Решение по делу № А40-262148/2024 от 21.03.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

21 марта 2025 года Дело № А40-262148/24-142-1911

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2025 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИНТОР-ЭЛЕКОМ" (105066, Г.МОСКВА, ПЕР. ФИО2, Д. 14, СТР. 3, ЭТ 3 К А ПОМ 1 К 1-17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 18.10.2024, паспорт, диплом

от ответчика: неявка, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИНТОР-ЭЛЕКОМ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИНТОР-ЭЛЕКОМ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 26 470 000 (Двадцать шесть миллионов четыреста семьдесят тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело № А40-262148/24-142-1911 по иску ООО «ВИНТОР-ЭЛЕКОМ» (105066, <...>, этаж 3 К А, пом. 1, комн. 1-17, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 24.07.2002, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...> Красногвардейский пр-зд, д. 21, стр. 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, общей площадью 252,30 кв.м. (этаж 3, пом. I, комн. 1-17), расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, в соответствии с Законом от 22.07.2008г № 159-ФЗ, выполненным АНО «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 945 357 (девятьсот сорок пять тысяч триста пятьдесят семь) руб. 15 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

В судебное заседание не явился ответчик, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец не возражает против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 27 сентября 2005 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ВИНТОР-ЭЛЕКОМ» (далее по тексту - ООО «ВИНТОР-ЭЛЕКОМ», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту — Департамент, Ответчик) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 1-815/05 от 27.09.2005 года, в редакции Дополнительного соглашения от 08.07.2025г к Договору аренды №01-00815/05 от 27.09.2005г на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3.

25 июля 2024 года в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее -Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее -Административный регламент)

Истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-86225/24-(0)-0 от 25.07.2024г.

23 сентября 2024 года в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-9956 от 19 сентября 2024 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-86225/24-(0)-6 от 23.09.2024г., а также Распоряжение Департамента от 18.09.2024 № 148241 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, общей площадью 252,3 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 27.08.2024 № М629-2445-П/2024 и экспертное заключение от 29.08.2024 № 750/346-24.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. договора цена Объекта составляет 41 421 ООО (сорок один миллион четыреста двадцать одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27 августа 2024 г. № М629-2445-П/2024 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 29 августа 2024 г. № 750/346-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-9956 от 19 сентября 2024 года является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Фэлкон» (далее по тексту - ООО «Фэлкон») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с №0004792-10.2024 ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 252,3 КВ.М., КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 77:01:0003007:3554, РАСПОЛОЖЕННОЕ ПО АДРЕСУ: Г. МОСКВА, ФИО2 ПЕР., Д. 14, СТР. 3, ПОМ. 1Н/3 от 21 октября 2024 года, выполненным ООО «Фэлкон», цена Объекта составляет 14 037 478 (Четырнадцать миллионов тридцать семь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей.

21 октября 2024 года Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 2110/1 от21 октября 2024 г. На№ 33-5-86225/24-(0)-6 от 23.09.2024 г), отчетом №0004792-10.2024 ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 252,3 КВ.М., КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 77:01:0003007:3554, РАСПОЛОЖЕННОЕ ПО АДРЕСУ: Г. МОСКВА, ФИО2 ПЕР., Д. 14, СТР. 3, ПОМ. 1Н/3 от 21 октября 2024 года, выполненным ООО «Фэлкон», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

25 октября 2024 года письмом № 33-5-86225/24-(0)-8 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30.01.2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", эксперту ФИО3 по вопросу:

Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, по состоянию на 25.07.2024?

Согласно экспертному заключению АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" № А40-262148/24-142-1911 от 28.02.2025 г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, по состоянию на 25.07.2024 без учета НДС, составляет 26 470 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости 26 470 000 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИНТОР-ЭЛЕКОМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 252,30 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Токмаков, д. 14, стр. 3, пом. 1Н/3, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИНТОР-ЭЛЕКОМ" (105066, Г.МОСКВА, ПЕР. ФИО2, Д. 14, СТР. 3, ЭТ 3 К А ПОМ 1 К 1-17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2002, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 50 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я И.Н. Шевцова