иску сослался на то, что отказывая в перерасчете арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН, Департамент нарушает права и законные интересы арендатора, а также допускает нарушение условий договора аренды, Постановления № 273-ПП, положений ч. 3 ст. 20 Закона о землепользовании в городе Москве, п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика производить перерасчет не предусмотрена ни законом, ни договором.

Поскольку нормы действующего законодательства не предусматривают способ защиты прав и законных интересов путем предъявления неимущественного требования об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы без предъявления требования имущественного характера, суд пришел к выводу о том, что истцом по встречному иску выбран ненадлежащий способ защиты прав.

Относительно требования о признании права уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.01.1998 г. № М-05-010782 за период с 26.08.2022 г. по 31.03.2024 г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:36, которая внесена в ЕГРН, суд, при рассмотрении первоначального иска, указал на нарушение Департаментом условий договора и норм действующего законодательства и отказал истцу в удовлетворении первоначального иска, тем самым защитил предполагаемые нарушенные права и законные интересы истца.

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что Департаментом произведен перерасчет задолженности, с учетом доводов ответчика.

При этом, фактический отказ от процессуального действия, в виде отказа от исковых требований или их уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является формальным, и связано с отсутствием между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении площади земельного участка. В этой связи, судом приняты доводы ответчика по первоначальному иску и в удовлетворении первоначального иска отказано.

Кроме того, суд первой инстанции учтено, что расчет арендой платы приведён в п. 4.8 дополнительного соглашения к договору аренды и выражен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом в приложении № 2 к дополнительному соглашению от 31.12.2019 г. указано, что арендная плата рассчитана на основании постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП.

Таким образом, при изменении кадастровой стоимости земельного участка, в том числе на основании судебных актов, арендная плата вносится арендатором в соответствующем размере.

Приведение договора аренды в отношении площади земельного участка в соответствие с фактическими обстоятельствами производится путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору.

Требований об изменении договора истцом по встречному иску не заявлено.

Оценка применения конкретной ставки арендной платы может быть дана при рассмотрении спора о наличии (отсутствия) у арендатора обязанности по оплате и заявленные требования подлежат исследованию в рамках требований об оплате арендной платы или возврате оплаченной арендной платы, или иных спорах, которые могут возникнуть между сторонами по исполнению договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в действиях Департамента не усматривается нарушений условий договора, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Заявитель жалобы ссылается на то, что арендная плата по договору аренды является регулируемой ценой по смыслу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП (далее – постановление № 273-ПП), по установленным ставкам арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом между истцом и ответчиком отсутствуют разногласия по размеру ставки арендной платы: 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год.

При этом истец по первоначальному иску полагает, что для целей начисления арендной платы кадастровая стоимость земельного участка, определенная в установленном законом порядке и внесенная в ЕГРН, должна быть увеличена пропорционально отношению между площадью земельного участка, указанной в договоре аренды, и площадью земельного участка, указанной в ЕГРН.

Вместе с тем, указанная позиция Департамента основана на неверном толковании норм материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как правомерно указано судом первой инстанции, арендная плата по договору аренды должна начисляться исключительно исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН.

Так, разногласия между истцом и ответчиком по расчету арендной платы по договору аренды возникли за период с 26.08.2022 г., когда в ЕГРН были внесены сведения об изменении площади земельного участка в связи с уточнением границы и площади земельного участка и устранением несоответствий ЕГРН. До внесения указанных изменений площадь земельного участка по данным ЕГРН составляла 37 160 кв.м. (том 1 л.д. 58-59), после внесения изменений составляет 32 203 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.08.2022 г. (том 2 л.д. 1-11).

При этом указанные измененные сведения о площади земельного участка внесены в ЕГРН на основании межевого плана от 09.08.2022 г. (том 2 л.д. 12-31); определенное в Межевом плане местоположение границ земельного участка согласовано истцом, акты согласования местоположения границы земельного участка и смежных участков подписаны от имени истца 08.06.2022 г. в установленном порядке (том 2 л.д. 23-26), сведения о разногласиях при согласовании местоположения границы земельного участка отсутствуют; межевой план с приложением соответствующего заявления был подан самим истцом в Управление Росреестра по Москве для целей уточнения границ земельного участка 24.08.2022 г. (том 2 л.д. 32).

После уточнения границ земельного участка кадастровая стоимость была определена ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей» в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»; в последующем кадастровая стоимость земельного участка неоднократно изменялась в установленном законом порядке.

Пунктом 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Частью 3 ст. 20 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» установлено, что размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно постановлению № 273-ПП основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в городе Москве, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. Арендная плата за земельный участок установлена договором аренды в соответствии с Постановлением № 273-ПП в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН. Аналогичная норма установлена ч. 3 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, в случае каждого изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть пересчитана за соответствующий период без внесения изменений в договор аренды. При этом кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке», и не может быть произвольно изменена сторонами договора аренды.

