Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

10 февраля 2025 года Дело № А40-238973/24-23-1706

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ТЕРСУС»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений: пом. 8Ц, с кадастровым номером 77:06:0012002:11146, общей площадью 2,6 кв.м., пом. 9Ц, с кадастровым номером 77:06:0012002:11145, общей площадью 48,5 кв.м., пом. 2/1, с кадастровым номером 77:06:0012002:11144, общей площадью 213,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 14.11.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 06.12.2024г.),

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТЕРСУС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений: пом. 8Ц, с кадастровым номером 77:06:0012002:11146, общей площадью 2,6 кв.м., пом. 9Ц, с кадастровым номером 77:06:0012002:11145, общей площадью 48,5 кв.м., пом. 2/1, с кадастровым номером 77:06:0012002:11144, общей площадью 213,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца по цене, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 264,8 кв.м (цокольный этаж, пом. VIII, комн. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5б; этаж 1, пом. XI, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 2-4, 4а), с кадастровыми номерами 77:06:0012002:11146, 77:06:0012002:11145, 77:06:0012002:11144, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды № 00-00427/20 от 20.06.2020.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: административное, торговое, складское, образовательное, медицинское, культурно-просветительское, спортивное назначение, бытовое обслуживание, общественное питание.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 08.04.2020 по 08.04.2030, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 27.06.2024г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за № 33-5-77233/24-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 45 410 000 руб., из расчета за помещение с кадастровым номером 77:06:0012002:11146 – 445 869 руб., за помещение с кадастровым номером 77:06:0012002:11145 – 8 317 164 руб., за помещение с кадастровым номером 77:06:0012002:11144 – 36 646 968 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № М526-2136-П/2024 от 07.08.2024.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 5 221 415 руб. 70 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 13 127 587,3 руб. в соответствии с отчетом ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» № 136/2024-О от 11.09.2024.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца либо отклонении предложенного истцом протокола разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 29.12.2022, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещения выделены как обособленные объекты, что подтверждается документами технического учета БТИ, поставлены на кадастровый учет и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 25.06.2018).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 08.04.2020.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Ответчиком согласовано выполнение истцом переустройства и перепланировки помещения в соответствии с проектом, выполненным ООО «2ПРОЕКТОР», что подтверждается письмом от 30.03.2021 № ДГИ-1-20205/21-1.

Проектная документация, в соответствии с которой производились работы, представлена в материалы дела.

Истцом представлены документы по выполненным работам.

Факт выполнения работ подтверждается актами по форме КС-2, справками о стоимости выполненных работ по форме КС-3, копии которых представлены в материалы дела.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертами СОЮЗ «ФЕДЭКС» ФИО3, ФИО4 выполнено экспертное заключение, согласно которому:

- рыночная стоимость нежилого помещения на 27.06.2024 составила 28 463 000 руб., без НДС;

- рыночная стоимости неотделимых улучшений, выполненных в соответствии с проектной документацией ООО «2ПРОЕКТОР» на 27.06.2024 составляет 13 439 788 руб. 70 коп.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Правовая позиция, подтверждающая правомерность определения стоимости неотделимых улучшений на ту же дату, что и стоимость имущества, изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения и рыночной стоимости неотделимых улучшений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи с указанием цены объекта в размере 28 463 000 руб. – 13 439 788,7 руб. = 15 023 211,3 руб.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 178 847 руб. 75 коп.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 50 000 руб.; расходы на проведение судебной экспертизы в размере 55 000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ТЕРСУС» (ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>: пом. 8Ц площадью 2,6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012002:11146, пом. 9Ц площадью 48,5 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012002:11145, пом. 2/1 площадью 213,7 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012002:11144, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 15 023 211 (пятнадцать миллионов двадцать три тысячи двести одиннадцать) рублей 30 коп. в соответствии с судебной экспертизой, выполненной СОЮЗ «ФЕДЭКС», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 (тридцати) дней с даты заключения договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 847 (сто семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок семь) рублей 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п. 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «ТЕРСУС» (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 55 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин