ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

18 июня 2025 года Дело № А56-28205/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., при участии: от истца: не явился, извещен, от ответчиков: ФИО1 (доверенность от 09.01.2025), от третьих лиц: 1-4) не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело № А56-28205/2024 по иску

общества с ограниченной ответственностью «Ломоносовская усадьба» к товариществу собственников жилья «Ломоносовская усадьба»

третьи лица: 1) государственное унитарное предприятие «Водоканал Санкт-Петербурга», 2) государственное унитарное предприятие «Водоканал Ленинградской области», 3) администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, 4) администрация Пениковского сельского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Ломоносовская усадьба» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к товариществу собственников недвижимости «Ломоносовская усадьба» (далее – Товарищество), в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды сети водоснабжения № 21-02/2024-ВС, изложить подпункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 пункта 3.1, пункты 4.1, 4.2 договора в следующей редакции:

«3.1. Арендатор обязуется: 3.1.1. Использовать имущество исключительно по прямому назначению.

3.1.2. Производить за свой счет профилактическое техническое обслуживание, текущий ремонт арендованного имущества в объемах и сроки, которые установлены нормами и правилами, действующими в Российской Федерации для данного вида имущества.

3.1.3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества.

4.1. Арендная плата за пользование имуществом на условиях, предусмотренных настоящим Договором, составляет 12 000 (Двенадцать тысяч) руб. 00 коп. в месяц.

4.2. Арендодатель ежегодно в одностороннем порядке по итогам каждого года вправе производить увеличение размера арендной платы на уровень инфляции, установленный в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год. Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан письменно известить арендатора.».

Решением суда от 24.09.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением от 15.01.2025 суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что фактически обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что свидетельствует о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ оснований для его безусловной отмены, перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, а также в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, государственное унитарное предприятие (далее – ГУП) «Водоканал Санкт- Петербурга» (далее – Предприятие), ГУП «Водоканал Ленинградской области», администрацию Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация района), администрацию Пениковского сельского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения).

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу Общества.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

В материалы дела поступили отзывы ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Ленинградской области», Администрации района, которые приобщены судом к материалам дела.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из иска, между Обществом и Товариществом с 2021 года сложились фактические взаимоотношения по обеспечению водоснабжением домовладений, расположенных на территории Товарищества по ул. Мельничная, д. Верхние Венки Пениковского сельского поселения, в рамках договора аренды сети водоснабжения.

По инициативе Товарищества действие договора с 01.02.2024 было прекращено на основании уведомления от 29.12.2023 об отказе от договора аренды сети водоснабжения № 11-03/2023-ВС от 11.03.2023 по причине отсутствия

консенсуса владельцев домовладений по вопросу несения затрат по аренде сети водоснабжения.

При этом, как указало Общество в иске, расторгнув с 01.02.2024 договор аренды № 11-03/2023-ВС от 11.03.2023, Товарищество продолжает пользоваться сетью водоснабжения, принадлежащей Обществу, не внося арендной платы.

Водоснабжение домовладений, входящих в Товарищество, осуществляется через сеть водоснабжения, принадлежащую Обществу.

Как указало Общество, в отсутствие ресурсоснабжающей организаций в дер. Верхние Венки Товарищество, как потребитель водоснабжения в интересах домовладений, расположенных на его территории, должно заключить договор аренды сети водоснабжения.

В целях определения рыночной стоимости аренды сети водоснабжения и ливневой сети Общество заключило договор от 06.02.2024 № АЦ2024П-49 с ООО «Экспертные решения», осуществляющим оценочную деятельность.

Согласно заключению специалиста № АЦ2024П-49 от 19.02.2024 рыночная стоимость аренды сети водоснабжения, расположенной по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Пениковское сельское поселение, д. Верхние Венки, составляет 10 044,5 руб., без учета НДС, в месяц.

В целях заключения договора аренды сети водоснабжения Общество направило Товариществу письмо от 21.02.2024 № 21-02/2024 с предложением заключить новый договор аренды.

В ответном письме от 26.02.2024 № 2024-02-26 Товарищество пояснило, что подтверждает заинтересованность в пользовании сетью водоснабжения в целях обеспечения водоснабжения домовладений, расположенных на территории Товарищества, однако нести затраты по договору аренды не готово.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции, рассматривающий настоящее дело по правилам, установленным для его рассмотрения в суде первой инстанции, считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 38 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой

договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в названном постановлении, по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Как пояснило Общество в ходе рассмотрения дела, Общество являлось застройщиком комплекса жилых домов блокированной застройки, которые объединены в Товарищество; строительство осуществлялось в соответствии с проектной документацией шифр 13/01/14, на основании разрешения на строительство; в соответствии с проектной документацией водоснабжение комплекса жилых домов блокированной застройки нецентрализованное, осуществляемую через сеть водоснабжения, находящуюся в собственности Общества; объединенное в декабре 2020 года Товарищество объединяет в единый закрытый комплекс 84 жилых дома блокированной застройки (домовладения), расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности по ул. Мельничная; в связи с отсутствием на территории Товарищества централизованной системы холодного водоснабжения, домовладения обеспечиваются холодной водой с использованием принадлежащей Обществу нецентрализованной системы холодного водоснабжения.

Как следует из отзыва Предприятия, на территории Ленинградской области имеются централизованные системы холодного водоснабжения, находящиеся в хозяйственном ведении Предприятия.

05.06.2019 (вх. № 27304) Общество обратилось с заявкой на заключение договора холодного водоснабжения в отношении комплекса жилых домов блокированной застройки, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Верхние венки (далее - Объект).

09.08.2019 между Предприятием и Обществом заключен договор № 21-096754-ЖФ-ВС холодного водоснабжения (далее - Договор ВС) в отношении Объекта.

Согласно условиям Договора ВС водоснабжение Объекта осуществляется по двум водопроводным вводам диаметром 160-150 мм от сети, находящейся в хозяйственном ведении и эксплуатации Предприятия диаметром 1000 и 700 мм.

Предприятием в отношении указанного Объекта установлены границы эксплуатационной ответственности сторон:

- водопроводный ввод № 1 - точка присоединения (Т.1) водопроводного ввода Д= 160-150 мм в сеть Д=1000 мм централизованной системы водоснабжения;

- водопроводный ввод № 2 - точка присоединения (Т.2) водопроводного ввода Д= 160-150 мм в сеть Д=700 мм централизованной системы водоснабжения (согласно структурной схеме).

Взаимоотношения по водоснабжению между Предприятием и Товариществом отсутствуют.

18.04.2025Товарищество обратилось в адрес Предприятия с запросом о предоставлении технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения Объекта: Товарищества, расположенного на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Пениковское сельское поселение, <...>.

Подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и централизованным системам водоотведения регулируется Правилами подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2130 (далее - Правила № 2130).

В соответствии с пунктом 5 Правил № 2130 организация, осуществляющая холодное водоснабжение и водоотведение, в которую следует обращаться с запросом выдаче технических условий и заявлением о подключении, определяется органом местного самоуправления на основании схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства в области водоснабжения и водоотведения федерального, регионального и местного значения, схем водоснабжения и водоотведения, а также с учетом инвестиционных программ указанной организации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее - Закон № 416-ФЗ) органы местного самоуправления для каждой централизованной системы холодного водоснабжения и (или) водоотведения определяют гарантирующую организацию и устанавливают зоны ее деятельности.

Предприятие гарантирующей организацией на данной территории не является.

Подключение Объекта к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения должно осуществляться на основании договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения между правообладателем подключаемого объекта и гарантирующей организацией, для заключения которых необходимо обратиться в адрес гарантирующей организации.

Порядок и условия таких договоров должны определяться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, в том числе Правил № 2130 и на основании соглашения сторон.

Таким образом, правовые основания для выдачи технических условий подключения и заключения договора о подключении (технологическом

присоединении) централизованной системе холодного водоснабжения и договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения у Предприятия отсутствуют.

При этом холодное и горячее водоснабжение с использованием нецентрализованных систем соответственно холодного и горячего водоснабжения осуществляются на основании соглашений с лицами, эксплуатирующими указанные системы (части 1 статьи 7 Закон № 416-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона № 416-ФЗ собственники и иные законные владельцы водопроводных сетей не вправе препятствовать транспортировке по их водопроводным сетям воды в целях обеспечения холодного водоснабжения абонентов, объекты капитального строительства которых подключены (технологически присоединены) к таким сетям, а также до установления тарифов на транспортировку воды по таким водопроводным сетям требовать возмещения затрат на эксплуатацию этих водопроводных сетей.

Согласно пункту 1 статьи 31 Закона № 416, к регулируемым видам деятельности в сфере холодного водоснабжения относятся, холодное водоснабжение, в том числе транспортировка воды, включая распределение воды.

В силу пункта 2 статьи 31 Закона № 416 регулированию подлежат тарифы в сфере холодного водоснабжения, в том числе тариф на транспортировку воды.

Правила регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения».

С учетом изложенного материалами дела не подтверждается довод Общества и Товарищества о наличии у Товарищества предусмотренной законом обязанности заключить с Обществом договор аренды сети водоснабжения с установлением для собственников домовладений, которые подключены к этой сети арендной платы в размере рыночной стоимости аренды соответствующего имущества.

Обществом также не доказано наличие у него права требовать возмещения затрат на эксплуатацию водопроводных сетей с учетом положений части 3 статьи 11 Закона № 416-ФЗ.

При этом размер соответствующей платы для граждан подлежит нормативному регулированию; иное Обществом в установленном порядке не доказано.

Кроме того, как видно из материалов дела, Товарищество и Общество при подаче настоящего иска действуют в едином интересе; таким образом, спор между истцом и ответчиком в рассматриваемом споре фактически отсутствует.

Как указали Общество и Товарищество в представленных в апелляционный суд отзывах и пояснениях, 10.07.2024 состоялось внеочередное общее заочное собрание Товарищества, на котором большинством голосов было принято решение заключить договоры аренды сетей водоснабжения и водоотведения, используемых для обеспечения домовладений Товарищества, с собственником сетей (Обществом), с передачей вопроса о стоимости аренды на рассмотрение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области (п. 3 протокола).

15.07.2024 в соответствии с п. 3 протокола внеочередного общего заочного собрания Товарищества от 10.07.2024 на основании п. 1 ст. 446 ГК РФ между Товариществом и Обществом было подписано соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Вместе с тем названные документы не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку в материалы дела не представлены доказательства легитимности указанного собрания.

Так, на собрании присутствовали 8 членов Товарищества, чьи голоса составляют 53,33 % от общего числа голосов Товарищества, в том числе ФИО2, являющийся директором Общества.

Вместе с тем документов, позволяющих проверить указанные обстоятельства, Общество и Товарищество не представили.

Также из материалов дела невозможно установить, извещались ли все собственники о проведении заочного собрания в период с 01.07.2024 по 08.07.2024.

Более того, согласно пояснениям, данным апелляционному суду, не все домовладения в настоящий момент застройщиком проданы, то есть, решение суда необходимо сторонам в целях предоставления собственникам домовладений, а также будущим собственникам (покупателям домовладений у застройщика) обоснования возникновения обязанности по оплате арендных платежей по договору с Обществом. Вместе с тем указанное не соотносится с задачами судопроизводства, осуществляемого в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, индивидуальные жилые дома представляют собой важную составляющую жилищного фонда России (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), выступающего, в свою очередь, в качестве фундаментального материального ресурса, необходимого для ее стабильного развития как социального государства и для обеспечения потребности человека в жилище. Такие дома как объекты права собственности (пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище - условия для осуществления которого обязаны создавать органы государственной власти и местного самоуправления (статья 40, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации) - предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков.

Создание комфортной среды для проживания в жилых домах, расположенных в населенных пунктах, исторически относилось и сегодня относится к компетенции органов местного самоуправления, которые, руководствуясь в первую очередь Конституцией Российской Федерации (статья 130, часть 1; статья 132, часть 1) и Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", осуществляют правомочия собственника в отношении имущества соответствующего муниципального образования. Это имущество в виде, в частности, конкретных объектов коммунальной инфраструктуры используется прежде всего для решения вопросов местного значения и удовлетворения общих потребностей населения и содержится главным образом за счет местного бюджета, одним из источников формирования доходной части которого выступают местные налоги и сборы, уплачиваемые в том числе гражданами, проживающими на соответствующей территории (пункт 1 части 1 статьи 50, часть 1 статьи 51, статья 55 того же Федерального закона, статья 15 Налогового кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных

пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого

полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое - по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, - решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр.

В соответствии со статьей 181.1 ГК РФ правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Несмотря на это, на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

В то же время в случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем

после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка - в силу самого факта его приобретения - знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в котором предполагается управление имуществом общего пользования и его содержание иным лицом с взиманием за это платы с собственников.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что Общество и Товарищество не доказали, что в рассматриваемом случае у Общества имеются нарушенные или оспариваемые права и законные интересы, которые подлежат восстановлению избранным способом защиты (путем разрешения судом настоящего иска и урегулирования между сторонами разногласий).

Так, члены Товарищества не лишены права в установленном порядке (статья 181.1 ГК РФ) провести в установленном порядке с извещением всех собственников домовладений общее собрание и принять на них соответствующие решения с установлением подлежащих внесению собственниками расходов на содержание общего используемого имущества и тем самым предоставить членам Товарищества, не согласным с принятым решением, в установленном порядке оспорить решение общего собрания собственников домовладений.

На то обстоятельство, что для принятия соответствующего решения не имелось необходимого кворума, что влечет недействительность решения собрания, Товарищество не ссылалось.

В то же время, с учетом того, что не все домовладения в настоящий момент проданы застройщиком; вероятность злоупотреблений со стороны застройщика и Товарищества с учетом действия их в едином интересе, представления их интересов одним и тем же представителем, материалами дела не исключена, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2024 по настоящему делу подлежит отмене в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ с вынесением по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2024 по делу № А56-28205/2024 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. ФИО3 Изотова