Таким образом, для определения размера арендной платы по договору аренды подлежат применению сведения о кадастровой стоимости земельного участка на соответствующую дату, содержащиеся в ЕГРН; применение иных данных о кадастровой стоимости, в том числе рассчитанных исходя из неактуальной (недостоверной) площади земельного участка, установленной договором аренды, не соответствует закону. Более того, материалами дела (Межевой план, том 2 л.д. 12-31) подтверждено, что указанная в договоре аренды площадь земельного участка была ошибочной.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно указано на то, что самостоятельное определение истцом кадастровой стоимости земельного участка исходя из площади земельного участка, установленной договором аренды, противоречит понятию земельного участка, содержащемуся в п. 1 ст. 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в частности, ч. 7 ст. 1 и п. 9 ч. 4 ст. 8 указанного закона, из которых следует, что площадь земельного участка определяется по результатам государственного кадастрового учета и подлежит внесению в ЕГРН.

При этом Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336, установлено, что площадь объекта недвижимости учитывается при определении его кадастровой стоимости (п. 27 Методический рекомендаций, п. 2 приложения № 3); в случае изменения площади объекта недвижимости без изменения иных его характеристик, влекущего за собой изменение его кадастровой стоимости, кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимости изменяется пропорционально изменению его площади (п. 73 Методических рекомендаций).

Исходя из изложенных положений Методических рекомендаций повторный учет площади земельного участка, уже учтенной при определении его кадастровой стоимости, при расчете размера арендной платы по договору аренды является необоснованным.

Таким образом, площадь земельного участка, как и кадастровая стоимость, не может быть изменена соглашением сторон или, тем более, арендодателем по договору аренды (истцом) в одностороннем порядке. Во всех отношениях по договору аренды, в том числе связанных с расчетом арендной платы, подлежит применению площадь земельного участка, указанная в ЕГРН.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не обращался к истцу в установленном порядке для внесения изменений в договор аренды, подлежат отклонению как необоснованные.

Как усматривается из материалов дела, ответчик 21.11.2022 г. направил истцу через портал государственных и муниципальных услуг обращение о заключении нового договора аренды земельного участка.

При этом, департамент отказал в заключении такого договора по причине имевшего место судебного разбирательства в Московском городском суде об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и расположенного на нем здания (дело № За-4846/2022). Письмо истца об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка от 21.12.2022 г. № 33-5-113374/22-(0)-0 представлено в материалы дела (приложение 1 к дополнительным пояснениям ответчика к встречному иску от 26.11.2024 г.).

Согласно указанному письму истца отказ в заключении нового договора аренды основан на подп. 2.10.1.31 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений расположенных на земельном участке» (приложение 15 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП).

Кроме того, в ответ на указанное обращение ответчика от 21.11.2022 г. о заключении нового договора аренды земельного участка истец также направил в адрес ответчика письмо от 14.12.2022 г. № ДГИ-И-89479-22, содержащее предложение рассмотреть и подписать подготовленный истцом проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (приложение 2 к дополнительным пояснениям ответчика к встречному иску от 26.11.2024 г.).

Позиция ответчика по указанным письмам истца от 21.12.2022 г. и 14.12.2022 г. выражена в письме в адрес истца от 19.01.2023 г. № 0-22-803-0270, в котором ответчик заявил о невозможности подписания проекта соглашения о расторжении договора аренды в связи с отказом в заключении нового договора аренды земельного участка и необходимостью сохранения ранее оформленных отношений землепользования. В указанном письме ответчик также подтвердил свое намерение заключить новый договор аренды земельного участка после отпадения оснований для отказа в предоставлении соответствующей государственной услуги.

В письме от 14.02.2024 г. № ДГИ-1-25 5 8/24-1 (т. 1 л.д. 137-139) истец также уведомил ответчика о том, что заключение какого-либо дополнительного соглашения к договору аренды не представляется возможным в связи с истечением срока действия договора аренды. В данном письме истец предлагает ответчику как правообладателю здания, расположенного на земельном участке, обратиться в установленном порядке к истцу за заключением нового договора аренды. Однако по указанным выше основаниям наличие судебного разбирательства, в том числе по настоящему делу, является основанием для отказа в заключении договора аренды.

Таким образом, ответчик в настоящее время лишен возможности заключить дополнительное соглашение к договору аренды или новый договор аренды земельного участка с целью привести сведения о площади земельного участка в договоре аренды в соответствие со сведениями, содержащимися в ЕГРН.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом были установлены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, выявлено нарушение истцом условий договора аренды и норм материального права при расчете арендной платы по договору аренды, нарушение применяемым истцом порядком расчета арендной платы прав и законных интересов ответчика.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2024 г. по делу № А40-87628/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: Н.И. Левченко

Е.А. Мезрина